WSM musi odzyskać swoją pozycję

Rozmowa z Grzegorzem Stachowiakiem, nowym wiceprezesem Zarządu WSM ds. inwestycji i remontów.

W pana gabinecie znajduje się duża tablica z planem, który chciałby pan zrealizował w Spółdzielni. Jakie pan stawia sobie cele?

Inwestycje najczęściej kojarzą nam się z budownictwem mieszkaniowym. To jest nasz podstawowy cel, jednak oprócz tego chciałbym zrealizować dwa programy: likwidacji barier architektonicznych oraz powstawania nowych miejsc postojowych. Chciałbym wyjść z nimi do wszystkich osiedli. Pomimo że to są zadania wykraczające poza zwykłe administrowanie, to zależy mi, żeby osiedla podjęły to wyzwanie. Programy zostaną skierowane do wszystkich Rad Osiedli. W tym roku chciałbym przeprowadzić analizę możliwości terenowych co do lokalizacji nowych miejsc parkingowych. Jeżeli takie miejsca gdzieś się znajdą, to chętnie spotkam się z mieszkańcami okolicznych budynków, żeby dyskutować o takiej inwestycji. W Biurze Zarządu przygotujemy perspektywy finansowania. Jestem przekonany, że takie możliwości są. Tylko od nas zależy, czy będziemy chcieli z nich skorzystać.

Jak wyważyć potrzeby parkingowe i zachowanie odpowiednio dużych terenów zielonych?

Wiem, że nowe parkingi będą zawsze budziły pewnego rodzaju kontrowersje, sprzeciw osób, które mieszkają w pobliżu i których okna wychodzą na teren planowanej inwestycji. Żyjemy jednak w mieście, które jest jakoś zaplanowane. Na przykład na Żoliborzu III przy ulicy Włościańskiej od blisko 20 lat miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje stworzenie parkingu na działce należącej do Miasta. W końcu powinien powstać. Lepiej, żeby to był parking o pewnym w standardzie, a nie stawianie samochodów na trawie, co i tak się dzisiaj dzieje. Organizując taki parking, można przedsięwziąć jakieś kroki, żeby zadbać o jego estetykę i zminimalizować uciążliwość dla okolicznych mieszkańców. To jedno z moich zadań, chcę być katalizatorem dla mieszkańców w takich działaniach i jestem przekonany, że ten parking tam powstanie, jeśli tylko będą chcieli tego mieszkańcy.

W swoim programie napisał pan, że potrzeba „uczciwie wydobyć na światło dzienne istniejące wymagania i pomóc osiedlom w ich konsekwentnym respektowaniu”. Jak pan chce to zrobić systemowo?

Przede wszystkim ważne jest uszanowanie autonomii osiedli, ale też z drugiej strony pomoc im, polegająca na stworzeniu wymagań wynikających z różnego rodzaju prawodawstwa, jak i naszych wewnętrznych regulaminów i uchwał. Powinien powstać wykaz takich obowiązków, zadaniem Zarządu będzie kontrolowanie ich realizacji. Mnie osobiście w życiu takie dyscyplinowanie bardzo pomagało.

Jednym z kolejnych punktów mojego programu jest wyrównywanie stanu technicznego, o czym była wielokrotnie mowa w poprzednich latach, ale mnie chodzi o wyrównanie do wyższego, nowego standardu. Chcę, żebyśmy już nie mówili tylko o remontach i mówili, że mamy wyrównany poziom techniczny, bo w każdym budynku kiedyś raz wyremontowano instalację centralnego ogrzewania. Musimy określić nowy, współczesny standard. Pojawią się w nim bardzo mocno akcentowane kwestie estetyki i energooszczędności. Mamy w końcu 2019 rok.

Na jakim etapie będzie przeprowadzana ta kontrola? Przecież np. przy przetargach zawsze jest zaangażowany członek danej Rady Osiedla lub Rady Nadzorczej. Jak pana pomysł miałby być bardziej efektywny?

