Bilans otwarcia

Prezes Barbara Różewska swoją funkcję objęła 1 września. Nie jest to zbyt długi okres na bliższe poznanie naszej Spółdzielni, ale też nowa prezes postanowiła nie tracić czasu i z miejsca rozpoczęła wędrówki po osiedlach i spotkania nie tylko z administracjami i Radami Osiedli, ale po prostu z mieszkańcami. To z pewnością pozwoliło pani prezes na poznanie wielu spraw i problemów, które trzeba będzie rozwiązać. Zanim się to stanie spytamy o wrażenia z pierwszych miesięcy, które są już za nami.

Danuta Wernic i Bartłomiej Pograniczny: Przez ostatnie miesiące odwiedzała pani osiedla i rozmawiała z mieszkańcami. Jakie są pani wrażenia?

Barbara Różewska: Przyznaję, chodziłam po naszych osiedlach. Byłam na posiedzeniach kilku Rad Osiedli, poznawałam zasoby. Przede mną jeszcze spotkania z mieszkańcami Młocin i osiedla Hery. Mogę powiedzieć, że osiedla, które mają własnych dyrektorów są w większości dobrze zarządzane, ale w jednostkach, którymi administruje bezpośrednio Zarząd, jest wiele do poprawienia.

Na Zatrasiu słyszałam o problemach m.in. z drogą dojazdową „Broniewskiego bis”, ławkami. Na Rudawce ludzie narzekają na brak miejsc postojowych. Na Bielanach dominuje zieleń, jest czysto i porządnie. Podobnie na Żoliborzu III. Na Piaskach mieszkańcy zwracają uwagę na konieczność kompleksowego planowania i prowadzenia remontów w oparciu o przeglądy techniczne i wnioski mieszkańców. Nie mniej w otoczeniu budynków zaszły duże zmiany,  wykonane zostały z kostki brukowej nowe ciągi piesze, wygrodzenia zieleni  i nasadzenia. Byłam też kilka razy na Wawrzyszewie i Wawrzyszewie Nowym. Tam głównym problemem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz stan prawny gruntów.

Odwiedziłam również Nowodwory – ładne osiedle, widać, że mieszkańcy są zintegrowani, dbają o zieleń oraz majątek wspólny. Rozmawiałam z Radą Osiedla, oglądałam teren. Osiedle procesuje się z firmą, która źle wykonała remont balkonów, ale ogólnie nie ma większych problemów. Na Latyczowskiej w tym roku zostały zrobione wszelkie prace, jeśli chodzi o uszczelnienie garażu. Mieszkańcy zgłaszają, że mają duże koszty utrzymania: ciepłomierze w lokalach, a w części wspólnej nieruchomości ogrzewanie i ochrona generują wysokie koszty. Na Niedzielskiego ostatnie usterki są usuwane, jeśli chodzi o asfalt, elewacje i balkony. Prace te prowadzone są w odpowiednich  warunkach  pogodowych.  Na Rudawce przygotowywany jest konkurs na dyrektora technicznego. Na Zatrasiu została już wybrana kandydatka na dyrektora technicznego,  pracę podejmie od 1 lutego 2019 r.

Poznała pani różne problemy osiedli. Jak chciałaby pani im zaradzić?

Osiedlom trzeba dać więcej kompetencji i uprawnień, żeby były bardziej samodzielne. Pierwszy krok to zwiększenie kwoty, na jaką dyrektor i główna księgowa mogą podpisywać umowy w ramach zatwierdzonych planów gospodarczych. Dotychczas była to kwota 10 tys. zł. Jeżeli wartość umowy w trakcie robót przekroczyła ten poziom, osiedle musiało zwracać się o zgodę do Zarządu. A opiniowanie wniosku długo trwało. Teraz będzie to równowartość 10 tys. euro. Taka wysokość usprawni podejmowanie decyzji i wykonywanie prac. 

