Duże zmiany w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

2 sierpnia 2017 r. prezydent RP Andrzej Duda podpisał, uchwaloną przez Sejm w dniu 20 lipca, Ustawę o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo Spółdzielcze. Przedmiotowa ustawa stała się obowiązującym prawem w dniu 9 września. Ustawodawca zdecydował się na zmianę 23 artykułów w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz po dwa przepisy w Prawie spółdzielczym i Kodeksie postępowania cywilnego. Jak wynika z oficjalnego uzasadnienia do projektu ustawy, jej głównym celem było dostosowanie ustawy do orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie z którymi nie może być członkiem spółdzielni osoba nieposiadająca w spółdzielni tytułu prawnego do lokalu (tak orzekł Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 5 lutego 2015 r. w sprawie o sygn. akt K 60/13). Zmiany jednak okazały się znacznie szersze i wykraczające poza powyższe zagadnienie, którym zajmował się Trybunał.

 

Nowe zasady nabywania i utraty członkostwa w Spółdzielni

Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej, co do zasady, powstaje i ustaje z mocy samego prawa. Jest ono związane z tytułem prawnym do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to wszystkich spółdzielczych praw do lokali, zarówno o charakterze lokatorskim jak i własnościowym. Wyjątkiem będą osoby nabywające odrębną własność lokalu, które mają prawo decyzji, czy chcą być członkami spółdzielni czy też nie. O przyjęciu w poczet członków tych osób, tak jak dotychczas, decydować będzie Zarząd na podstawie złożonej deklaracji członkowskiej. Ciekawostką jest, że omawiana nowelizacja pozbawiła wyboru także małżonków, którym wspólnie przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Przed nowelizacją małżonkowie mogli wybrać, czy członkiem spółdzielni będzie pozostawało jedno z nich czy też oboje. Po wejściu w życie nowelizacji takiego wyboru już nie ma i oboje małżonkowie stają się z mocy prawa członkami. Spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą pobierać już opłat z tytułu wpisowego i udziałów od osób nowo przystępujących do spółdzielni. Jedyną opłatą, jaka może być pobierana, jest opłata na fundusz społeczno-kulturalny, jeżeli spółdzielnie prowadzą taką działalność. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa działalność społeczno-kulturalną, na rzecz swoich członków, oczywiście prowadzi i opłaty te będą pobierane także od osób, które do Spółdzielni będą wstępować z mocy prawa.

Utrata członkostwa w spółdzielni wiąże się również z utratą tytułu prawnego do lokalu, np. poprzez jego sprzedaż, darowiznę, ale także w skutek licytacji komorniczej. Z mocy prawa, z chwilą wejścia w życie omawianej ustawy, utraciły członkostwo w spółdzielni osoby, które nie posiadają tytułu prawnego do żadnego lokalu w spółdzielni, o czym stanowi art. 4 ustawy nowelizacyjnej. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 1 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia nie ma prawa do pozbawienia członkostwa, ani poprzez wykluczenie, ani poprzez wykreślenie ze spółdzielni. Jest to sytuacja paradoksalna, albowiem osoby, które swoim zachowaniem naruszają obowiązujące zasady współżycia społecznego, czy też działają na szkodę spółdzielni, nadal mogą pozostawać członkami spółdzielni i brać udział np. w posiedzeniach jej organów. Łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której członek spółdzielni będzie np. zakłócać zebranie Walnego Zgromadzenia lub obrażać innych członków. Osoba taka nadal będzie mogła korzystać z uprawnień członkowskich, nie ma bowiem prawnych możliwości pozbawienia jej członkostwa w spółdzielni. Oczywiście możliwe jest skorzystanie z innych środków ochrony naruszonych dóbr osobistych, zarówno cywilnych i karnych, ale jednocześnie pojawia się pytanie, czy osoby takie powinny pozostawać członkami spółdzielni? W mojej ocenie nowelizacja nie wzięła pod uwagę powyższych sytuacji. Podkreślić należy, że w stanie prawnym obowiązującym przed nowelizacją pozbawienie praw członkowskich przez organy spółdzielni (Radę Nadzorczą i Walne Zgromadzenie) podlegało dodatkowej kontroli sądowej. Odrębną kwestią jest brak możliwości pozbawienia przez spółdzielnie praw członkowskich osób, które nie wnoszą opłat eksploatacyjnych. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowelizacja przewiduje w art. 11 ust. 1¹ możliwość wystąpienia z powództwem do sądu o wygaszenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przeciwko osobom, które zalegały z płatnościami wobec spółdzielni za okres co najmniej 6 miesięcy oraz osobom, które naruszają porządek domowy. Zmiana ta przedłuży postępowanie egzekucyjne, albowiem wymaga dwóch odrębnych postępowań sądowych, zanim można będzie wystąpić do komornika z wnioskiem o eksmisję. Nowelizacja ustawy chroni osoby niepłacące, dając im możliwość spłaty zadłużenia nawet po eksmisji, do momentu aż spółdzielnia sprzeda opróżniony lokal w drodze przetargu.

Ponadto do spraw sądowych wszczętych, lecz niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, zgodnie z art. 10 ustawy nowelizującej, stosuje się przepisy nowe. Taka ochrona wydaje się niczym nieuzasadniona i stała się przedmiotem krytyki środowisk spółdzielczych.

