Historia WSM w pigułce (część V)
Walka z kryzysem mieszkaniowym lat 80. i 90.

W latach 80. nastąpiło poważne ograniczenie w przyznawaniu środków finansowych na inwestycje. W takiej sytuacji Zarząd Spółdzielni skoncentrował się na dokończeniu realizowanych obiektów oraz na remontach już istniejących budynków. A było co remontować, gdyż jakość ówczesnych materiałów była bardzo niska. Na poszczególnych osiedlach wymieniano instalacje grzewcze, wodne, kanalizacyjne, remontowano dachy, elewacje nawet na tych budynkach, które budowane były jako ostatnie, nie wyłączając Wawrzyszewa i Chomiczówki. 

2 Stolica 1975 Broniewskiego Pisaki i Magiera

Kryzys gospodarczy z lat 80. uwidocznił obywatelom słabość budowanej przez wiele lat potęgi PRL. Dało się to odczuć szczególnie w budownictwie. Wyż demograficzny, setki tysięcy obywateli oczekujących na swoje pierwsze mieszkanie, problemy z materiałami do budowy domów, niemodernizowane fabryki domów, a przede wszystkim przestarzałe technologie – to wszystko doprowadziło do zapaści w budownictwie.

W 1978 r. w kraju oddano najwięcej mieszkań w historii. Mimo iż było to 283,6 tys. lokali, to i tak była to kropla w morzu potrzeb. W następnej dekadzie budowano od 217,1 tys. mieszkań (w 1980 r.) do 134,2 tys. (w 1990 r.). Spadek ten tylko pogłębił kryzys mieszkaniowy. Przy malejącej liczbie oddawanych mieszkań tak ważne były wszystkie pomieszczenia w stojących blokach, które można było przebudować na mieszkania. Czyniono tak z pomieszczeniami pierwotnie przeznaczonymi na cele ogólnodostępne. Znajdowały się one na ostatniej kondygnacji obok maszynowni windy, która zatrzymywała się piętro niżej, a ostatnią kondygnację trzeba było pokonać pieszo. Z tego powodu mieszkania te określano jako niepełnowartościowe, mimo iż wyposażone były we wszystkie media. W każdym z wysokich bloków, na każdej klatce znajdowało się ich kilka. Z biegiem lat wiele z nich zostało zamienionych na mieszkania. 

Potrzeba mieszkania własnościowego 

W latach 80. spółdzielcy oczekiwali mieszkań M-3 i M-4, ale i mniejsze typu M-2 cieszyły się powodzeniem. W 1981 r. w WSM na mieszkania oczekiwało 8 958 członków, którzy mieli już zabezpieczone wkłady. Godnym odnotowania jest fakt, że wśród spółdzielców wzrastała potrzeba posiadania mieszkania własnościowego. W naszej Spółdzielni odsetek takich członków wynosił około 10%.

Na przełomie lat 80. i 90. w Spółdzielni zdawano sobie sprawę, że WSM stała się organizacyjnym molochem, który, aby sprawnie zarządzać swoim majątkiem, potrzebuje reform. Problem ten przez pewien czas nie został rozwiązany. Jednym z pomysłów był podział WSM na mniejsze spółdzielnie, podobnie do tego z początku lat 70. Chęć wydzielenia się ze struktur Spółdzielni zgłosiły tylko dwa osiedla: Żoliborz I oraz Chomiczówka. Należy wspomnieć, że na dzień 31 grudnia 1989 r. do Spółdzielni należało 40 984 osób fizycznych oraz 26 prawnych. Dwa lata później, po wydzieleniu się wspomnianych osiedli, stan członków zmniejszył się do 32 243 osób.

Podczas dekady lat 90. w osiedlach rozpoczęto montaż liczników zużycia ciepłej i zimnej wody, a na grzejnikach instalowano podzielniki ciepła i zawory termostatyczne. Zaczęła się era płacenia za faktycznie zużytą wodę i ciepło. Szczególnie duże wątpliwości spółdzielcy mieli co do rzetelności wskazań podzielników ciepła. Budynki sukcesywnie poddawano termomodernizacji, która z uwagi na wysokie koszty musiała być rozłożona na wiele lat. Skorodowane instalacje wodne i kanalizacyjne zastępowano rurami z plastiku. Osiedla zmieniały się na lepsze. Nie zapominano też o dzieciach. W miarę możliwości tworzono nowe place zabaw – może jeszcze nie tak kolorowe jak te dzisiejsze – a te istniejące sukcesywnie remontowano. 

Problem z finansowaniem inwestycji 

Jednocześnie zmieniło się podejście banków do finansowania inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Banki przestały udzielać kredytów długoterminowych. Jedyne, jakie miano do dyspozycji, to kredyty średnioterminowe na rozpoczęcie nowych budów z trzyletnim terminem spłaty. Wysokie ceny nabywanych terenów, wspomniane zmiany w sposobie finansowania inwestycji, wysokie odsetki, spowodowały, że wytworzyła się bariera cenowa czasami nie do pokonania przez członków oczekujących, którzy musieli drastycznie zwiększyć swój wkład własny. Dlatego część spółdzielców musiała zrezygnować z członkostwa w Spółdzielni.

