Rozmowa z dyrektor Elżbietą Najdą
Z wizytą na Wawrzyszewie Nowym

– Zadłużenie lokali mieszkalnych z tytułu opłat eksploatacyjnych w 2020 r. utrzymywało się na stałym poziomie. Natomiast w 2021 r. obserwujemy jego stały wzrost. Od marca do maja zadłużenie wzrosło o 12%. W tych trudnych czasach mieszkańcy mogą skorzystać z pomocy w postaci dopłat w ramach przyznanego przez Urząd Dzielnicy Bielany dodatku mieszkaniowego – mówi Elżbieta Najda, dyrektor Osiedla Wawrzyszew Nowy.

Barbara Bielicka-Malinowska: Na początek zapytam, jak pandemia rzutuje na współpracę Administracji z mieszkańcami. Czy spółdzielcy narzekają na niedogodności?

Elżbieta Najda: Ogłoszenie pandemii w marcu 2020 roku było dla wszystkich dużym zaskoczeniem. Pracownicy administracji pracowali w reżimie sanitarnym przy zamkniętych drzwiach. Wejścia do klatek schodowych, barierki, wszystkie przyciski były dezynfekowane. Obsługa mieszkańców została ograniczona do kontaktów telefonicznych, mailowych lub kontaktu bezpośredniego przez „balkon administracyjny”. W wyjątkowych i bardzo ważnych sprawach mieszkańcy mogli się umawiać na wizytę w biurze. Konserwatorzy przy usuwaniu awarii w lokalach używali maseczek i rękawic.

W osiedlu mieszka dużo młodych ludzi. Dlatego też w okresie pandemii kontakt osobisty bądź telefoniczny mieszkańców z administracją zmienił się w korespondencję mailową. Obecnie pandemia nie ma większego wpływu na współpracę pracowników z mieszkańcami. Należy jednak pamiętać, że wchodząc do biura trzeba mieć założoną maseczkę ochronną, o czym niektórzy mieszkańcy zapominają.

Ważnym problemem, nie tylko waszego osiedla, są sprawy gruntowe dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Jak wygląda sytuacja na dzień dzisiejszy? Na ile sprawy są już załatwione?

Stan prawny gruntów w nieruchomościach budynkowych przy ul. Czechowa 1, Petőfiego 5, 7 oraz Wolumen 4 i 6 jest w pełni uregulowany. Podpisywane są tam obecnie akty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i stanowisk w halach garażowych.

Jeszcze w tym roku mieszkańcy nieruchomości przy ul. Andersena 1, 1a, 1b będą mogli podpisywać akty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych. Na jesieni wyłożona zostanie uchwała Zarządu Spółdzielni w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali. Jeżeli nie zostanie zaskarżona, to proces wyodrębnień zostanie uruchomiony.

Grunty w nieruchomościach przy ul. Wolumen 14, 14a, 16, 16a oraz Sokratesa 2a, 2b zostały przekształcone we własność. W każdej z tych nieruchomości funkcjonują obecnie dwie księgi wieczyste. Spółdzielnia wystąpiła z wnioskiem do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa do Wydziału Ksiąg Wieczystych z prośbą o urządzenie dla każdej z tych nieruchomości po jednej księdze wieczystej obejmującej wszystkie działki ewidencyjne będące własnością Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Po dokonaniu tych zmian będzie można przystąpić do wyodrębnień.

W nieruchomości przy ul. Andersena 8 grunty przekształcone zostały we własność, natomiast nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Po ustanowieniu służebności przejścia i przejazdu będzie można przystąpić do wyodrębnień.

W przypadku nieruchomości obejmującej budynki Wolumen 10, 10a, 12 prowadzone jest postępowanie sądowe o zasiedzenie przez Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową dwóch działek. Przekształcanie lokali we własność będzie możliwe po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu. Obecnie postępowanie jest chwilowo wstrzymane ze względu na śmierć dwóch spadkobierców. Sąd zobowiązał do wskazania następców prawnych zmarłych uczestników postępowania.

Wolumen 18, 20 i 22 – Spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego do działki 117/3. W związku z tym wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę dotyczącą przyznania wieczystego użytkowania. Obecnie oczekujemy na rozstrzygnięcie.

