Rudawka i Zatrasie
Jak skorzystać z możliwości wyodrębnienia własności lokalu
W tym roku Rudawka i Zatrasie dołączyły do pozostałych Osiedli WSM, na których od lat w starych zasobach realizowane są wnioski członków o wyodrębnienia własności lokali (poza Wawrzyszewem i Wawrzyszewem Nowym). Z tego powodu wiele osób posiadających prawa do lokali, szczególnie z Osiedli Zatrasie i Rudawka, zgłasza się do Spółdzielni z prośbą o wyjaśnienie na czym polega, jak przebiega i z jakimi kosztami wiąże się procedura wyodrębnienia własności lokalu. Postaramy się więc wyjaśnić i podać najistotniejsze informacje dotyczące tej sprawy.
Czynności związane z wyodrębnieniem własności lokali mogą być prowadzone jedynie w nieruchomościach budynkowych znajdujących się na gruntach o uregulowanym stanie prawnym, po uzyskaniu niezbędnej dokumentacji, do której należą między innymi: prawomocna uchwała w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, wypis z ewidencji rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków i kartotek lokali, zaświadczenie o samodzielności lokali, itp. Konieczny jest też rzut kondygnacji, na której znajduje się lokal i plan lokalu. Jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, niezbędna jest również do uzyskania służebność drogi koniecznej, polegająca na ustanowieniu prawa przejazdu i „przechodu” przez działkę lub działki sąsiednie, drogą (niepubliczną), łączącą nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą.
Procedura przekształceń lokali o statusie spółdzielczego lokatorskiego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przeprowadzana jest w oparciu o art. 42 i 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewiduje ona kilka etapów postępowań, w wyniku których ostatecznie ustala się komu przysługuje prawo do lokalu i w jakim udziale przyszły właściciel będzie miał prawo do gruntu pod budynkiem oraz w części wspólnej nieruchomości.
Nieruchomość wspólną, zgodnie z przepisami prawa, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np.: klatki schodowe, windy, pomieszczenia techniczne, gospodarcze i schowki, dach, elewacja, instalacje co, wodne, kanalizacyjne czy elektryczne. Natomiast udział w części wspólnej nieruchomości podaje się jako ułamek zwykły, gdzie licznik stanowi suma powierzchni użytkowej lokalu i powierzchni do niego przynależnej (np. piwnica, komórka lokatorska), a mianownik to suma wszystkich powierzchni użytkowych lokali, znajdujących się w danej nieruchomości, i pomieszczeń do nich przynależnych.
Uruchomienie procedury wyodrębnień własności lokali rozpoczyna się od wyłożenia w Administracji Osiedla podjętego przez Zarząd WSM projektu uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali (zwanego dalej „uchwałą”). W załączniku do tej uchwały wykazywane są osoby uprawnione do żądania przeniesienia na ich rzecz prawa własności oraz posiadane przez nie udziały w części wspólnej tej nieruchomości. O miejscu i terminie wyłożenia uchwał, osoby których te projekty dotyczą, powiadamiane są pisemnie, z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem. Na tym etapie bardzo istotne jest zweryfikowanie swoich danych, które zostały wykazane w załącznikach do projektu uchwały i, w przypadku wystąpienia niezgodności, pisemne zgłoszenie w terminie 14 dni po upływie okresu wyłożenia do wglądu projektu uchwały, ewentualnych wniosków dotyczących sprostowania podanych przez WSM danych. Zdarza się, że do Spółdzielni nie trafiają dokumenty świadczące o tym, że doszło do zmiany osoby uprawnionej do lokalu (np. nastąpił zgon członka Spółdzielni, a mieszkanie odziedziczyli spadkobiercy), i w uchwale zostały zawarte nieaktualne informacje.
Po tym okresie Spółdzielnia jest zobowiązana, również w terminie 14 dni, rozpatrzyć złożone wnioski i w przypadku ich uwzględnienia dokonać korekty uchwały, a następnie poinformować pisemnie wszystkie osoby uprawnione do lokali o podjęciu ostatecznej uchwały. Natomiast do osób, które złożyły wnioski, powinny zostać wysłane pisma informujące o wyniku ich rozpatrzenia. Uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia, chyba że zostanie zaskarżona do sądu w terminie 30 dni od daty jej dostarczenia.
Dla sprawnego przeprowadzenia całej procedury ważne jest, aby do Spółdzielni wróciły wszystkie potwierdzenia o odbiorze wysłanych powiadomień, informujących o podjęciu przez Zarząd WSM uchwały. Jeśli po upływie 30 dni od dnia odebrania ostatniej przesyłki (dlatego tak istotny jest odbiór powiadomień i ustalenie tego terminu), Spółdzielnia otrzyma z sądu informację, że nie wpłynęło żadne zaskarżenie, wówczas uchwała staje się prawomocna i Administracja może rozpocząć proces umawiania terminów w kancelarii notarialnej z uprawnionymi osobami, które złożyły wniosek o wyodrębnienie własności lokalu, celem zawarcia aktu notarialnego ustanowienia i przeniesienia własności lokalu. Wnioski złożone w tej sprawie nawet kilka lat wcześniej nie przedawniają się i nie ma potrzeby ich powtórnego składania.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy obejmuje: taksę notarialną, podatek VAT oraz opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis własności, a także koszty wypisów, które są wysyłane do stosownych urzędów. Wysokość taksy notarialnej jest uregulowana przepisami i wynosi ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku. Łącznie jest to kwota około 2-2,5 tys. zł.
