INFORMACJA NA TEMAT POSIEDZEŃ  ZARZĄDU ORAZ PODJĘTYCH UCHWAŁ W OKRESIE

od 02.10.2024  r.  do 27.11.2024 r.

Zarząd w okresie od 02.10.2024 r. do 27.11.2024 r.  obradował w składzie Barbara Różewska –Prezes Zarządu WSM; Danuta Daśko- Zastępca Prezesa Zarządu ds. organizacyjno-mieszkaniowych oraz Iwona Bocianowska  Z-ca Prezesa Zarządu ds. technicznych.

Zarząd w okresie od 02.10.2024 r. do 27.11.2024 r.  odbył 8 posiedzeń, na których podjął 25 Uchwał:

• 6 uchwał w sprawie przyjęcia w poczet Członków WSM;
• 5 uchwał w sprawie wynajęcia lokali użytkowych;
• 1 uchwałę w sprawie cesji najmu lokalu użytkowego;
• 2 uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości przy ul. Andersena 5; Krasińskiego 38
• 5 uchwał w sprawie przyjęcia projektu uchwały wraz z załącznikiem w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w nieruchomości przy ul. Jasnodworskiej 2; Jasnodworskiej 8;  Jasnodworskiej 14;  Jasnodworskiej 16;  Krasińskiego 38C;
• 1 uchwałę w sprawie uchylenia Uchwały nr 123/2023 z dnia 14.06.2023 r. w sprawie wyboru członka spośród osób, którym przysługuje wspólnie odrębna własność garażu.
• 1 uchwałę w sprawie uchylenia uchwały Zarządu WSM nr 127/2024 z dnia 18 września 2024 roku dotyczącej udzielenia pełnomocnictwa.
• 1 uchwałę w sprawie stawki czynszu najmu pomieszczeń gospodarczych znajdujących się w budynkach Osiedla WSM Latyczowska
• 3 uchwały w sprawie udzielenia pełnomocnictwa;
• 1 uchwałę w sprawie zmiany stawki czynszu najmu schowków znajdujących się w budynkach Osiedla WSM Latyczowska;
• 1 uchwałę w sprawie zatwierdzenia ugody   z UNIBEP S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim.
• 15 uchwał w sprawie zatwierdzenia stawek opłat wynikających z planu gospodarczo finansowego Osiedli WSM na rok   2025
• 1 uchwałę w sprawie powołania komisji przetargowej do przeprowadzenia w dniu 08.10.2024 r. przetargu na zbycie lokalu mieszkalnego przy ul. Elbląskiej 41.

W tym okresie Zarząd zwołał Walne Zgromadzenie Członków WSM  dotyczące działalności inwestycyjnej Spółdzielni, w celu wyrażenia zgody na przyszłą sprzedaż lokali wraz z udziałem w gruncie. Na taki tryb zawierania umów musi wyrazić zgodę Walne Zgromadzenie, co było zgodne z zaleceniami polustracyjnymi. W tym konkretnym przypadku działalność deweloperska na terenie Spółdzielni polegała  na udostepnieniu gruntu Deweloperowi przeznaczonego pod inwestycje, który w imieniu i na rzecz Spółdzielni  na własny koszt i własne ryzyko finansowe  miał zorganizować  cały proces inwestycyjny.  Działania  rozpoczynały się od uzyskania WZiZT, wszelkich uzgodnień instytucjonalnych, zawarciu porozumień dobrosąsiedzkich   i innych,  sporządzeniu dokumentacji projektowej, uzyskaniu decyzji pozwolenie na budowę oraz przeprowadzeniu marketingu i sprzedaży mieszkań. Rolą Spółdzielni było  pełnienie funkcji nadzoru, kontroli i koordynacji  na każdym etapie  inwestycji tj. przygotowania , realizacji i rozliczania za wynagrodzeniem dla Spółdzielni.