Chciałabym, by Osiedla oprócz większych kompetencji dysponowały możliwością bezpośredniej obsługi prawnej. Do każdej jednostki zostanie oddelegowany prawnik z Biura Zarządu, będzie miał dyżur raz w tygodniu w osiedlu. A w Biurze Zarządu prawnicy mogliby w swoim gronie rozwiązywać trudniejsze zagadnienia. To z pewnością ułatwi wszelkie działania w tym zakresie. Takie konsultacje są potrzebne.

Niedawno Urząd Dzielnicy Żoliborz ogłosił, że z winy WSM nie powstanie w osiedlu Zatrasie zapowiadane Miejsce Aktywności Lokalnej. Co się stało?

Mieliśmy przekazać lokal w budynku mieszkalnym, w którym dzielnica miała urządzić MAL. Okazuje się, że zdany ma być inny lokal – na Broniewskiego 7, czyli tam, gdzie jest apteka. Rada Osiedla uznała, że będzie on lepszy. Dzielnica wolałaby w budynku mieszkalnym, ale my jako Zarząd musimy się dostosować do uchwały RO. Lokal, w którym jest apteka, ma około 100 m². Nawet jak będzie tam głośno, to hałas nie będzie przeszkadzał mieszkańcom. Z tego właśnie powodu RO zdecydowała o zmianie lokalizacji MAL-u.

15 listopada został wyemitowany program „Alarm” w TVP1. Padło w nim wiele zarzutów wobec władz WSM. W audycji bardzo dużo uwagi poświęcono błędom przy prowadzeniu inwestycji Osiedle Szmaragdowe. Czy to prawda, że wielokrotnie zmieniano wykonawców?

Wykonawca od początku do końca był ten sam. Decyzję na użytkowanie Spółdzielnia otrzymała we wrześniu 2017 roku. W kwietniu była to decyzja warunkowa, a we wrześniu bezwarunkowa. Dopiero wtedy byliśmy gotowi do przenoszenia własności mieszkań. W grudniu 2017 roku przenieśliśmy własność mieszkań i udziały w gruncie do czterech mieszkań. Pozostałe były przeniesione później.

Czy możemy powiedzieć, jakie mamy zyski z I etapu? Czy inwestycja już się zwróciła?

Nie mamy żadnych strat. Mamy niższy zysk od zakładanego, ale i tak jest on na poziomie powyżej trzech milionów złotych. Spółdzielnia nie poniosła straty w wyniku realizacji tej inwestycji. Prowadzone są intensywne działania zmierzające do jej zakończenia i rozliczenia. 

Na zlecenie Rady Nadzorczej powstał dokument kontrolny inwestycji, jednak Rada go nie przyjęła i utajniła. Dlaczego?

Od 3 grudnia trwa lustracja działalności inwestycyjnej WSM za rok 2017, rozszerzono ją o rok 2018. Przekazałam ten raport lustratorowi. Rada zleciła wykonanie takiego raportu, by dowiedzieć się, czy inwestycja w systemie deweloperskim przebiegała poprawnie. Nigdy wcześniej Spółdzielnia nie prowadziła działalności w takim systemie. Niebawem musimy przygotować rozliczenie I etapu. Raport wymaga jeszcze szczegółowej analizy ekonomicznej i formalno-prawnej. 

Jakie są plany w kwestii uzupełnienia składu Zarządu? Na razie organ ten cały czas działa dwuosobowo.