W 1995 r. w BGK utworzono Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, dzięki któremu między innymi i spółdzielnie mieszkaniowe mogły pozyskać środki finansowe na budowę domów. Lokale wybudowane z tych środków przyznawane były na zasadach lokatorskiego prawa do lokalu bez możliwości jego wykupienia. WSM skrzętnie korzystała z tej możliwości finansowania budowy domów dla członków oczekujących. Lokator musiał wnieść 30% wartości mieszkania, a 70% pokrywane było z funduszu. Po wybudowaniu mieszkań, 10% wartości kredytu było umarzane, a pozostałą do spłaty kwotę rozkładano na dogodne raty. Kredyt był udzielany tylko na mieszkanie, za to garaż lub miejsce parkingowe przynależne do lokalu było własnościowe i trzeba było je opłacić z kredytu hipotecznego lub gotówką. Był jeszcze drugi sposób finansowania inwestycji – kredyty hipoteczne. Przyszły właściciel mieszkania pokrywał pełny koszt mieszkania, wpłacając należność w ratach. 

Początek regulowania stanu prawnego gruntów 

Lata 90. to także okres, kiedy władze Spółdzielni rozpoczęły wieloletnią batalię o uregulowanie stanów prawnych terenów, na których wybudowano osiedla WSM. Rozpoczęto od sprawy podziałów geodezyjnych, z którymi były duże problemy w poszczególnych osiedlach. Potem Zarząd WSM występował o założenie ksiąg wieczystych na nieruchomościach. Szczególnie dużo pracy było na osiedlach budowanych za czasów PRL. Następnym krokiem były wnioski o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nie wszystko zależało tylko od Spółdzielni. Między innymi w 2007 r. Zarząd WSM wystosował wnioski do Naczelnego Architekta Miasta o usunięcie błędów merytorycznych i wad prawnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

To, że udało się to przeprowadzić, to duża zasługa kolejnych Zarządów, a w szczególności wieloletniej prezes Spółdzielni Kazimiery Szerszeniewskiej, która przeprowadziła WSM przez ten trudny okres.

Na Zebraniu Przedstawicieli WSM w 2003 r. omawiana była sprawa jednej nieruchomości: Zebranych zainteresowała sprawa zbycia prawa do nieruchomości pod nazwą „Nieruchomość w mieście”, położonej przy pl. Wilsona 2. Prezes Kazimiera Szerszeniewska wyjaśniła zawiłości związane z gruntem, na którym obecnie znajduje się kino „Wisła”. Nieruchomość ta stanowi własność Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej z ograniczoną odpowiedzialnością. W 1945 r. dekretem przeszła na własność miasta stołecznego Warszawy, a następnie Skarbu Państwa. W 1969 r. spółdzielnia odzyskała część gruntów, odmówiono jednak przyznania prawa użytkowania gruntu, na którym wybudowano kino „Wisła”. Taki stan prawny obowiązywał do 1990 r., kiedy to z WSM wydzielił się „Żoliborz Centralny” i przejął budynki i grunty, natomiast grunt pod kinem „Wisła” pozostał w gestii WSM.

WSM była właścicielem wielu działek na terenie miasta. Jedną z nich – przy ul. Jasnodworskiej – Spółdzielnia chciała zabudować. Mimo pozytywnej opinii Rady Osiedla i Komisji Architektury w Dzielnicowej Radzie Narodowej, inwestycja ta w 1990 r. została zablokowana przez I Sekretarza KD PZPR. Jest i druga wersja mówiąca, że do realizacji nie doszło po licznych protestach okolicznych mieszkańców. Z arogancją władzy Spółdzielnia zetknęła się także podczas realizacji inwestycji na Nowodworach, gdzie Urząd Gminy Praga Północ zastrzegł sobie 30% mieszkań do swojej dyspozycji.

Niektóre z działek kupione były na odległych terenach, jak Wawer, gdzie Spółdzielnia była właścicielem działki leśnej. W 2010 r. Walne Zgromadzenie WSM pojęło decyzję o zbyciu działki. Część działek powstała w czasie podziałów geodezyjnych, jakie były czynione na Osiedlach. Między innymi na Bielanach przy ul. Księgarzy, WSM była właścicielem działki o pow. 37 m2 przylegającej do domu jednorodzinnego. Przy tej samej ulicy była kolejna działka sąsiadująca z przedszkolem. Natomiast sześć działek położonych w różnych punktach dzielnicy Bielany sklasyfikowano jako tereny użytkowe pod drogami publicznymi. Zarząd Spółdzielni widzi potrzebę zbycia prawa użytkowania tych gruntów właściwym podmiotom, do których należą poszczególne ulice. Podobnie jest z działkami położonymi przy ul. Marymonckiej i Wrzeciono. Takich cytatów z „Życia WSM” można przytoczyć jeszcze wiele. 

