Czy grunty wreszcie będą nasze?

Od wielu lat spółdzielnie mieszkaniowe walczyły o to, żeby móc tanio przekształcać prawo użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Kilka miesięcy temu w końcu pojawiła się na to szansa. W czerwcu Rada Warszawy uchwaliła 95% bonifikatę od opłaty przekształceniowej. Dzięki temu WSM może zacząć starania o załatwienie uciążliwych spraw gruntowych. Jednak rząd przygotowuje projekt ustawy, która w wielu naszych nieruchomościach zniosłaby użytkowanie wieczyste z mocy prawa. Dla części osiedli to szansa, dla innych jedynie większe koszty. Spróbujmy odpowiedzieć na pytanie, kto może już skorzystać z uchwały i co się stanie, jeśli w życie wejdzie ustawa uwłaszczeniowa.

Zanim przejdziemy do meritum, warto rozważyć, czym w ogóle jest użytkowanie wieczyste. Powstało ono w wyniku poszukiwania prawnej formy korzystania z gruntów państwowych, w celu zaspokojenia potrzeb społecznych, w szczególności w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, zaś jego konstrukcja nawiązuje do prawa rzymskiego i wywodzącej się z jego tradycji dzierżawy wieczystej (emfiteuzy). Jak sama nazwa wskazuje, istota prawa użytkowania wieczystego nieruchomości polega na tym, że właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), zaś użytkownik wieczysty może z niego korzystać, w zakresie zbliżonym do zakresu uprawnień właściciela, przez określony czas. Może, podobnie jak właściciel, korzystać z niego z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Jednakże użytkownik wieczysty jest w swoich działaniach ograniczony nie tylko przepisami prawa, lecz także postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Dokonując porównania pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego, szczególną uwagę należy zwrócić na to, iż prawo użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie – wygasa po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione, chyba że nastąpiło jego przedłużenie. Ponadto użytkownik wieczysty jest, co do zasady, ograniczony w zakresie możliwości korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz zobowiązany jest do zagospodarowania gruntu, na cel wskazany w umowie lub decyzji oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste, narażając się na utratę nabytego prawa w razie przeznaczenia nieruchomości na inny cel. Kolejnym mankamentem związanym z tym prawem jest konieczność uiszczania corocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, która może być przedmiotem aktualizacji przez właściciela gruntu nie częściej niż raz na trzy lata.

W wielu osiedlach użytkowanie wieczyste stanowi też przeszkodę przed zamianą spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego w prawo własności. Żeby móc w ogóle dokonać takiej zamiany, Spółdzielnia musi mieć jeden tytuł do gruntu, na którym znajduje się budynek z przekształcanym lokalem – prawo własności lub użytkowania wieczystego. Mieszany tytuł uniemożliwia wyodrębnienie mieszkania.

Przekształcenie prawa na mocy uchwały Rady Miasta

Wspomniane powyżej niedogodności sprawiają, iż warto rozważyć przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu, biorąc pod uwagę, iż obecnie istnieje taka możliwość przy zastosowaniu 95% bonifikaty wynikającej z uchwały nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 roku w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. W świetle uchwały uwłaszczenia mogą dokonać osoby fizyczne oraz spółdzielnie mieszkaniowe w stosunku do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami, będących w dniu 13 października 2005 roku w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni. Istotne jest ustalenie posiadania użytkowania wieczystego w tym dniu, albowiem właśnie wtedy weszła w życie ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w oparciu o którą organ prowadzi postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji uwłaszczeniowej.

