Żoliborz IV – podział był potrzebny

Mijają trzy miesiące od podziału Żoliborza IV na dwie odrębne jednostki: Zatrasie i Rudawkę. O przyczynach tej decyzji i planach na naprawę sytuacji w nowych osiedlach rozmawiamy z prezesem Zarządu WSM, Maciejem Stasiełowiczem.

Redakcja „Życia WSM”: 25 września Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o rozdzieleniu Żoliborza IV na dwa osiedla. Dla wielu mieszkańców było to zaskoczenie. Spodziewano się wprawdzie, że taka decyzja zostanie podjęta, ponieważ na zebraniu mieszkańców w kwietniu wniosek o podział padł, ale oczekiwano kolejnego zebrania, na którym miały być przedstawione aspekty ekonomiczne i organizacyjne takiego podziału. Tak się nie stało. Podział ogłoszono nagle i niespodziewanie. Co sprawiło, że podjęto taką decyzję, w takim tempie i w takim stylu, bez konsultacji z mieszkańcami?

 

Maciej Stasiełowicz: Decyzja została podjęta z trzech powodów. Osiedle coraz bardziej odstawało pod względem estetyczno-technicznym od innych dużych osiedli. Po drugie było zadłużone ponad miarę, a po trzecie, jakość zarządzana była tam zdecydowanie niższa niż w porównywalnych jednostkach. Pomysł podziału wracał co kilka lat. Jednak po zebraniu mieszkańców w kwietniu konflikty wewnątrz osiedla przekonały nas ostatecznie, że nie ma szans na poprawę sytuacji w Żoliborzu IV bez radykalnych decyzji.

Decydentem w sprawach podziałowych jest Rada Nadzorcza, która czuwa nad całą Spółdzielnią. Trudno było tutaj wyobrazić sobie konsultacje z mieszkańcami dotyczące szczegółowych parametrów ekonomicznych tego podziału, bo te sprawy nie należą do kompetencji zebrania mieszkańców, tyko Rady. Członkowie Rady, poważnie zaniepokojeni sytuacją w osiedlu, sami dopingowali Zarząd do złożenia wniosku o podział. Rada zgodziła się, że Żoliborz IV to za duża jednostka organizacyjna, i jeśli ma zacząć wychodzić z tej zapaści, to musi nastąpić jej podział, ale musi on być ściśle powiązany z powołaniem dwóch doświadczonych dyrektorów. Panowie Witold Ruczko i Piotr Buczyński, którzy objęli te stanowiska, zaczęli wprowadzać nowe standardy funkcjonowania – takie, jakie wprowadzili w swoich poprzednich osiedlach: Żoliborzu II i Wawrzyszewie.

Ale dlaczego Zarząd nie zdecydował się na zwołanie zebrania, które w kwietniu obiecali mecenas Gołąb i prezes Walczak? Wszyscy się spodziewali, że do końca roku odbędzie się zebranie mieszkańców, na którym przedstawiciele Zarządu przedstawią swoje propozycje związane z podziałem.

Deklaracje mecenasa i prezesa padły w innej sytuacji, gdy jeszcze nie wiedzieliśmy do jakich konfliktów dojdzie w osiedlu. Uznaliśmy też, że zwoływanie zebrania i prowadzenie jakichkolwiek konsultacji w zasadzie tylko przedłuży trudną sytuację Żoliborza IV o kolejne tygodnie. Dzisiaj, po tych paru miesiącach od podziału, można powiedzieć, że począwszy od 26 września sprawy idą w lepszym kierunku.

Problemy były już wcześniej – w ostatnich latach wielokrotnie zmieniano dyrektorów osiedla.

Inne osiedla funkcjonują prawidłowo dzięki stabilnej kadrze kierowniczej. Tam sytuacja jest taka, że gdy odchodzi dyrektor, to w jego miejsce wchodzi dotychczasowy dyrektor techniczny albo główny księgowy. Tak było kiedyś na Bielanach i na Piaskach, a teraz na Żoliborzu II i na Wawrzyszewie. Jest ciągłość zarządzania. Na Żoliborzu IV było inaczej. Po pani dyrektor Przesmyckiej, która zakończyła pracę w 2015 roku, mieliśmy dwóch dyrektorów głównych i czterech technicznych. Wszyscy byli właściwie przygotowani od strony kwalifikacji i doświadczenia zawodowego. Czterech z nich przeszło przez spółdzielnie mieszkaniowe, w których współzarządzali dużymi osiedlami. Wydawałoby się, że tutaj też sobie poradzą. Tymczasem z dwóch dyrektorów technicznych, Zarząd musiał zrezygnować z powodów nieprzestrzegania przez nich procedur wewnętrznych, a trzej dyrektorzy zrezygnowali sami. Uznali, że jest to zbyt stresująca praca. Natomiast ostatni dyrektor po prostu się pogubił. Wszedł w konflikt z pracownikami i mieszkańcami. Pracownicy przyjęli postawę na przeczekanie. Na to nałożyły się konflikty między Radą Osiedla a mieszkańcami. Wszystko zmierzało ku pogłębieniu się chaosu. Na to Zarząd nie mógł pozwolić. Stąd pomysł, by osiedle podzielić w sposób naturalny ulicą Elbląską i następnego dnia wprowadzić dwóch „szeryfów” – dyrektorów już sprawdzonych w Spółdzielni.