1 Stolica 1963 Bielany Magiera

WSM-owskie Bielany 

Związek WSM z Bielanami datuje się na 1932 r., kiedy to na wystawie „Tani Dom Własny” powstałej po części z inspiracji Teodora Toeplitza, zaprezentowano wiele ciekawych i tanich domów jednorodzinnych wyposażonych w prąd, wodę. Z braku kanalizacji przy każdym z nich miało być szambo. Nie zapomniano o systemach gazowych do ogrzewania i gotowania. Na wystawę WSM wybudowała jeden z domów, a architekci związani ze Spółdzielnią byli autorami wielu projektów tam prezentowanych.

Zaraz po wojnie WSM przekazano w administrowanie przedwojenny dom przy ul. Żeromskiego 16/20, który dużym wysiłkiem mieszkańców i Spółdzielni został wyremontowany. W 1958 r. WSM odkupiła od Stołecznej Rady Narodowej pierwsze budynki na Bielanach w rejonie ul. Żeromskiego i Fontany. Potem, bez mała rok w rok, Spółdzielnia powiększała swój zasób o kolejne kupione bloki. To najstarszy zasób, czyli tzw. Bielany I. W 1964 r. w zasobach Spółdzielni było 27 budynków, a cztery lata później już 77. Liczba ta obejmuje także domy wybudowane na osiedlu Bielany III w rejonie ul. Magiera. Po nim było osiedle „Zjednoczenia” powstałe w rejonie ul. Księgarzy. Wszystkie te osiedla zaprojektowane zostały przez Marię i Kazimierza Piechotków. Pierwsze z nich – Bielany III – podzielone jest na trzy kolonie i nie stanowi zwartej zabudowy. W przeważającej większości składa się z niewysokich budynków o czterech i pięciu kondygnacjach rozmieszczonych wśród zieleni. Osiedle było rozpoznawalne dzięki kolorowym elewacjom i ścianom szczytowym wykonanym z białej cegły. Państwo Piechotkowie jako jedni z pierwszych wprowadzili kolor na elewacjach. Pierwsze budynki zaczęły powstawać w 1958 roku, a proces zabudowy osiedla trwał wiele lat. W konkursie Życia Warszawy na „Mistera Warszawy” za 1965 r. pierwszą nagrodę przyznano za projekt wieżowca przy ul. Magiera 7A. Drugie wspomniane osiedle, składające się z budynków wykonanych tylko w technologii wielkopłytowej o pięciu i jedenastu kondygnacjach, realizowane było od 1968 r. Docelowo miało liczyć ponad 1000 mieszkań, w których zamieszkać miało ponad 4 200 osób. Z uwagi na to, iż budynki te wybierane były z dostępnego katalogu, rola architektów ograniczała się tylko do urbanistyki osiedla. Zgodnie z projektem środek osiedla wolny był od ruchu kołowego. Mankamentem tego i innych osiedli był i jest hałas komunikacyjny dobiegający z pobliskiej ul. Broniewskiego.

W skład osiedla wchodził oddany w pierwszej połowie lat 70. pawilon handlowy znany bardziej pod nazwą „błękitny pawilon”. W latach 90. najemcą dużej części pawilonu był operator telewizji kablowej firma „Porion”. Pod koniec tamtej dekady spółdzielców wzburzyła próba przeniesienia praw własności pawilonu na niepłacącego najemcę, jakim była wspomniana firma. Sprawa trafiła do sądu i po trwającej cztery lata batalii budynek pozostał w WSM.

Jak wyglądał plac budowy oraz domy sąsiednich osiedli, zobaczyć można oglądając komedię z 1974 r. „Nie ma róży bez ognia”. Osiedla WSM można także zobaczyć na innych filmach. Kolonia Mickiewicza widoczna jest w produkcji „Rozwodów nie będzie”, Wawrzyszew w „Filipie z konopi”. Jednak najczęściej filmowaną kolonią były Sady I. Polecam obejrzeć takie filmy jak: „Przygoda noworoczna”, „Pieczone Gołąbki”, „Zbrodniarz który ukradł zbrodnię” czy „Mocne uderzenie”, w którym na ostatnich scenach można zobaczyć także panoramę Zatrasia i Serka. Są jeszcze kroniki filmowe i filmy, w tym i dokumentalne z Żoliborzem, Bielanami w tle, ale lepiej samemu ich poszukać, oglądając produkcje z lat minionych. Naprawdę warto. 

O kolejnych, nie tylko bielańskich, osiedlach WSM, napiszę w następnym numerze „Życia WSM”.

Tomasz Pawłowski
Artykuł ukazał się w numerze 1/2022 „Życia WSM”