W przypadku zaskarżenia uchwały, proces wyodrębnień jest wstrzymany do czasu uzyskania prawomocnego wyroku sądowego w tej sprawie.
Na Osiedlu Rudawka, na obecną chwilę, podjętych zostało 15 uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali (dot. nieruchomości Izabelli 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20; Jasnodworska 10; Broniewskiego 33, Elbląska 55, 57, 67), z czego jedna została zaskarżona (dot. nieruchomości Izabelli 14). W czterech nieruchomościach wyłożone zostały do wglądu projekty uchwał (dot. nieruchomości Jasnodworska 9, 11, 13, 15). W pięciu nieruchomościach tj. Izabelli 8, 10, 18, Broniewskiego 33 i Jasnodworska 10 rozpoczęte zostało zawieranie aktów notarialnych. We wrześniu do notariusza została przekazana dokumentacja następnych nieruchomości, tj. Izabelli 2, 4, 6, 12, 16, 20, i Elbląska 55 oraz 57. Uchwała Zarządu WSM dotycząca budynku Elbląska 67 została już doręczona osobom uprawnionym. Dla 32 nieruchomości Administracja Osiedla Rudawka posiada pełną dokumentację architektoniczną oraz zaświadczenia o samodzielności lokali. W pozostałych nieruchomościach (dot. starych zasobów) projekty uchwał są w przygotowaniu i kompletowana jest dokumentacja niezbędna do wyodrębnień. Rada Nadzorcza WSM podjęła 19 uchwał dotyczących ustanowienia służebności.
Na Osiedlu Zatrasie aktualnie podjętych zostało 10 uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali (dot. nieruchomości Broniewskiego 11 i 11C, 11A, 11B, 15, 17, 19 oraz Przasnyska 12A, 14, 16, 22). W odniesieniu do 2 nieruchomości wyłożone zostały projekty Uchwał (dot. nieruchomości Broniewskiego 13, 13A). Oprócz tego przygotowany został także projekt uchwały dla nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Krasińskiego 40A, 42 i Broniewskiego 15A. Aktualnie są one na etapie weryfikacji danych i w najbliższym czasie zostaną, zgodnie z opisaną powyżej procedurą, wyłożone w Administracji Osiedla Zatrasie.
W odniesieniu do pozostałych nieruchomości budynkowych tego Osiedla prowadzone są prace regulacyjne i trwa opracowywanie załączników do projektów uchwał, w celu wdrożenia ustawowej procedury.
W niektórych przypadkach (chodzi o nieruchomości zlokalizowane przy ul. Przasnyskiej 14A, 16A, 18, 20 i Broniewskiego 9A i 9E) podjęcie uchwał wymaga w pierwszej kolejności dokonania odpowiednich regulacji w księgach wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości. Wskazane nieruchomości były bowiem przedmiotem postępowań administracyjnych zmierzających do podziału geodezyjnego działek, na których zlokalizowane są wymienione budynki. Uzasadnieniem dokonania podziałów było wydzielenie do mienia wspólnego Spółdzielni terenów, na których zlokalizowane są ciągi pieszo-jezdne oraz ogólnodostępne parkingi. Postępowania podziałowe zostały już zakończone. Obecnie, w sądzie wieczystoksięgowym, w rozpatrzeniu są wnioski o aktualizację wpisów w działach I KW, czyli wnioski o ujawnienie w księgach wieczystych działek powstałych w wyniku podziału.
Po dokonaniu przez sąd aktualizacji wpisów w KW, Spółdzielnia odłączy do odrębnych ksiąg wieczystych działki mające pozostać mieniem wspólnym WSM. Po zakończeniu wszystkich postępowań wieczystoksięgowych będzie możliwe rozpoczęcie, przez Zarząd, podejmowania uchwał dla nieruchomości zabudowanych wymienionymi wyżej budynkami mieszkalnymi.
Stan prawny gruntów wszystkich nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, znajdujących się na Osiedlu Rudawka i Zatrasie, jest uregulowany. Na mocy ustawy z 1 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, powyższe grunty uzyskały status własnościowy. Przekształcenie gruntów nastąpiło z zastosowaniem 98% bonifikaty. Koszty poniesione z tego tytułu zostały rozliczone, a Członkowie Spółdzielni i osoby uprawnione do lokali z przedmiotowych Osiedli otrzymali w tej sprawie pisemne rozliczenie. W wielu przypadkach nastąpił zwrot nadpłaconych zaliczek.
Jeżeli potrzebują Państwo bardziej szczegółowych informacji w sprawie procedury wyodrębnień własności lokali, zapraszamy w godzinach urzędowania Spółdzielni do Działu Członkowsko-Lokalowego WSM lub Administracji Osiedli Rudawka i Zatrasie.
W kolejnych wydaniach gazety zostanie opisany stan wyodrębnień lokali na Osiedlach Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy.
Pion Organizacyno-Mieszkaniowy
Artykuł ukazał się w numerze 4/2023 „Życia WSM”.