W strukturze organizacyjnej WSM i w Statucie mamy zapisane, że Zarząd powinien się składać z trzech członków. Wiceprezes ds. ekonomiczno-finansowych był jednocześnie głównym księgowym. Dwukrotnie Rada Nadzorcza ogłaszała konkurs na to stanowisko, ale w obu przypadkach nie doszło do podpisania umowy o pracę, ze względu na zbyt niskie wynagrodzenie zaproponowane przez Radę. Wyciągając wnioski, zaproponowałam rozdział głównego księgowego od prezesa ekonomiczno-finansowego. Główny księgowy musi się znać na prowadzeniu ksiąg w spółdzielni mieszkaniowej. Musi znać nie tylko ustawę o rachunkowości, ale również prawo spółdzielcze, ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i prawo podatkowe dotyczące spółdzielni mieszkaniowych. Natomiast prezes powinien się zajmować polityką finansową, być menadżerem, który wie, jak zdobywać źródła finansowania i jak lokować gromadzone środki. Ogłosiliśmy już konkurs na prezesa oraz w przygotowaniu jest konkurs na głównego księgowego.

Były prezes WSM Jerzy Kropacz powiedział w programie „Alarm”, że członkowie Rady Nadzorczej poinformowali go o długu Spółdzielni w wysokości około 12-13 mln zł. Skąd takie dane? Z tego, o czym wcześniej poinformowano spółdzielców, wiemy, że
Zarząd ma mniejsze przychody niż zakładał aż o 5 mln złotych, ale Spółdzielnia jako całość osiągnęła nadwyżkę w wysokości
2 mln złotych.

Dane podane w programie są nieprawdziwe. Spółdzielnia za 2017 rok nie miała zadłużenia wobec nikogo. Wystąpił 5-milionowy niedobór na działalności Biura Zarządu, ale Spółdzielnia osiągnęła nadwyżkę. Wynik nie został podzielony za 2017 rok, nadwyżka bilansowa zostanie podzielona w 2018 i 2019 roku. Natomiast niedobór w działalności Biura Zarządu zostanie już w tym roku prawdopodobnie zmniejszony o 3-5 mln złotych, dzięki środkom z II etapu Osiedla Szmaragdowego. Brak rozliczenia nadwyżki i niedoboru nie wpływa na płynność finansową WSM. Wszystkie osiedla w tym roku za pierwsze półrocze osiągnęły nadwyżki.

Wiele osób wypowiadających się w programie oceniało, że Spółdzielnia jest za duża i powinna zostać podzielona na mniejsze jednostki. Pani jest innego zdania. Jakie widzi pani zalety, a jakie wady pozostawania w dużej strukturze?

Duży więcej może. Dlaczego powstała Unia Europejska? Dlatego, że gdy działamy wspólnie, to więcej możemy i jesteśmy lepszym partnerem. Chcielibyśmy jako Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa być konkurencyjni na rynku. Chcemy, by WSM była pierwsza zapraszana do uzgodnień w sprawie gospodarki odpadami. Zmiany czekają nas już od 1 stycznia, uważamy, że powinniśmy być partnerem w rozmowach na ten temat. Natomiast w zakresie energetyki jest możliwość, byśmy jako duży podmiot gospodarczy mieli inne ceny energii elektrycznej, a przecież wiemy, że one będą rosły. Grożą nam różnego typu podwyżki, a jako duży odbiorca możemy mieć lepsze ceny. Myślę też o szukaniu wsparcia w budowie wind, koniecznych w czteropiętrowych budynkach. Pragniemy być partnerem dla Miasta, a liderem dla pozostałych spółdzielni w Warszawie. Małe spółdzielnie muszą się dostosować do tego, co dyktuje rynek.

Poprzedni Zarząd zapowiedział, że podniesie opłaty na działalność Zarządu z 8 do 20 groszy z metra kwadratowego. W programie zapowiedziała pani wycofanie się z tego pomysłu.

Do kieszeni mieszkańców wyciągać rękę należy tylko w ostateczności. Dopóki będzie to możliwe, nie chciałabym zwiększać tej kwoty. Niestety zapowiadane na 2019 rok podwyżki energii elektrycznej, inflacja w sektorze gospodarczym, zwiększenie minimalnego wynagrodzenia oraz wprowadzenie ustawowego ubezpieczenia emerytalnego pracowników  będzie miało wpływ na zmianę opłat.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i wpisem do KRS-u podstawową działalnością WSM jest zarządzanie nieruchomościami, natomiast działalność inwestycyjna jest działalnością gospodarczą przynoszącą zyski całej Spółdzielni.