W naszym przypadku inwestycja Lindego formalnie została rozpoczęta w 2006.r. W okresie od 2006 do 2018r.  wiele Zarządów i Rad Nadzorczych Spółdzielni próbowało zrealizować tą inwestycję na zasadach spółdzielczych. Dwa razy wydawane  były warunki WZiZT, dwa razy sporządzone zostały projekty budowlane do decyzji pozwolenie na budowę.

W 2020r. Zarząd razem z Radą Nadzorczą przeanalizował  sytuację braku decyzji zezwalającej na rozpoczęcie inwestycji. Uznano, że  mimo własnych służb technicznych, profesjonalnych Biur Architektonicznych oraz  różnych interwencji nie mamy szansy uzyskać decyzji pozwolenia na budowę. Wówczas wspólnie zdecydowano o zewnętrznym  profesjonalnym wsparciu  firm deweloperskich. Ogłoszony został przez Spółdzielnię przetarg na wyłonienie partnera inwestycyjnego.  W specyfikacji warunków zamówienia opisany został przedmiot zamówienia, czyli jakie czynności  zobowiązuje się wykonać GRI (Generalny Realizator Inwestycji) na rzecz Spółdzielni oraz, że przedłoży koncepcję zabudowy, wykaże  swoje doświadczenie budowlane  i możliwości finansowe. Do udziału w przetargu zgłosiło się 4 deweloperów. Dwóch deweloperów złożyło wymagane dokumenty.

W drodze prowadzonych negocjacji  przez komisję przetargową w której skład wchodzili pracownicy Spółdzielni oraz nadzór pełnił członek Zarządu i Członkowie Rady Nadzorczej, dokonano wyboru Generalnego Realizatora Inwestycji.

We wrześniu tego roku otrzymaliśmy prawomocną decyzję pozwolenie na budowę.  W ramach planowanej inwestycji Lindego miało być wybudowanych 129 mieszkań o powierzchni od 26,28 m2 do 100,56 m2,  przy czym najwięcej  mieszkań o powierzchni użytkowej od 30 do 60 m2, 9 lokali usługowych na parterze, 144 miejsc postojowych w halach garażowych oraz 10 miejsc postojowych naziemnych.

Rozpoczęcie zawierania umów deweloperskich na tych  zasadach wiązało się z uzyskaniem zgody na sprzedaż lokali członków Spółdzielni wyrażonej w uchwale  Walnego Zgromadzenia. W tym roku dwukrotnie ten temat był przedmiotem obrad Walnego Zgromadzenia. Po raz pierwszy na Walnym sprawozdawczym w czerwcu. Wówczas zabrakło 4 głosów, aby uchwała była podjęta.  Uznaliśmy, że do podjęcia uchwały zabrakło pełnej  i wyczerpującej informacji dotyczącej tej inwestycji. Dlatego po uzyskaniu decyzji pozwolenia na budowę  Zarząd zwołał Walne Zgromadzenie 8 i 10 października. Przed Walnym Zgromadzeniem zostały wysłane zaproszenia do członków spółdzielni, którzy byli zainteresowani nabyciem lokali w tej inwestycji do udziału w  konsultacjach oraz  wywieszone zostały zaproszenia na klatkach schodowych i w Życiu WSM  dla członków Spółdzielni.  Odbyły się dwa spotkania konsultacyjne z udziałem Zarządu, członków Rady Nadzorczej i przedstawicieli GRI.  Zainteresowanie inwestycją było dosyć duże. Podczas spotkań zaprezentowana została dokumentacja wizualna inwestycji, struktura mieszkań, wykończenie, bryła budynku oraz ceny sprzedaży mieszkań i linie kredytowe. Podsumowując październikowe Walne Zgromadzenie  nie zgodziło się na taki tryb prowadzenia inwestycji Lindego.

