Czy uda się uregulować stan prawny gruntów na Wawrzyszewie?

Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada na terenie m.st. Warszawy znaczny zasób nieruchomości, z czego część do dnia dzisiejszego posiada nieuregulowany stan prawny. I to pomimo, iż w terminach przewidzianych w kolejno obowiązujących ustawach regulujących kwestę gospodarowania nieruchomościami, począwszy od 1 sierpnia 1985 r., Spółdzielnia składała wnioski o ustanowienie użytkowania wieczystego. Nasze pisma do dziś pozostają nierozpoznane.

Aktualną sytuację nieruchomości objętych zgłoszonymi przez Spółdzielnie roszczeniami uregulowanymi w art. 204, 207 i 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., obrazuje przedstawiona niżej lista nieruchomości, które do dnia dzisiejszego nie doczekały się stosownej regulacji pomimo ciążącego na m.st. Warszawa obowiązku uwzględnienia roszczeń Spółdzielni.

Istnieją też grunty, które miały uregulowany stan prawny (użytkowanie wieczyste) jednak w skutek wydania decyzji reprywatyzacyjnych utraciły ten status w części, w jakiej pozostały we władaniu Spółdzielni, bowiem nie dotyczyły ich roszczenia o zwrot nieruchomości niewykorzystanych na cel wywłaszczenia. M.st. Warszawa nie ustanowiło do nich użytkowania wieczystego bez podania żadnej przyczyny (łączka wawrzyszewska).

Jednym z głównych celów, jakie postawił sobie Zarząd WSM, jest uregulowanie sytuacji prawnej wszystkich nieruchomości pozostających w zasobach Spółdzielni. W tym celu rozpoczął konsultację z Radami poszczególnych osiedli, w obrębie których znajdują się nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że dotychczas m.st. Warszawa uchylało się od prowadzenia rzeczowych rokowań zmierzających do ustalenia warunków oddania poszczególnych nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również nie zajmowało jasnego pisemnego stanowiska odnośnie zakończenia prowadzonych negocjacji, których obowiązek przeprowadzenia, na obydwie strony, nałożył z mocy prawa ustawodawca. W skutek braku jednoznacznego stanowiska Prezydenta m.st. Warszawy odnośnie kierunków działań Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa, często zdarza się, że spółdzielnie decydują się na wystąpienie na drogę sądową, celem uzyskania wyroku zastępującego umowę. Jednakże, z uwagi na dość skomplikowany charakter roszczeń oraz trudności dowodowe z wykazywaniem przesłanek przewidzianych w art. 204, 207 i 208 ugn oraz z uwagi na znaczny upływ czasu, m.st. Warszawa ogranicza się do podnoszenia zarzutu 10-letniego przedawnienia. Spotyka się to dość często z uznaniem sądu, który również z uwagi na problemy z interpretacją postanowień ww. przepisów oraz problemy dowodowe związane z upływem często 50 lat, od chwili nabycia, w posiadanie terenów przez spółdzielnie oraz budowy na nich budynków mieszkalnych i innych zabudowań, decyduje się na oddalanie powództw bez zbadania istoty sprawy.

Aktualnie nasza Spółdzielnia posiada jedną taka sprawę, która dotyczy dz. ew. nr 2 i 5/8 położonych w dzielnicy Bielany przy ul Wrzeciono, która została skierowana do Sądu Najwyższego – w treści skargi kasacyjnej z dnia 11 maja 2019 r. od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (Wydział V Cywilny z dnia 6 lutego 2019 r., wydanego w sprawie o sygn. akt V ACa 317/18) zostało wskazane na ww. istotne zagadnienie prawne, które powoduje niejednoznaczność w orzecznictwie sądów powszechnych.

Dużą niedogodność i kłopot zrodziła uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013, w sprawie o sygn. akt III CZP 104/12,  w której sąd uznał, że:

Jeżeli zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością (współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to zarówno na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., jak i bezpośrednio w umowie członka ze spółdzielnią (w umowie o przydział), nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 § 2 k.c.). W związku z tym należy stwierdzić, że de lege lata w ogóle nie powstaje kwestia dopuszczalności zakładania księgi wieczystej dla ujawniania takiego prawa, nie jest natomiast możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 1, 16 i 241 u.k.w.h.).

Zarząd Spółdzielni stoi jednak na stanowisku, że droga sądowa stanowi ostateczne rozwiązanie, a ważniejszy jest dialog z partnerem, jakim jest m.st. Warszawa. Tylko w ten sposób można doprowadzić do regulacji stanów prawnych. Wpłynie to na poprawę sytuacji finansowej Miasta (na skutek uiszczania opłat rocznych przez właścicieli lokali), przełoży się na zadowolenie członków spółdzielni, co będzie stanowiło nieocenioną korzyść zarówno dla aktualnych władz Miasta, jak i Spółdzielni.

W ślad za przedstawionym stanowiskiem, na początku sierpnia odbyło się spotkanie Zarządu z Zastępcą Burmistrza Urzędu Dzielnicy Bielany panem Włodzimierzem Piątkowskim, na którym zostały omówione podstawowe problemy oraz kierunki współpracy związane z regulacją stanów prawnych nieruchomości, w szczególności dotyczące działki ew. nr 117/3 obręb 7-08-05 ul. Wolumen 20 i 22 os. Wawrzyszew Nowy, przy ul. Starej Baśni dz. ew. nr 179/5 (część) oraz 180/1 obręb 7-05-11 os. Bielany, tereny oświatowe przy ul. Wolumen os. Wawrzyszew, dz. ew. nr 2 i 5/8 położonych w dzielnicy Bielany przy ul. Wrzeciono os. Młociny. Pan burmistrz zadeklarował chęć współpracy w celu wyjednania w Biurze Mienia Miasta i Skarbu Państwa satysfakcjonujących dla Spółdzielni rozwiązań.

Na marginesie wskazać należy, że Zarząd będzie kontynuował regulację stanów prawnych działek ew. nr 98, 108, 109, 126 z obrębu 7-08-05 os. Wawrzyszew Nowy oraz działek ew. nr 14 i 17 z obrębu 7-08-03 os. Wawrzyszew, na drodze zasiedzenia przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Żoliborza.

Spółdzielnia zobowiązała się do opracowania we wrześniu planu działania w oparciu o posiadaną dokumentację, który po weryfikacji Urzędu Dzielnicy Bielany ma stanowić wspólny harmonogram współpracy.

Dodatkowo wspomnieć należy, że Zarządowi udało się wyjednać miejsce w powołanym przez prezydenta m.st. Warszawy Zespole do Spraw Regulacji Prawnych Gruntów.

Warto również wskazać, że w drugiej połowie września odbędzie się spotkanie z dyrektorem Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa, na którym zostaną omówione sprawy z zakresu regulacji prawnej naszych gruntów oraz zbycia na rzecz m.st. Warszawy nieruchomości przeznaczonych na cele oświatowe przy al. Reymonta (zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia nr 9/2018).

Adam Kuźnicki
dział prawny WSM

Artykuł ukazał się w numerze 4/2019 „Życia WSM”