Przede wszystkim kontrola byłaby na etapie planowania. Plany remontowe są tworzone w osiedlach i zatwierdzane przez Radę Nadzorczą. Gdzieś na tej drodze powinien pojawić się Zarząd. Do tej pory Zarząd ograniczał się do rekomendowania RN przedłożonych przez osiedla planów. Chciałbym wejść krok wcześniej i prosić osiedla, by przy tworzeniu planów uwzględniały te priorytety, o których mówiliśmy. Jeżeli chodzi o koszty, to będę chciał, żeby w biurze Zarządu była osoba, która część czasu pracy poświęci na analizę cen na rynku, żebyśmy mogli osiedlom rekomendować pewne rozwiązania. Oczywiście bez narzucania, na zasadach pełnej dobrowolności osiedli. Jestem tu od niedawna i już wiem, że jedno z naszych osiedli ma problem z wymianą wodomierzy. Rozwiązania, które tam zastosowano są zdecydowanie droższe niż te, które ja znam i które stosowaliśmy w mojej pracy na osiedlu. To najlepiej dowodzi, że wymiana informacji między osiedlami jest potrzebna. Wtedy na etapie przetargów osiedle miałoby drogowskaz, że taki poziom określonej usługi jest poziomem osiągalnym i gwarantuje dobrą jakość.

Ma pan doświadczenia z wykorzystania źródeł energii odnawialnej. Przeprowadził pan dwa eksperymenty na Żoliborzu III. Jakie są ich efekty?

Wykonaliśmy, dzięki środkom z Rady Nadzorczej, prototypy dwóch instalacji. Zajęliśmy się najpierw fotowoltaiką. Na budynku administracji zamontowaliśmy panele słoneczne i przyłączyliśmy je do publicznej sieci. Wnioski są takie, że czas zwrotu takich instalacji jest dosyć długi, przy wybudowaniu z własnych środków to aż 10 lat, co w relacji do trwałości tych urządzeń nie jest wynikiem zachwycającym. Co innego, jeśli pozyska się środki z zewnątrz. Jednak Spółdzielnia na razie po nie nie sięgnęła. Wiele programów w swojej konstrukcji jest skierowanych do osób fizycznych, samorządu terytorialnego, a spółdzielnie są w nich pomijane.

Fotowoltaika najbardziej opłaca się tam, gdzie płacimy najwięcej za energię, czyli w budynkach administracyjnych. Tam jest taryfa droższa niż taryfa mieszkaniowa. W związku z tym przede wszystkim budynki administracji, pawilony handlowe czy usługowe – to są te miejsca, gdzie jest wskazane, by tę fotowoltaikę stosować. Ten program jednak wyhamował, utknął na źródłach finansowania. Na dotychczasowym stanowisku nie miałem żadnych możliwości w tym zakresie. Teraz będę starał się ruszyć ze staraniami o pozyskanie środków zewnętrznych. Potrzebni są zaangażowani pracownicy z odpowiednimi kwalifikacjami w zakresie pozyskiwania np. funduszy unijnych. To mogą być też dotacje czy kredyty niskoprocentowe. Wiem, gdzie pytać.

Drugim projektem była pompa ciepła.

Ten prototyp dał lepsze wyniki, jeśli chodzi o opłacalność niż fotowoltaika. Pompę ciepła zainstalowaliśmy w budynku mieszkalnym. Zaczęliśmy od wspomagania tą pompą produkcji ciepłej wody do celów użytkowych. Skończyliśmy na tym, że najbardziej opłacalnym rozwiązaniem jest to, aby ta pompa w całości produkowała ciepłą wodę dla budynku. Najlepsze wyniki osiąga się w okresie wiosna-jesień. Odpowiednio duża pompa lub kaskadowo kilka pomp jest w stanie podgrzać wodę tak, by koszty były znacznie niższe niż ciepła woda z centralnego ogrzewania. Szczególne efekty osiąga się wtedy, gdy wyłączymy węzeł cieplny całkowicie. Możemy to zrobić poza sezonem grzewczym, czyli wtedy, gdy nie działa centralne ogrzewanie, i wtedy pompa spokojnie poradzi sobie z przygotowaniem ciepłej wody dla budynku. Koszty są niższe nawet o 50%. I znowu temat zatrzymał się na finansowaniu. Planowaliśmy zamontowanie kolejnych pomp, ale na to potrzebne było zewnętrzne finansowanie, którego nie udało się pozyskać.