Zmiany dotyczące funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej w ramach spółdzielni

Zmianie uległy także przepisy art. 24¹ oraz art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Większość właścicieli lokali, liczona według wielkości przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że do ich praw i obowiązków będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Ponadto właściciele lokali, których członkostwo w spółdzielni ustało lub nie zdecydowali się na nabycie członkostwa, stają się współwłaścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym danej nieruchomości. Wysokość udziału w tych środkach ustalana będzie na podstawie prowadzonej dla każdej nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Nowelizacja porządkuje również sprawy związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych spółdzielni, także przez nowopowstałe wspólnoty mieszkaniowe. Art. 24 ¹ ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w nowym brzmieniu, nakazuje wspólnotom mieszkaniowym uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnych, które są przeznaczone do wspólnego korzystania. Udział w tych kosztach następuje na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Wprowadzenie omawianego zapisu ustawy daje możliwość wystąpienia z roszczeniem o zawarcie stosownej umowy na drogę postępowania sądowego, gdyby któraś ze stron (spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa) odmawiały jej zawarcia.

 

Zmiany w postępowaniu egzekucyjnym

Zmienione przepisy kodeksu postępowania cywilnego, jakie wprowadziła omawiana nowelizacja, są dla spółdzielni korzystne. Mają one na celu ochronę środków wpłacanych przez członków spółdzielni z tytułu opłat eksploatacyjnych. Wierzytelności spółdzielni z tego tytułu nie mogą zostać zajęte przez komornika prowadzącego egzekucję przeciwko spółdzielni. Tym samym spółdzielnia może nadal pokrywać swoje zobowiązania wobec dostawców mediów (prądu, gazu ciepłej i zimnej wody). Dzięki takiemu rozwiązaniu członkowie spółdzielni nie będą ponosić ryzyka za zadłużenie spółdzielni z innych tytułów. Przepisy te nie dotyczą w żaden sposób Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, która terminowo reguluje wszystkie swoje zobowiązania, jednakże sytuacje takie zdarzały się w innych spółdzielniach w naszym kraju i tym samym należy pozytywnie oceniać zmiany mające chronić interesy mieszkańców.

Zmiany w Prawie spółdzielczym

Ustawodawca zmienił przepisy dotyczące lustracji. Zmiana dotyczy jedynie spółdzielni mieszkaniowych. Według nowych przepisów lustratorem, który będzie przeprowadzał lustrację w spółdzielni mieszkaniowej, nie może być członek zarządu, likwidator, a także główny księgowy, radca prawny lub adwokat zatrudniony lub świadczący usługi na rzecz innej spółdzielni mieszkaniowej. W mojej ocenie zmiana w tym zakresie nie ma racjonalnego uzasadnienia. Oczywiste jest to, że lustrator musi być osobą niezależną, lecz niezależność ta powinna być rozumiana jako brak powiązań pomiędzy lustratorem, a badaną przez niego spółdzielnią. Komentowany przepis ogranicza natomiast udział w lustracji osób, które dobrze znają problematykę spółdzielni mieszkaniowych i właśnie z tego powodu są zatrudnione lub świadczą dla spółdzielni usługi. Paradoksem jest to, że prezes spółdzielni mleczarskiej może być lustratorem dużej spółdzielni mieszkaniowej, a adwokat, który świadczy usługi na rzecz spółdzielni mieszkaniowych i dobrze zna obowiązujące w tym zakresie przepisy, już takiej funkcji pełnić nie może. Znamienne jest to, że zmiany te dotyczą jedynie spółdzielni mieszkaniowych, w pozostałych spółdzielniach takich ograniczeń nie ma. Pozostałe zmiany rozszerzają uprawnienia kontrolne ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Wspomnieć należy, że w przypadku bezczynności organów samorządu spółdzielczego (Krajowej Rady Spółdzielczej oraz związków rewizyjnych), ich kompetencje może przejąć właściwy minister. Ta zmiana również dotyczy jedynie spółdzielni mieszkaniowych.

Podsumowanie

Trudno jednoznacznie ocenić omawiane zmiany w ustawodawstwie dotyczące spółdzielni mieszkaniowych. Niektóre z nich, jak np. pozbawienie z mocy prawa członkostwa osób nieposiadających prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielni, należy ocenić pozytywnie. Jednakże niektóre raczej utrudnią funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Ponownie, jak to było również we wcześniejszych nowelizacjach, uwidacznia się daleko idący brak zaufania ustawodawcy do organów spółdzielni, w szczególności zarządu, ale nie tylko. Najpełniej to widać w uniemożliwieniu spółdzielniom mieszkaniowym pozbawienia praw członkowskich tych osób, które nie są godne tego, aby pozostawać członkiem danej spółdzielni mieszkaniowej. Podkreślić należy, że zmiany zarówno co do regulacji ustawowej członkostwa w spółdzielni, jak i omówione wyżej zapisy dotyczące lustracji, dotyczą jedynie spółdzielni mieszkaniowych. W mojej ocenie takie różnicowanie podmiotów gospodarczych, prowadzących swoją działalność na tych samych zasadach, nie powinno mieć miejsca. Na ocenę skutków prawnych nowelizacji należy jeszcze poczekać, przynajmniej do momentu, gdy sądy będą rozpoznawać pierwsze sprawy na podstawie nowych przepisów. Przed spółdzielniami, w tym przed Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową, stoi natomiast nowe wyzwanie, albowiem zgodnie z art. 8 ustawy nowelizującej w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy należy dostosować postanowienia statutu do nowych przepisów.

radca prawny Michał Gołąb

kierownik Działu Prawnego WSM