Zatrasie: Dyskusja o wyodrębnieniach

Zarząd WSM zobowiązał dyrektorów czterech osiedli – Zatrasie, Rudawka, Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy – do przygotowania projektów uchwał pozwalających mieszkańcom na przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Aby mogło do tego dojść, każda nieruchomość musi mieć m.in. dostęp do drogi publicznej. Układ urbanistyczny Osiedla Zatrasie na to nie pozwala. Dlatego Zarząd chce uregulować sprawę za pomocą służebności. Rada Osiedla Zatrasie, choć też liczy na wyodrębnienia, chce przy okazji zmienić podział geodezyjny Osiedla tak, by zmniejszyć opłaty dla mieszkańców. To jednak mogłoby przedłużyć cały proces nawet o dwa lata.

24 września odbyło się posiedzenie Rady Osiedla Zatrasie z udziałem prezes WSM Barbary Różewskiej. Obie strony miały przedstawić swoje założenia związane z oczekiwanym od wielu lat procesem wyodrębniania mieszkań. Prezes podkreśliła, że obowiązujący od 2011 roku podział geodezyjny pozwolił w Osiedlu na przekształcenie z bonifikatą prawa użytkowania wieczystego we własność prawie na każdej działce. Zdaniem Zarządu podział, choć niedoskonały, jest wystarczający do rozpoczęcia wyodrębnień mieszkań – czyli zamiany spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w odrębną własność. Potrzeba jedynie uzgodnić różnego rodzaju służebności pomiędzy poszczególnymi działkami Osiedla.

Rada Osiedla jest jednak innego zdania. Przewodnicząca RO Lidia Grzymska przybliżyła problemy związane z obecnym podziałem. Osiedle zostało podzielone na nieruchomości jednobudynkowe z dużymi terenami zielonymi przypisanymi do poszczególnych działek. Plan nie został na tyle dobrze wykonany, by każda działka miała dostęp do drogi publicznej, co narusza przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wszystko na to wskazuje, że geodeta dzielił teren Osiedla przy biurku, nie weryfikując naniesień z rzeczywistością. Dlatego część linii przechodzi przez tereny budynków, niektóre chodniki są poszatkowane na kilka działek.

Problemem jest też to, że tereny zielone zostały przypisane nierównomiernie do wielkości budynków. Nieruchomości niskie, w których jest mniej mieszkań, mają przypisane większe tereny, niż wieżowce, w których mieszka dużo więcej spółdzielców. To wpływa na opłaty, bo za teren trzeba wnosić chociażby podatek od nieruchomości. Mieszkańcy wieżowców są w uprzywilejowanej sytuacji. Rada Osiedla w 2019 roku zaproponowała własny podział geodezyjny, zgodnie z którym zamiast nieruchomości jednobudynkowych na Zatrasiu byłyby działki wielobudynkowe z równomiernie rozłożonymi terenami zielonymi jako częścią wspólną. Takie założenie miałoby wpłynąć na wysokość opłat ponoszonych przez mieszkańców.

800 wniosków o  wyodrębnienia

Spółdzielcy z dawnego Żoliborza IV (dziś Zatrasia i Rudawki) czekają na wyodrębnienia od lat. Wnioski do WSM o zamianę spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność złożyło ponad 800 osób z Osiedla Zatrasie. Zarząd obawia się, że jeśli nie przystąpi do ustalenia służebności, a potem wyodrębnień, mieszkańcy złożą pozwy do sądu i w ten sposób uzyskają wyodrębnienie. Na razie doszło do jednego takiego przypadku w budynku Broniewskiego 15.

Zastępca dyrektora Osiedla Zatrasie Andrzej Braun sceptycznie podszedł do możliwości wyodrębnień przy obecnym podziale geodezyjnym. Administracja jest jednak zobowiązana do przygotowania projektów uchwał o służebnościach. Ma otrzymać w tej sprawie wsparcie Działu Prawnego Biura Zarządu.

Jak sytuacja wygląda w innych Osiedlach? Rudawka poprosiła o przesunięcie terminu przygotowania uchwał na 30 listopada. Wawrzyszew ma już gotowe uchwały dotyczące wyodrębnień na pięciu nieruchomościach. Także i w tym Osiedlu będzie trzeba uregulować kwestię służebności. Z kolei na Wawrzyszewie Nowym trzeba uporządkować księgi wieczyste.

Jeśli tylko nie dojdzie do nieprzewidzianej sytuacji, związanej chociażby z epidemią koronawirusa, Zarząd jeszcze w tym roku przystąpi do wyodrębnień na tych nieruchomościach, na których nie będzie przeszkód prawnych.

BP