W obecnym stanie prawnym Spółdzielnia realizuje nowe inwestycje mieszkaniowe tylko na odrębną własność. Do 2007.r. Spółdzielnia budując nowe mieszkania i lokale użytkowe mogła zawierać umowy tylko o budowę lokali bez udziału gruntu w celu ustanowienia spółdzielczych własnościowych praw do lokali. W ten sposób następowało powiększanie majątku Spółdzielni, a członkowie ponosili koszty budowy  tylko za wybudowanie budynku w tzw. kosztach bezpośrednich i pośrednich inwestycji

Na etapie prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę,  posiadanymi uzgodnieniami  gestorów usług komunalnych (ciepło, woda, prąd, kanalizacja, straż pożarna, zdm  itp.)  ze względów ekonomicznych Spółdzielnia  nie powinna zaniechać  realizacji tej inwestycji. Wreszcie po 18 latach jesteśmy gotowi zrealizować oczekiwaną inwestycję.

Rada Nadzorcza zobowiązała Zarząd do przedstawienia skutków finansowych dla Spółdzielni w czterech przypadkach. W pierwszym przypadku rozwiązania umowy o Generalna Realizację Inwestycji, w drugim zawarcie nowej umowy na Generalnego Wykonawcę , w trzecim sprzedaż nieruchomości gruntowej oraz w czwartym przypadku nowacji umowy o Generalną Realizację Inwestycji poprzez przyjęcie budowy na zasadach spółdzielczych.

W ocenie Zarządu najkorzystniejszy dla Spółdzielni  okazał się przypadek nowacji istniejącej umowy.  Wiąże się to przede wszystkim ze zmianą podstawy prawnej realizacji inwestycji. Zadania GRI opisane dotychczas w umowie pozostają bez zmian, ulega  zmianie podstawa wynagrodzenia dla GRI w ramach jako  kosztów bezpośrednich i pośrednich inwestycji. Kosztami  bezpośrednimi są koszty związane z budową i wyposażeniem budynku (roboty budowlano- montażowe, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażenie w urządzenia),  kosztami pośrednimi są koszty m.in. dokumentacji, kosztorysów, porozumień drogowych  i sąsiedzkich, badań i pomiarów geodezyjnych, nadzoru  autorskiego, nadzoru inwestorskiego, obsługi inwestycji , marketingu  itp.). oraz koszty będące  po stronie Spółdzielni, czyli wszystkie wydatki związane z realizacją tej inwestycji  obejmujące m.in. przygotowanie i obsługę  inwestycji oraz grunt.  Na podstawie ksiąg rachunkowych Spółdzielni w ujęciu  historycznym  od 2006r. poniesione wydatki na przygotowanie inwestycji w kwocie 5,707 mln.  zł.

 Realizacja inwestycji  Lindego na zasadach spółdzielczych znajduje podstawę w Uchwale Walnego Zgromadzenia z nr 7/2023 w sprawie zatwierdzenia kierunków rozwoju działalności inwestycyjnej społeczno- kulturalnej oraz gospodarczej Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, gdzie wskazano – „Kontynuowanie inwestycji przy ul. Lindego 10 w oparciu o przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych na odrębną własność na rzecz członków spółdzielni i ich rodzin. Inwestycja obejmuje wybudowanie ok. 130 lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w parterze oraz dwa poziomy hal garażowych na minus 1 i minus 2 oraz zagospodarowanie przyległego terenu jako przestrzeni służącej członkom i mieszkańcom Spółdzielni.  Znaczna część lokali użytkowych pozostanie w majątku Spółdzielni”.   

W tym miejscu może nasuwać się pytanie dlaczego Zarząd chciał realizować inwestycję Lindego na zasadach deweloperskich?

Przede wszystkim dlatego, że w ostatnim okresie w Biurze Zarządu  nie były obsadzone etaty działu inwestycyjnego. Na takich zasadach została zrealizowana inwestycja Ceramiczna (na Białołęce)  obejmująca trzy budynki ze wspólną halą garażową o łącznej wartości  189 mln zł.  Wybudowano i oddano do użytku w umownym terminie 346 lokali mieszkalnych. Spółdzielnia nie angażując swoich pracowników skorzystała z  usług wynajętej  firmy, która    pełniła nadzór inwestorski w imieniu i na rzecz Spółdzielni we wszystkich branżach nadzoru: budowlanego, sanitarnego i energetycznego.