Istotne jest również to, że aby doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, w tym również osób posiadających prawa odrębnej własności lokali użytkowych i osób prawnych (podmiotów innych niż spółdzielnie mieszkaniowe), które posiadają prawa do lokali mieszkalnych. Wniosek uwłaszczeniowy powinien być złożony przez wszystkich współużytkowników wieczystych lub współużytkowników, których suma udziałów wynosi co najmniej 50%. W przypadku nieruchomości, w których WSM ma udział w użytkowaniu wieczystym wynoszący co najmniej 50%, może ona złożyć wniosek samodzielnie. Natomiast w pozostałych przypadkach kluczowe jest współdziałanie w tym zakresie z osobami, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu. W sytuacji niezłożenia wniosku przez wszystkich współużytkowników należy mieć na uwadze, iż każdy właściciel odrębnego lokalu ma prawo zgłoszenia sprzeciwu wobec złożonego wniosku. Takie działanie spowoduje to, iż organ zawiesza postępowanie i nie podejmuje żadnych decyzji w sprawie. Po wejściu w życie uchwały (co nastąpiło 4 lipca), WSM ponowiła złożone w 2006 roku wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność kilkudziesięciu nieruchomości. W przypadku budynków, w których wtedy złożono sprzeciwy, postępowania nie mogą się dalej toczyć. Potrzebne jest orzeczenie sądu, w którym sąd oceni, czy przekształcenie jest zgodne z interesem wszystkich współużytkowników wieczystych. To oczywiście trwa, minimum dwa lata. Dlatego, by można było skorzystać z bonifikaty, niezbędne jest wycofanie sprzeciwów. Warto poinformować tych, którzy nie zgodzili się na przekształcenie, że teraz jest ono znacząco tańsze.

W stosunku do nieruchomości gruntowych, będących własnością m.st. Warszawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje prezydent miasta. Nabycie prawa własności nieruchomości następuje z dniem, w którym decyzja administracyjna stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę dokonania wpisu prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Ile to będzie kosztować?

W procedurze przekształceniowej istotną sprawą są koszty, które mogą decydować o tym, czy złożenie wniosku o przekształcenie jest korzystne. Należy zaznaczyć, iż dokładne ustalenie opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje w trakcie postępowania administracyjnego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty określona jest w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, która jest ustalana w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i wynosi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej a wartością prawa użytkowania wieczystego wycenianej nieruchomości. Ustawodawca dopuszcza możliwość uproszczenia procedury ustalenia opłaty przekształceniowej w ten sposób, iż jeżeli opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego była aktualizowana nie wcześniej niż w okresie dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, dla ustalenia opłaty przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. W takim przypadku organ, mając ustaloną wartość nieruchomości gruntowej, dokonuje wyłącznie ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Warte uwagi jest to, iż na wniosek użytkownika wieczystego istnieje możliwość rozłożenia opłaty z tytułu przekształcenia na raty na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Należy zaznaczyć, iż w takim przypadku wymagane jest samodzielne działanie osób posiadających udziały we współużytkowaniu wieczystym, ponieważ Spółdzielnia nie jest uprawniona do działania w tym zakresie na rzecz pozostałych współużytkowników wieczystych. Wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem. W sytuacji, gdy przekształceniu uległ udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności związany z prawem odrębnej własności lokalu, hipoteką przymusową obciążana zostaje nieruchomość lokalowa osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Ponadto na uwagę zasługują również ograniczenia związane z nabyciem prawa własności w trybie uchwały. Jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty, organ, który uprzednio udzielił bonifikaty, zażąda jej zwrotu. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej (czyli zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej lub przysposobionej oraz osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu), a także spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.

Kierując się postanowieniami uchwały, spółdzielnie mieszkaniowe, a także osoby fizyczne, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali mają możliwość nabycia prawa własności gruntu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub garażami na wyjątkowo korzystnych warunkach, ponosząc jedynie 5% kosztów opłaty z tytułu przekształcenia. Z kolei z bonifikaty nie mogą skorzystać mieszkańcy Warszawy oraz osoby prawne posiadające prawa do lokali użytkowych oraz inne podmioty niż spółdzielnie mieszkaniowe mające prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub miejsca postojowego w garażu. W takim przypadku podmioty te powinny liczyć się z tym, iż będą musiały ponieść koszty związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w pełnej wysokości tj. 100% opłaty z tytułu przekształcenia. Natomiast w przypadku, gdy w budynku znajdują się lokale użytkowe, uchwała zakłada, że bonifikata będzie przysługiwała proporcjonalnie do stosunku powierzchni lokali mieszkalnych do powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości.