Pompa ciepła została sfinansowana ze scentralizowanego funduszu remontowego WSM. Dysponentem funduszu jest Zarząd Spółdzielni, który przekazał osiedlu środki za zgodą Rady Nadzorczej. To nie jest forma wewnętrznej pożyczki, pieniądze zostały przyznane bezzwrotnie.

Dlaczego do instalacji prototypu wybrali państwo budynek Sady Żoliborskie 13?

Do prototypu przyjęliśmy, że należy wybrać nieduży, niski budynek w typie, którego mamy wiele w osiedlu, bo około 20. Kolejne kryterium było takie, by budynek miał w dobrym stanie instalację ciepłej wody użytkowej i węzeł cieplny. Chodziło o to, żebyśmy mogli prowadzić badania w sposób niezakłócony przez inne czynniki. Gdyby instalacje były niewydolne, to obserwacja pracy pompy i wyciąganie wniosków byłoby narażone na pomyłki. Pompa, którą zainstalowaliśmy, była zbyt mała do ogrzania wody dla całego budynku. Podłączyliśmy dwa piony mieszkań, a reszta nadal była ogrzewana ciepłem z Veolii. Ale oszczędności osiągnięte dla tych mieszkań, które wyniosły około 20%, rozliczyliśmy na wszystkich mieszkańców budynku, by nikt nie był stratny.

Jak chce pan wykorzystać te doświadczenia?

Na sprawę będzie trzeba spojrzeć szerzej. Doposażenie budynków w pompy ciepła czy w windy to nie remont. To inwestycja. Tutaj będziemy mogli zorganizować sprawę na szczeblu ogólnospółdzielczym, otwierać drogi finansowania różnych przedsięwzięć. Osiedla nie są wyposażone na co dzień w kadry mające doświadczenie w pozyskiwaniu wspomnianych środków unijnych. Na pewno to jest rola Zarządu i dołożę starań, żeby z tej roli się dobrze wywiązał. Jednak tempo rozwoju musi być dostosowane do możliwości. Nie wyobrażam sobie, że teraz rzucimy się na wszystkie cele, bo się po prostu zakorkujemy. Ustalimy sobie harmonogram i hierarchię. Będziemy edukować kogo się da – personel i samorząd w osiedlach – w sprawie wykorzystania energooszczędnych rozwiązań i delegować możliwości realizacyjne na osiedla z pełnym wsparciem ze strony Zarządu.

Przejdźmy teraz do największych inwestycji. Przy I etapie Osiedla Szmaragdowego Spółdzielnia zdecydowała się na inwestycję deweloperską. Nie udało się jej przeprowadzić tak, jak tego chcieliśmy, dlatego II etap ma być budowany w systemie Generalnego Realizatora Inwestycji.

Mamy trzy zaplanowane inwestycje, każda na innym etapie realizacji. Do każdej trzeba rozważyć, jaki system byłby najlepszy. Widzę niezbyt wiele powodów do zadowolenia. Gdybym zastał te inwestycje na etapie początkowym, to byłoby łatwiej. Jesteśmy w takiej sytuacji, że musimy coś poprawiać. To prawdziwe wyzwanie, żeby zrobić to jak najszybciej.

Jakie widzi pan problemy w każdej z tych inwestycji: Osiedle Szmaragdowe, Lindego i Dolnośląska?

Każda z nich choruje na inną chorobę i wymaga innego leczenia. Jeżeli chodzi o Dolnośląską, to moim zdaniem mamy najłatwiejszą sytuację. Trzeba zacząć tę inwestycję od podstaw i solidnie zbudować.

