WSM sprzeciwia się zapisom projektu Studium zagospodarowania stolicy
24 września weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która między innymi zobowiązuje gminy do uchwalenia, do 31 grudnia 2025 r., planów ogólnych dla całości obszaru danej gminy, które określać będą przeznaczenie poszczególnych jej terenów. Oznacza to, że między innymi w Warszawie przestanie obowiązywać dotychczasowe Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego. Miało ono na celu koordynowanie ustaleń zawartych w poszczególnych miejscowych planach zagospodarowania, które nie mogły naruszać jego postanowień. Niestety, projekt nowego Studium jest niekorzystny dla Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej – może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego.
Jeszcze przed powyższymi zmianami ustawodawczymi, urzędnicy Urzędu m. st. Warszawy opracowali i publicznie zaprezentowali projekt nowego Studium. Punktem wyjścia dla postanowień dokumentu była prognoza demograficzna, zgodnie z którą nie należy się spodziewać w najbliższych dziesięcioleciach istotnego wzrostu liczby mieszkańców Warszawy. Dotychczas obowiązujące Studium zakładało, że w połowie XXI wieku w stolicy mieszkać będą około 3 miliony osób. Prognoza demograficzna przyjęta obecnie przez urbanistów stwierdza, że liczba mieszkańców stolicy nie przekroczy w najbliższych kilkudziesięciu latach 2 225 000 osób.
Z analiz wykonanych przez urzędników wynika również, że dzielnicami, w których jest najmniej publicznych terenów zielonych w przeliczeniu na jednego mieszkańca są m. in. Wawer, Wesoła, Białołęka, a także Bielany. Ze zdziwieniem dowiadujemy się, że dzielnicą, w której w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest najwięcej terenów zieleni publicznej jest Śródmieście. Wnioski, jakie urzędnicy wyprowadzili z tych analiz, są takie, że należy ograniczyć możliwość nowej zabudowy w dzielnicach peryferyjnych, a dotychczasowe działki budowlane przeznaczyć na tereny zieleni. Projekt nowego Studium zakłada zatem pozbawienie możliwości realizacji nowej zabudowy jednorodzinnej na wielu obszarach określonych jako tereny Zz (tereny istniejącej zabudowy w zieleni) tradycyjnie pojmowanych jako przeznaczone pod zabudowę domami jednorodzinnymi, np. tereny znajdującego się w dzielnicy Bielany osiedla Radiowo. W projekcie nowego Studium podjęto także próbę pozbawienia możliwości wprowadzenia nowej zabudowy uzupełniającej na terenach już istniejących osiedli z dominującą zabudową wielorodzinną. Starano się to osiągnąć głównie przez zmniejszenie intensywności zabudowy, jak również obniżenie wysokości nowo wznoszonych budynków w stosunku do parametrów przyjętych w dotychczas obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to także terenów, których wieczystym użytkownikiem jest Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa.
Należy założyć, że tego rodzaju polityka przestrzenna m. st. Warszawy, oparta na błędnej analizie demograficznej, niebiorącej pod uwagę dynamicznie zwiększającej się liczby mieszkańców stolicy, spowodowanej chociażby emigracją zza wschodniej granicy, prowadząca do ograniczenia podaży terenów inwestycyjnych, skutkować będzie kolejnymi falami wzrostu cen nieruchomości. Mieszkania w nowych budynkach staną się zatem dobrem luksusowym dostępnym jedynie dla najzamożniejszych.
W związku ze wspomnianą nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projekt nowego Studium nie zostanie skierowany do uchwalenia przez Radę m. st. Warszawy. Z komunikatu, który ukazał się na stronie internetowej Urzędu, wynika, że projekt, jak i zgłoszone do niego uwagi będą materiałem analitycznym służącym opracowaniu planu ogólnego m. st. Warszawy. Musimy liczyć się z tym, że projekt planu ogólnego będzie bazować na zasadniczych rozwiązaniach zawartych w projekcie nowego Studium. Oznacza to, że na skutek uchwalenia planu ogólnego, na przełomie lat 2025 i 2026 r. może dojść do znacznego pogorszenia możliwości budowy nowych budynków mieszkalnych w Warszawie. Ponadto należy sobie zadać pytanie, czy taki plan ogólny w ogóle wejdzie w życie, skoro po jego uchwaleniu wpłynie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ogromna liczba skarg wnoszonych przez te osoby, które dotychczas były właścicielami działek budowlanych, a staną się właścicielami działek przeznaczonych pod zieleń publiczną. Możemy mieć zatem za parę lat do czynienia z paraliżem urbanistycznym i inwestycyjnym w stolicy.
Z tego też względu Zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej postanowił złożyć uwagi do projektu nowego Studium, które po zmianie stanu prawnego powinny być potraktowane przez urzędników jako uwagi do planu ogólnego m. st. Warszawy. Celem uwag jest utrzymanie zasadniczych postanowień zawartych dotąd w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego uchwalonych dla terenów WSM. Jeszcze przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Spółdzielnia wystąpiła z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla niektórych ze swych nieruchomości, które nie były dotychczas objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – zgodnie z przepisami te postępowania będą prowadzone na podstawie dotychczasowych przepisów.
Nie wiemy, jaka będzie sytuacja mieszkaniowa członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej za kilka lub kilkanaście lat, a co za tym idzie, jakie powinny być w przyszłości plany inwestycyjne Spółdzielni. Podejmowane przez WSM działania mają na celu zachowanie możliwości prowadzenia inwestycji mieszkaniowych na tych nieruchomościach, które dotychczas mogły podlegać zabudowie nowymi budynkami mieszkalnymi. Utrata przez Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową prawa do zabudowy nieruchomości, których jest użytkownikiem wieczystym doprowadziłaby do braku możliwości realizacji przez nią jej celów statutowych.
r. pr. Andrzej K. Pakuła
Artykuł ukazał się w numerze 4/2023 „Życia WSM”.