Lipcowy Dzień Otwarty w WSM – protokół ze spotkania z mieszkańcami
Spotkanie odbyło się 15 lipca. Prowadzone było w systemie hybrydowym. Część członków WSM uczestniczyła w spotkaniu poprzez wykorzystanie środków porozumiewania się na odległość, a część członków uczestniczyła w spotkaniu osobiście.
W posiedzeniu wzięło udział ok. 35 członków WSM oraz członkowie Zarządu i Dyrektorzy Osiedli. Prezes B. Różewska powitała wszystkich uczestników spotkania. Spotkanie jest powróceniem do poprzedniego ustalenia związanego z organizacją comiesięcznych spotkań z członkami Spółdzielni w istotnych dla nich sprawach. Przedstawiła członków Zarządu uczestniczących w spotkaniu: Zastępcę Prezesa ds. ekonomiczno-finansowych H. Pośpieszyńską i Zastępcę Prezesa ds. inwestycji i remontów M. Skrockiego. Za obsługę zebrania związaną z porozumiewaniem się na odległość odpowiada informatyk M. Pietruczyk. Zebrania będą się odbywać w każdy pierwszy czwartek miesiąca. Następne zaplanowano na 5 sierpnia o godz. 17.00. O zebraniu poinformowano w gazecie Życie WSM i na stronie internetowej Spółdzielni. O kolejnym spotkaniu informacja zostanie zamieszczona na stronie internetowej Spółdzielni i Facebooku WSM. Na spotkania zaproszeni zostaną Dyrektorzy Administracji Osiedli, jeżeli tematyka spotkania będzie dotyczyła ich Osiedla. Spotkania z uwagi na stan pandemii odbywać się będą w reżimie sanitarnym i z wykorzystaniem środków porozumiewania się na odległość, choć w tym zakresie są też ograniczenia maksymalnie do 50 osób (dot. przekazania adresu e-mail do połączenia zdalnego).
W dyskusji wypowiadali się poszczególni członkowie WSM, zgłaszając istotne dla nich sprawy, a członkowie Zarządu udzielali odpowiedzi, przekazując informacje związane z podjętymi decyzjami. Zgłoszono poniższe sprawy:
1. Tryb zwoływania Zebrań Mieszkańców. Wskazano na złożone w sprawie zwołania Zebrania Mieszkańców Członków WSM wnioski:
1) wniosek z Osiedla Zatrasie o zwołanie zebrania w sierpniu br.,
2) wniosek z Osiedla Rudawka z października 2010 r. podpisany przez 10% członków z osiedla, oraz
3) wniosek z Wawrzyszewa z czerwca br.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż Zarząd chciałby zwołać zebrania mieszkańców we wrześniu br., choć istotnym jest stan epidemii, którego nie odwołano i konieczność uzgodnienia sprawy z Dyrektorami Szkół, czy wyrażą zgodę na zorganizowanie tych zebrań w ich placówkach przy ograniczeniach związanych ze stanem epidemii. Dyrektor Osiedla Zatrasie ma uzgodnić z Dyrektor Szkoły, czy możliwe jest zorganizowania zebrania w ich placówce w sierpniu br.
Propozycja sierpnia i września nie wszystkim uczestnikom odpowiadała z uwagi na wyjazdy wakacyjne.
2. Stawek opłat na Osiedlu Rudawka i naliczenia opłat w tym:
1) Wysokości opłat za wodę technologiczną. Zapytano o podstawę ustalenia jej w wysokości 0,5 m3/lokal, co dla budynku daje miesięcznie wysokość 30 m3, a tyle nie jest zużywane przez gospodarza. Wskazano na niedotrzymanie terminu wymiany wodomierzy po okresie legalizacji i decyzję Rady Osiedla Rudawka, która wstrzymywała wymianę wodomierzy.
Zastępca Prezesa H. Pośpieszyńska wyjaśniła, iż opłaty za wodę technologiczną wynikają z konieczności rozliczania wody na każdą nieruchomość w wyniku zapisów ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę. Jej wielkość wynika z różnicy pomiędzy wskazaniami wodomierza budynkowego, a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych w lokalach. Woda technologiczna jest nie tylko związana z utrzymaniem czystości na budynku, ale to także woda zużywana do podlewania ogródków, ubytki wody w instalacjach, niedokładność pomiaru liczników indywidulanych, która wraz z okresem ich używania spada. Po okresie legalizacji wodomierzy należałoby traktować lokale jako nieopomiarowane. Opłaty z tego tytułu są opłatami zaliczkowymi i będą podlegały rozliczeniu po okresach odczytów. Dotychczas koszty z tego tytułu obciążały koszty eksploatacji danej nieruchomości. Ta zasada dotyczy wszystkich osiedli WSM.