W przypadku Lindego nie chcę rozbudzać oczekiwań, że sprawa zostanie rozwiązana szybko, ale wydaje się, że jest na to szansa. Tam podstawowy problem to brak pozwolenia na budowę. Kilka miesięcy temu Urząd na wniosek WSM zawiesił postępowanie w sprawie wydania pozwolenia. O zawieszenie zawnioskowano, gdy Urząd wezwał WSM do złożenia pewnych wyjaśnień dotyczących wskaźników zagęszczenia zabudowy. Powstała obawa, że Urząd odmówi wydania zezwolenia na budowę. Teraz Zarząd sięgnął po ekspertów i wspólnie przedstawiliśmy władzy budowlanej silne argumenty świadczące, iż WSM jest „na prawie”. Jednak decyzja należy oczywiście do Urzędu.

Co do Osiedla Szmaragdowego, to czekają nas decyzje ekonomiczne. Mamy tam pozwolenie na budowę. To nie jest kwestia systemu prowadzenia inwestycji, tylko tego, czy projekt, co do którego uzyskaliśmy pozwolenie na budowę, jest najlepszym projektem wykorzystania tego terenu. Wydaje się, że niekoniecznie. Powstał przed bardzo wielu laty. Z dzisiejszej perspektywy trzeba stwierdzić, że można uzyskać lepsze parametry co do wielkości powierzchni wspólnych, intensywności zabudowy. To wszystko przekłada się na cenę, a w tamtej okolicy cena powinna być niższa.

Potrzebuję około trzech miesięcy, żeby przeanalizować dogłębnie wszystkie inwestycje i zaplanować odpowiednie działania.

Poruszył pan temat wind. Na naszych łamach prezes Barbara Różewska zapowiedziała, że w biurze Zarządu zostanie zatrudniony pracownik odpowiedzialny za przygotowanie całej koncepcji instalacji wind w starych budynkach.

To jest ten program, który nazwałem likwidacją barier architektonicznych. Przełamiemy pewnego rodzaju stereotyp, że tego się nie da zrobić. Chociażby dzięki przykładowi inicjatywy pana profesora Hahna w czteropiętrowym budynku przy ul. Sady Żoliborskie na Żoliborzu III. Wybudowaliśmy tam windę, mimo że część osób uważała, że to niemożliwe. Uzyskaliśmy wszelkie potrzebne zgody. Dźwig służy dziś mieszkańcom.

W WSM mamy kilka typów budynków. Na pewno warto zrobić koncepcję dla poszczególnych typów i zaproponować mieszkańcom możliwości realizacji. Da się uzyskać na to środki zewnętrzne. Jeśli dźwig byłby dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych, to tutaj też mamy gotowe programy, z których korzystaliśmy. W osiedlu zbudowaliśmy wiele pochylni dla niepełnosprawnych. Można uzyskać na takie działania 40 tys. zł. Czeka się długo, ale pieniądze są w zasięgu ręki.

Dźwig jest jednak o wiele droższy. Wiele Zarządów mówiło o swoich pomysłach, a efekty jednak były dużo mniejsze. Czym państwa działania będą się różnić?

Teraz są dobre warunki do takich działań. Jeszcze kilka lat temu różne możliwości były dla nas nieosiągalne. Kiedy pojawiły się odrębne własności mieszkań, to na instalację np. windy trzeba było mieć zgodę 100% mieszkańców. To było niemożliwe do osiągnięcia. Dwa lata temu została znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, co nam bardzo pomogło. Zaczęto stosować art. 22 ustawy o własności lokali, dzięki któremu wiele decyzji może być podejmowanych większością głosów. To otwiera nam drogę. Jeśli chodzi o aspekty techniczne, to damy radę, mamy dobrych inżynierów, to nie problem. Trzecia kwestia to finansowanie. Pokażemy mieszkańcom, ile dźwig kosztuje i jak go sfinansować, a oni już podejmą decyzję. Trzeba stworzyć odpowiednie zasady finansowania, regulaminy i przystąpić do pracy.

Myślę, że spółdzielcy zauważyli, że w ostatnich latach różne rzeczy nie były robione, jak trzeba. Nie jestem kontynuatorem tej linii. WSM musi odzyskać swoją pozycję. Jesteśmy spółdzielcami. Działając razem, tworzymy olbrzymią siłę.

Rozmawiał

Bartłomiej Pograniczny

Artykuł ukazał się w numerze 2/2019 „Życia WSM”