Nieruchomość Sokratesa 2, 4, 6, 8 – spółdzielnia otrzymała z Urzędu Dzielnicy Bielany zaktualizowane zaświadczenia o przekształceniu gruntów we własność i będzie występować z wnioskiem do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie do Wydziału Ksiąg Wieczystych z prośbą o urządzenie dla nieruchomości jednej księgi wieczystej obejmującej wszystkie działki ewidencyjne będące własnością Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Nieruchomość przy ul. Petőfiego 1a, 2a – grunt przy budynku przy ul. Petőfiego 1a jest przekształcony we własność, natomiast przy Petőfiego 2a wydane wcześniej zaświadczenie o przekształceniu gruntu zawierało wadę prawną. Obecnie wyjaśniane są sprawy gruntowe związane z księgami wieczystymi. Dodatkowo przy budynku jest działka, do której Spółdzielnia nie posiada tytułu prawnego .

Jak wygląda zadłużenie w opłatach za lokale mieszkalne na Osiedlu?

Zadłużenie lokali mieszkalnych z tytułu opłat eksploatacyjnych w 2020 roku utrzymywało się na stałym poziomie. Natomiast w 2021 r. obserwujemy jego stały wzrost. Najbardziej widoczne jest to w II kwartale. Od marca do maja zadłużenie wzrosło o 12%.

Jest to ciężki czas w trakcie pandemii dla naszych członków, borykających się z brakiem pracy i utraconymi dochodami. Mieszkańcy występują z wnioskami o wyrażenie zgody na spłatę zadłużenia w ratach. Administracja podpisuje ugody na ich spłatę w dogodnych dla mieszkańców ratach.

W tych trudnych czasach i zmniejszeniu bądź braku dochodów mieszkańcy powinni skorzystać z pomocy w postaci dopłat w ramach przyznanego przez Urząd Dzielnicy Bielany dodatku mieszkaniowego. Wniosek o przyznanie dodatku mieszkaniowego – nowy wzór, tylko w wersji papierowej, należy pobrać z Urzędu Dzielnicy Bielany przy ul. Żeromskiego 29 (nie trzeba umawiać się na wizytę). Taka pomoc w postaci przyznanego na okres sześciu miesięcy dodatku spowoduje, że do spółdzielni mieszkaniec będzie wnosił kwotę wynikającą z różnicy pomiędzy wymiarem opłat a przyznanym dodatkiem.

W kilku osiedlach spółdzielcy domagają się wstrzymania podwyżek związanych z kosztami eksploatacji mieszkań. Jak zareagowali mieszkańcy Wawrzyszewa Nowego?

Plan gospodarczo-finansowy Osiedla na 2021 r. przygotowany został zgodnie z założeniami do planu uchwalonymi przez Radę Nadzorczą oraz wytycznymi Zarządu Spółdzielni do kalkulacji i ustalania opłat eksploatacyjnych. Zgodnie z tymi dokumentami do kalkulacji i ustalenia opłat za lokale przyjęto powierzchnię wraz z powierzchnią przynależną.

Mieszkańcy Osiedla na nowe wydruki opłat za użytkowanie lokali zareagowali bardzo nerwowo. Wpływało dużo e-maili z wnioskami o wyjaśnienie podstawy naliczeń, a telefon w administracji z interwencjami mieszkańców rozgrzewał się do „czerwoności”. Najwięcej kontrowersji budziło przyjęcie do opłat powierzchni wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Mieszkańcy Osiedla złożyli do Spółdzielni zbiorowy protest z wnioskiem o wykonanie dodatkowych analiz umożliwiających złagodzenie skutków podwyżek opłat. Wniosek mieszkańców został uwzględniony i uchwałą nr 80/2021 z dnia 12 maja Zarząd Spółdzielni uszczegółowił wytyczne do planu gospodarczo-finansowego na 2021 r.

Rada Nadzorcza uchwałą nr 44/2021r z dnia 7 czerwca przyjęła korektę planu gospodarczo-finansowego Osiedla Wawrzyszew Nowy.

W korekcie planu do kalkulacji opłat związanych z eksploatacją lokalu przyjęto powierzchnie użytkowe:

wraz z powierzchnią przynależną dla nieruchomości, w których podjęte zostały uchwały Zarządu o określeniu przedmiotu odrębnej własności; natomiast dla złagodzenia skutków podwyżek w halach garażowych, w których trwają wyodrębnienia, obniżony został odpis na fundusz remontowy o 50%,

bez powierzchni przynależnej (komórka lokatorska, w halach garażowych drogi komunikacyjne) dla pozostałych nieruchomości, dla których Zarząd Spółdzielni nie podjął uchwały o określeniu odrębnej własności lokali.