W programie poinformowano widzów, że w sierpniu prokuratura okręgowa wszczęła śledztwo w sprawie wyrządzenia WSM „szkody majątkowej w znacznych rozmiarach poprzez nadużycie uprawnień oraz niedopełnienie obowiązków przez osoby zajmujące się sprawami finansowymi Spółdzielni”. Postępowanie jest w toku, na etapie gromadzenia materiałów dowodowych. Jak ocenia pani zasadność zarzutów?

W październiku członkowie byłego Zarządu zostali zaproszeni przez prokuraturę do złożenia wyjaśnień. Prokuratura gromadzi dopiero materiały, potem podejmie decyzję, czy wszcząć postępowanie w sprawie. Trwa również postępowanie w Ministerstwie Infrastruktury i  Budownictwa. Dostaliśmy informację na początku listopada, że mamy czas do końca miesiąca na złożenie dokumentów, które oczywiście złożyliśmy w terminie. Nie posiadam informacji nt. prowadzonego postępowania. Dostarczyliśmy prokuraturze wymagane dokumenty. O wynikach poinformujemy mieszkańców w odrębnym trybie.

Redaktorzy programu „Alarm” zwrócili też uwagę na sprawę osiedla Żoliborza II, a ściśle jego części – chodzi o budynki przy ulicy Dymińskiej. Mieszkańcy narzekali, że remonty nie są przeprowadzane lub są przeprowadzane źle. Była pani na spotkaniu w tej części osiedla. Jak pani ocenia sytuację?

Wszystkie zgłoszone sprawy przekazałam do dyrektora osiedla. Najistotniejszą z nich była brama uniemożliwiająca wjazd karetki pogotowia czy straży pożarnej. Problem już rozwiązaliśmy, bo zostały zamontowane odpowiednie urządzenia, czyli tzw. SOS-y. To, co jest jeszcze do zrobienia, to oznakowanie budynków wielkimi cyframi. Tam jest taka zabudowa, że trudno te budynki rozpoznać. Natomiast sprawy zieleni będą pewnie załatwione w przyszłym roku.

Skargi dotyczyły m.in. linii wysokiego napięcia. Mieszkańcy twierdzą, że linia jest źródłem pola magnetycznego, przez które chorują. Spółdzielcy stwierdzili, że nie mają wsparcia ze strony dyrektora osiedla. Dyrektor obiecał na spotkaniu, że da wsparcie i że będzie działać wraz z mieszkańcami, żeby linia została „wkopana” w ziemię. Mieszkańcom również bardzo zależy na ekranie akustycznym od strony linii kolejowej i dworca PKP.

I etap Osiedla Szmaragdowego powstał jako inwestycja deweloperska. We wrześniu zapowiedziała pani, że WSM odejdzie od tego systemu. Jak zostanie przeprowadzony II etap?

Chcemy go przeprowadzić na zasadach spółdzielczych w oparciu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że będziemy zawierać umowę z członkami na budowę lokali. A realizacja będzie w systemie Generalnego Realizatora Inwestycji tj. realizacji w systemie: zaprojektuj, zbuduj, sfinansuj. To nie jest coś nowego na rynku. Spółdzielnie w ostatnich latach właśnie tak prowadzą inwestycje mieszkaniowe. Nie narażają się na ryzyko finansowe.

Rada Warszawy tuż przed wyborami uchwaliła korzystną, 98% bonifikatę w przypadku jednorazowego wniesienia opłaty przekształceniowej za całe 20 lat. W zeszłym tygodniu zmniejszyła ją do 60%. Czy dysponujemy odpowiednimi środkami, by skorzystać z bonifikaty? Jak będą one zbierane? Czy w przypadkach, w których nie uda się zebrać środków, wniesiemy o kontynuowanie postępowań o „starą” 95% bonifikatę?