Mieszkańcy chcą wiedzieć, jakie będą skutki ekonomiczne podziału, jaki będzie jego koszt, i czy obciąży on spółdzielców. Na razie do mieszkańców dotarła informacja, że każdy z nich dopłaci do podziału 1500 złotych.

Nie wiem, skąd została wzięta ta kwota. Nie wynika z żadnych naszych założeń, bo wzrostu opłat nie będzie. RN uchwaliła korektę planu finansowego WSM w części dotyczącej Żoliborza IV, czyli dziś Zatrasia i Rudawki, i ta korekta planu wychodzi na zero w stosunku do starego planu. Budżet się nie zmieni i wszystko wskazuje na to, że nie zostanie przekroczony. Natomiast w przyszłym roku, w związku z tym, że są dwa osiedla, zwiększy się zatrudnienie o kadrę kierowniczą jednego z nich. To będzie oczywiście dodatkowy koszt. Ale wzrosną tylko koszty wynagrodzeń, a nie same opłaty, ponieważ spróbujemy w innych pozycjach znaleźć oszczędności równoważące ten przyrost. Będą to między innymi oszczędności na energii elektrycznej, bo w Zatrasiu i Rudawce przejdziemy na system LED-owy – już przygotowywany jest w tej sprawie przetarg. Dzięki temu nie będzie wzrostu opłat, a zatem i dodatkowego obciążenia spółdzielców. Drugim wydatkiem będzie zaadaptowanie miejsca w budynku administracji tak, by budynek służył dwóm administracjom, ale to nie są wielkie wydatki.

Klub „Szafir” zostaje dla obu osiedli?

Tak, ale organizacyjnie będzie przypisany do osiedla Rudawka. Natomiast opłaty, stosownie do powierzchni użytkowej mieszkania, będą pobierane z obu osiedli.

Czy mieszkańcy mogą liczyć, że rozliczenie obu osiedli będzie sprawiedliwe? Co prawda Zatrasie i Rudawka zasilały scentralizowany fundusz remontowy mniej więcej po równo, ale to Zatrasie przede wszystkim z niego korzystało. Na Rudawce zrobiono znacząco mniej, dlatego to osiedle nie wierzy, że podział może być sprawiedliwy.

Jeśli przez słowo „sprawiedliwy” rozumiemy racjonalny, to tak. Bo podział po równo byłby w tym przypadku nieracjonalny. Scentralizowany fundusz remontowy zostanie podzielony na dwa osiedla, ale po uwzględnieniu konieczności wyrównywania poziomu technicznego budynków. Z tego funduszu są już wyjmowane obiekty, które wymagają takich remontów. W rozliczeniu będą też uwzględnione te wszystkie wydatki, które zostały sfinansowane ze scentralizowanego funduszu remontowego, a powinny zostać sfinansowane z funduszu remontowego budynku. To jest trudna sprawa.

Tworzymy teraz listę budynków, w których „coś” powinno być zrobione ze scentralizowanego funduszu. A powinny być z niego sfinansowane: ocieplenie stropodachu, remont dachu, remont instalacji gazowej, remont instalacji c.o. Dla tych budynków, niezależnie czy na Zatrasiu czy na Rudawce, które tego nie mają, zostaną na to zarezerwowane pieniądze. Trudniejszą sprawą jest fakt, że w kilku nieruchomościach zostały poczynione różne prace remontowe, które powinny być sfinansowane z funduszu remontowego nieruchomości, a były sfinansowane ze scentralizowanego funduszu remontowego. Te kwoty muszą docelowo zostać zwrócone. Uchwała zobowiązuje nas do rozliczenia podziału funduszy na dzień wejścia w życie uchwały RN, czyli na datę 25 września.