Nowe skorygowane wydruki opłat przekazane zostały mieszkańcom jeszcze w czerwcu.

Przygotowujemy zmiany statutowe. Co, jako wieloletnia dyrektor osiedla, zaproponowałaby Pani, jeśli chodzi o relacje Administracji z Radą Osiedla?

Moim zdaniem do pracy w Radzie Osiedla powinny zgłaszać się osoby posiadające wiedzę w obszarach działalności spółdzielni mieszkaniowej. Ważne też, aby członkowie Rady Osiedla byli zaangażowani i dyspozycyjni, gdyż zdarzają się czasem sytuacje, które wymagają natychmiastowego działania. Najbardziej pomocne są osoby posiadające doświadczenie w dziedzinach  technicznych lub finansowych. Bezkonfliktowi i kompromisowi działacze pozwoliliby na  szybkie wypracowanie wspólnego stanowiska, co z kolei umożliwiłoby podjęcie działań i uruchomiłoby procedury na wielu płaszczyznach działalności spółdzielni mieszkaniowej. Przygotowując się do zmiany statutu, należy zastanowić się również nad liczbą osób wybieranych do Rad Osiedli. Liczba ta powinna być adekwatna do wielkości osiedla. Przy mniejszym gronie łatwiej o wspólne stanowisko.

Czy sądzi Pani, że uda się zrealizować wszystkie plany i zamierzenia, które stoją przed Osiedlem w tym roku?

Administracja dokłada wszelkich starań, aby zrealizować w najszerszym możliwym stopniu założenia dotyczące gospodarki remontowej przewidzianej w obecnym roku na Osiedlu. Przyjmujemy, że zrealizowanie wszelkich założeń jest realne, lecz niezwykle trudne z uwagi na panujące warunki. W obecnej chwili realizacja podjętych zobowiązań na bieżący rok przebiega sprawnie pomimo trudnego okresu, jakim jest czas pandemii. W pierwszym i drugim kwartale 2021 r. wiele zaplanowanych robót musiało ulec reorganizacji w świetle harmonogramów, z uwagi na obostrzenia oraz zapewnienie spokoju i komfortu mieszkańcom, którzy w większości pracują zdalnie w swoich mieszkaniach. Ponadto gwałtowny wzrost cen i materiałów usług budowlanych stanowi dodatkowe utrudnienie w stabilnym finansowaniu zamierzonych inwestycji. Niemniej jednak, coraz więcej pozycji z przyjętego planu remontów zostaje ukończonych, tym samym napawając nadzieją na skuteczne wykonanie zamierzonych celów. Obecnie udało się zlikwidować znaczną część usterek na Osiedlu związaną z nieszczelnością konstrukcji dachowych oraz izolacji tarasów w budynkach przy ul. Wolumen 6 oraz Sokratesa 2b. Ponadto trwają prace związane z remontem balkonów w budynkach przy ul. Wolumen 12 i 18, jak również przewidywane jest rozpoczęcie prac renowacyjnych w klatkach schodowych budynków przy ul. Wolumen 14, 14a, 16, 16a i Sokratesa 4, 6, 2a, 2b. Ponadto Administracja prowadzi przygotowania do ogłoszenia przetargu na wymianę w całym osiedlu wodomierzy lokalowych ze zdalnym odczytem, finansowanych z funduszu remontowego.

Rozmawiała Barbara Bielicka-Malinowska

 

O Osiedlu 

Osiedle Wawrzyszew Nowy jako samodzielny podmiot w strukturach WSM funkcjonuje od 15 kwietnia 2004 roku. W nowym osiedlu wyodrębnionym z Wawrzyszewa znalazły się budynki oddane do eksploatacji od 1990 roku. Obecnie w zasobach osiedla znajduje się 27 budynków mieszkalnych, 14 hal garażowych, 47 garaży oraz parkingi naziemne. Utworzonych zostało 15 nieruchomości, z czego 13 nieruchomości zabudowanych jest budynkami mieszkalnymi.

Artykuł ukazał się w lipcowym wydaniu „Życia WSM”.