W naszej Spółdzielni już dostaliśmy wiele decyzji o tym, ile mamy wpłacić pieniędzy w przypadku 95% bonifikaty. Ale tam, gdzie mieliśmy korzystniejsze warunki, to zawiesiliśmy postępowania. Dzięki temu moglibyśmy skorzystać z 98% bonifikaty. Skoro Rada zmniejszyła jej wysokość, będziemy musieli na nowo wyliczyć, co w przypadku danej działki będzie bardziej korzystne. 95% można uzyskać przy budynkach mieszkalnych i garażach, a 60% dotyczy tylko budynków mieszkalnych. Więc tam, gdzie są garaże, prawdopodobnie będziemy korzystali z 95% bonifikaty. Jeszcze musimy to przeanalizować, ale na przekształceniu skorzystają wszyscy mieszkańcy, ponieważ zniknie opłata za użytkowanie wieczyste. W jej miejsce pojawi się podatek od nieruchomości, który jest dużo niższy.

Zapowiedziała pani zmiany w strukturze Biura Zarządu. Na czym mają one polegać?

Chciałabym usprawnić pracę Biura. Zaczęliśmy od rozdzielenia stanowiska prezesa ekonomiczno-finansowego od głównego księgowego. Powinien też powstać dział eksploatacji do zasobów, którymi zarządza Biuro Zarządu, czyli osiedli: Hery, Latyczowska, Niedzielskiego i Nowodwory. Dzisiaj każde z tych osiedli ma swoją księgową, a to powinna być jedna księgowa dla tych wszystkich osiedli. Łącznie z planowaniem i wykonaniem.

Nie chcę zwiększać liczby etatów, ale chciałabym zatrudnić osobę odpowiedzialną za doposażenie i rozbudowę wind. Taki pracownik w ciągu dwóch lat miałby opracować całą procedurę przeprowadzania montażu wind w budynkach, w których dźwigów jeszcze nie ma. Szczególnie trudny będzie początek. Ale może w ten sposób uda się rozwiązać problem m.in.  budynków przy ul. Popiełuszki. Miała być tam nadbudowa, ale dzielnica i miasto nie zgodziły się na taki zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ludzie przychodzą, proszą, wręcz błagają o taką windę, bo trudno im wchodzić na wyższe piętra, dodajmy: wysokie piętra. Muszę sprawdzić, jak to wszystko załatwić. Chciałabym na jednym przykładzie przejść całą ścieżkę zamontowania windy w budynku, który dotychczas nie miał dźwigu. Wtedy będzie można powiedzieć, czy i jak dalej działać.

To dopiero pierwsze kroki. Na początku roku będę mogła dokładniej opracować całą nową strukturę Biura Zarządu i przedstawić Radzie Nadzorczej do akceptacji. Mam nadzieję, że przekonam do swoich pomysłów mieszkańców WSM.

Za trzy lata nasza Spółdzielnia będzie już bardzo wiekowa, bo skończy 100 lat. Czy wobec tego nie pora, by już zacząć przygotowania do Jubileuszu?

Nasza Spółdzielnia ma dzisiaj 97 lat. Za trzy lata będziemy świętować jej stulecie. Ale nie można stwierdzić, że Spółdzielnia jest stara. Jest ona dojrzała i doświadczona, wchodzi w kolejny wiek. Zaczyna w niej mieszkać 5.-6. pokolenie. Powinniśmy docenić „dojrzałych” członków, ale również powinniśmy szeroko otworzyć drzwi dla kolejnego pokolenia, które powinno przejąć pałeczkę w tej sztafecie pokoleń i budować przyszłość Spółdzielni, czerpiąc wiedzę i doświadczenie z przeszłości.

Rozmawiali
Danuta Wernic
i Bartłomiej Pograniczny

Artykuł ukazał się w numerze 6/2018 „Życia WSM”