Projekt ustawy

Jednakże należy wziąć pod uwagę, iż cały czas w rządzie trwają prace legislacyjne nad projektem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, która to ustawa przewiduje, iż uwłaszczenie następuje z mocy samego prawa bez przeprowadzenia postępowania administracyjnego, jak to ma miejsce w aktualnym stanie prawnym. Wraz z wejściem w życie ustawy w brzmieniu zaproponowanym w projekcie (wersja z dnia 12 maja 2017 r.) prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe ma przekształcić się w prawo własności tych gruntów. Istotne jest to, że ustawa zakłada uwłaszczenie na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe, z tym że, aby doszło do przekształcenia z mocy prawa, niezbędne jest aby nieruchomość była zabudowana budynkiem lub budynkami użytkowanymi w całości lub w części na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, w tym budynkiem lub budynkami wielolokalowymi, w których co najmniej jeden lokal mieszkalny stanowił w dniu przekształcenia przedmiot odrębnej własności. Oznacza, to że automatycznie przekształcane we własność będą nieruchomości gruntowe, na których posadowione są budynki mieszkalne, w których co najmniej jeden lokal mieszkalny stanowi przedmiot odrębnej własności lokalu. Co ważne, w takim budynku przekształceniu ulegną również udziały w użytkowaniu wieczystym związane z lokalami użytkowymi. Inaczej niż to zostało uregulowane w uchwale Rady Miasta Warszawy spod działania ustawy wyłączone będą nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste Spółdzielni, w których żaden z mieszkańców nie przekształcił swojego lokatorskiego bądź własnościowego prawa w prawo odrębnej własności lokalu. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie nadal możliwe w trybie uchwały Rady Miasta. W szczególności dotyczy to nieruchomości będących w Administracji osiedla Żoliborz IV oraz osiedla Wawrzyszew.

Projekt ustawy stanowi, iż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie odpłatne. Z tytułu przekształcenia prawa dotychczasowy użytkownik wieczysty (a po wejściu w życie ustawy – właściciel gruntu) będzie obowiązany do uiszczenia tzw. opłaty przekształceniowej. Wysokość opłaty będzie odpowiadała wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu określonym w ustawie (w aktualnej wersji projektu jest to dzień 1 stycznia 2017 r.). W przypadku osób fizycznych oraz spółdzielni mieszkaniowych opłata ta wnoszona będzie każdego roku do końca marca przez okres 20 lat. Pomimo tego, że wejście w życie ustawy będzie skutkować tym, iż nie będzie konieczne uiszczanie rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które podlegały aktualizacji, to ustawodawca zastrzegł, że opłata przekształceniowa będzie mogła być waloryzowana przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości.

Tak jak to zostało wspomniane powyżej, przekształcenie na mocy uchwały Rady Miasta, może zostać wstrzymane przez sprzeciw jednego z właścicieli lokali. W takim przypadku pozostali współużytkownicy wieczyści mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu, ale tego typu sprawy trwają kilka lat. Pod tym względem ustawa przekształceniowa przewiduje korzystne rozwiązanie, albowiem zakłada, iż uwłaszczenie następuje z mocy prawa z dniem wskazanym w ustawie, tym samym nie jest wymagana zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych. Natomiast prowadzone dotychczas postępowania w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w stosunku do nieruchomości, do których zastosowanie będzie miała ustawa, staną się bezprzedmiotowe. Wejście w życie ustawy będzie skutkować tym, iż w przeważających przypadkach uchwała Rady przestanie obowiązywać. Organ wyda postanowienie o umorzeniu, ponieważ cel postępowania administracyjnego, jakim jest przekształcenie prawa, zostanie osiągnięty poprzez uwłaszczenie w drodze ustawy. Natomiast w stosunku do nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które nie będą mogły być objęte ustawą (tj. nieruchomości gruntowych zabudowanych na cele mieszkaniowe, w których nie zostało ustanowione przynajmniej jedno prawo odrębnej własności lokali) nadal będzie można przeprowadzić postępowanie uwłaszczeniowe przy zastosowaniu 95% bonifikaty, chyba że zostanie podjęta inna uchwała przez Radę Miasta, skutkująca tym, że uchwała z 8 czerwca 2017 r. straci moc obowiązującą.

Marcin Żmijewski

radca prawny WSM