Inwestycja została zakończona, zasiedlona i rozliczona w terminie. Spółdzielnia z tej inwestycji uzyskała 25.776.924,51 zł netto.

Decyzja co do inwestycji Lindego zostanie podjęta przez organy Spółdzielni w wyniku prowadzonych rozmów i negocjacji.

W tym czasie Zarząd Spółdzielni oprócz inwestycji zajmował się bieżącymi sprawami osiedli  w zakresie kadrowym, administracyjnym oraz w zakresie technicznym i  planowanych remontów. Brał udział w spotkaniach i posiedzeniach organów Spółdzielni oraz reprezentował Spółdzielnię na zewnątrz w różnych spotkaniach i wydarzeniach dotyczących Spółdzielczości  Mieszkaniowej.

W dniu dzisiejszym tj. 13 grudnia  podczas kolejnego spotkania u Dyrektora Biura Zarządzania Ruchem Drogowym  zorganizowanego przez p.  Sylwię Lacek Zastępcę Burmistrza Dzielnicy Bielany w sprawie remontu ulicy Literackiej ustalono, że opracowany projekt  remontu przewiduje  239 miejsc postojowych oraz dodatkowo 8 miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych. Parkowanie samochodów odbywać się będzie prostopadle do ulicy. Projekt organizacji ruchu przewiduje nasze uzgodnienia z Państwową Strażą Pożarna w zakresie drogi pożarowej dla nieruchomości mieszkalnych przy ul. Literackiej i Kochanowskiego z 3 wjazdami od ul. Literackiej. Przejścia dla pieszych w tym dla dzieci  mają być bezpieczne. Zaplanowane są dwie wysepki spowalniające ruch oraz przewidywana jest jeszcze jedna na wjeździe na ul Literacką z ul. Rudnickiego. Na spotkaniu potwierdzone zostało  zawarte porozumienie  pomiędzy Dom Development a  Zarządem Dróg Miejskich w sprawie  wykonania drogi  przejazdowej łączącej ul .Literacką z ul. Maczka z funkcją wjazdu i wyjazdu.   Ponadto  podczas spotkania omawiano  problemy braku miejsc  postojowych,  organizacji ruchu,  w tym zatorów w godzinach szczytowych, jak również  możliwości wjazdu w ul. Kochanowskiego od strony trasy AK.

Spółdzielnia zgodnie  z planem poddała się badaniu lustracyjnemu z działalności inwestycyjnej Spółdzielni za okres od 1.01. 2022 do 31.12. 2023r. W tym okresie zakończona i rozliczona  była inwestycja Ceramiczna oraz prowadzone były prace przygotowawcze dotyczące realizacji umowy inwestycji Lindego. Pozostałe  planowane inwestycje Włościańska 12 i Bysławska obejmowały czynności administracyjne i formalne,  zgodnie ze Statutem Spółdzielni i ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.

Dziękuję wszystkim za cały rok współpracy.

Dziękuję Zarządowi, współpracownikom i pracownikom Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz firmom współpracującym ze Spółdzielnią  za rozwiązywanie problemów dnia codziennego oraz  realizację zamierzonych celów  na rzecz naszych mieszkańców.

Dziękuje  Członkom Rady Nadzorczej i Członkom Rad Osiedli za wspólne działanie  i wykonywanie statutowych obowiązków na rzecz mieszkańców  Spółdzielni.

Dziękuję Członkom i Mieszkańcom Spółdzielni za wyrozumiałość i  wsparcie, za to, że możemy dla Was pracować. 

Z okazji zbliżających się Świąt Bożego Narodzenia  i Nowego Roku życzę rodzinom pracowników i współpracowników oraz wszystkim mieszkańcom  Naszej Spółdzielni dużo zdrowia, siły, satysfakcji w życiu osobistym i zawodowym oraz dobrych relacji z najbliższymi.

Szczęść Nam Boże.

Barbara Różewska

Prezes Zarządu WSM