Kto bezpośrednio zajmuje się podziałem?

Podziałem zajmie się kadra kierownicza osiedla pod nadzorem Zarządu. W jego wyniku sporządzone zostaną bilanse: Żoliborza IV na dzień podziału, tj. 25 września 2017 roku, i osiedli Zatrasie i Rudawka na 31 grudnia 2017. Te bilanse będą podlegały badaniu przez biegłych rewidentów. Biegli będą uczestniczyć przy ich powstawaniu.

Czy zatrudnienie dwóch doświadczonych i wypróbowanych w innych osiedlach dyrektorów, jako pełniących obowiązki, ma oznaczać, że przyszli tylko na chwilę, żeby „gasić pożar”?

Nie mają gasić pożaru, tylko stworzyć nową organizację jednego i drugiego osiedla, w oparciu o swoje doświadczenia z dobrze zarządzanych jednostek. Dyrektorzy rozpoznali problemy, włączyli się w realizację remontów. Teraz mają ukształtować kadrę pracowniczą. Są zatrudnieni do końca sierpnia jako pełniący obowiązki. Potem będą mogli zdecydować, czy chcą dalej współpracować. Jeśli nie, to wybierzemy ich następców. Na razie mają stworzyć mechanizm, który zacznie działać, i spróbować wspólnie z Zarządem „wychować” sobie dyrektorów technicznych, którzy mogliby przejąć po nich zarządzanie. Problem jest taki, że pierwszy konkurs na dyrektorów technicznych nie wypalił i trzeba ogłosić drugi. Niedługo podamy termin składania kandydatur. Dyrektorów technicznych dla Wawrzyszewa i Żoliborza II szukaliśmy dwa razy, ale się udało. Dlatego tutaj też zakładamy, że znajdziemy odpowiednie osoby. Na razie zabezpieczeniem sytuacji jest to, że obaj dyrektorzy mają odpowiednią wiedzę techniczną i doświadczenie.

Co z Radą Osiedla? Została rozwiązana jakby z automatu, nie ma osiedla Żoliborz IV, nie ma więc RO. Trzeba powołać w nowych osiedlach nowe Rady. Czy wiadomo już, kiedy to się stanie, czy są terminy zebrań i czy wiadomo z ilu osób będą składały się Rady?

Rada Nadzorcza 11 grudnia podjęła uchwałę o liczbie członków obu przyszłych Rad Osiedli: na Zatrasiu będzie to 10 osób, a na Rudawce 9. Poprzednio były 24 osoby. Skąd te liczby? Z punktu widzenia zasobów mieszkaniowych osiedle Żoliborz IV było najbardziej zbliżone do zasobów osiedla Żoliborz III. Na Żoliborzu IV były 4134 mieszkania, na Żoliborzu III 4121. Różnica niewielka, ale w RO Żoliborza III było mniej osób – 17. W związku z tym, gdyby nie było podziału, też zmniejszono by liczbę członków RO Żoliborza IV. W związku z tym zmniejszeniem, koszt wynagrodzeń RO spadnie o 60 tysięcy złotych w skali roku. Wybory nowych RO odbędą się na zebraniach mieszkańców w drugiej połowie stycznia.

Czy zgodnie z przepisami osiedla mogą w ogóle funkcjonować bez Rad Osiedli?

Ustawowo nadzór nad spółdzielnią pełni Rada Nadzorcza. Na razie, w okresie braku Rad Osiedli, odpowiednie komisje RN, szczególnie komisja GZM, zajmują się nadzorem nad osiedlem. Członkowie RN uczestniczą w odbiorach prac remontowych. Ale zgodnie ze statutem muszą też powstać Rady Osiedli, dlatego Zarząd dotrzyma terminu wskazanego w uchwale RN o podziale, czyli zebrania wyborcze odbędą się do końca stycznia.

Jak pan przewiduje, kiedy Zatrasie i Rudawka, ta ostatnia szczególnie, wyjdą „na prostą” po obecnych zmianach? Kiedy się uda opanować chaos i zakończyć reorganizację?

Przypuszczalnie potrwa to około dwa lata. Na dziś najważniejszy będzie skuteczny nadzór nad remontami. Jeżeli będzie on dobrze sprawowany, to unikniemy opóźnień i błędów wykonawcy. Zadaniem długofalowym jest osiągnięcie standardów dobrze funkcjonujących osiedli. Wszystko po to, by Zatrasie i Rudawka stały się na nowo wizytówką WSM.

Redakcja