3. Realizacji wyroku Sądu unieważniającego Uchwałę Rady Osiedla Żoliborz IV z 2014 r. w sprawie przeksięgowania środków gzm na fundusz remontowy.
Wskazano, iż pozew do Sądu złożył członek Spółdzielni, który wcześniej wniósł o uchylenie przedmiotowej uchwały przez Radę Nadzorczą wobec rozstrzygnięć ustawowych, które uniemożliwiają takie przeksięgowanie środków. Wskazano, iż powyższe dotyczy kwoty ok. 4 mln zł, które powinny być zwrócone mieszkańcom, średnio 3600 zł/lokal. Sprawa zawyżenia opłat na eksploatację na Rudawce datuje się od 2009 r. a związana była z podwyższeniem opłat za użytkowanie wieczyste przez Miasto Warszawa. Powyższe było przedmiotem sporu sądowego, który WSM wygrała. W procesie wykorzystano orzeczenie Sadu Najwyższego, które wskazywało, iż przyznaną Spółdzielni 50% bonifikatę w opłatach wynikającą z umowy z lat minionych Urząd Miasta jest zobowiązany honorować. To rozstrzygnięcie SN było korzystne dla WSM i skutkowało wygraniem sporu sądowego. Wskazano na zawyżone opłaty po 2014 r. i przeksięgowanie środków z gzm na fundusz remontowy uchwałą Rady Osiedla Żoliborz IV z 2016 r. Obecnie skonsumowano jedynie fakt unieważnienia uchwały Rady Osiedla Żoliborz IV z 2014 r., przez zmianę wysokości opłat za lokale, zwiększając wysokość stawki na fundusz remontowy i obniżając stawkę na eksploatację w tej samej wysokości, co uczestników zebrania nie satysfakcjonuje, gdyż należało dokonać zwrotu środków członkom WSM. Poza tym pozostaje uchwała Rady Osiedla Żoliborz IV z 2016 r., którą też należałoby unieważnić, zmieniając sposób rozliczania i naliczania stawek. Zwrócono uwagę na brak informacji dla członków WSM związanych ze sposobem rozliczania. Zwrócono uwagę na różnice w stawkach opłat za eksploatację dla poszczególnych nieruchomości w tym samym osiedlu, co jest niezrozumiałe i źle odbierane przez mieszkańców. Wskazano na skalę 10% podwyżki opłat.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż unieważniona Uchwała Rady Osiedla Żoliborz IV z 2014 r. dotyczy kwoty 2,3 mln zł z tego dla Osiedla Rudawka przypada kwota 1,9 mln zł, a około 300 tys. dla Osiedla Zatrasie. Uchwała Rady Osiedla Żoliborz IV z 2016 r. nie została zaskarżona, a dotyczyła przeksięgowania środków gzm na Fundusz Remontowy za 2015 r. Zarząd zaproponował skonsumowanie unieważnienia tych uchwał przez zmianę sposobu naliczenia stawek na fundusz remontowy i eksploatację, poczynając od 2021 r. w okresie 3 lat.
Zastępca Prezesa H. Pośpieszyńska wyjaśniła, iż środki pochodzące z zgromadzenia środków na opłaty za wieczyste użytkowanie w wyniku uchwał Rady Osiedla Żoliborz IV zasiliły Fundusz Remontowy i zostały uwidocznione w stanie tego funduszu po stronie przychodów. Zarząd zaproponował dokonać rozliczenia tej uchwały przez zmianę wysokości opłat za lokale, zwiększając wysokość stawki na fundusz remontowy i obniżając stawkę na eksploatację w tej samej wysokości. Wskazała, iż od 2007 r. ustawodawca narzucił zasadę kalkulowania opłat na każdą nieruchomość. Stąd koszty danej nieruchomości stanowią podstawę kalkulacji opłat dla tej nieruchomości.
Wskazała, iż rozliczenia w danej nieruchomości dokonywane są na lokale i lokalem jest też hala garażowa.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż rozliczanie kosztów eksploatacji nastąpi na każdą nieruchomość. Po okresie I półrocza zostanie przeprowadzona analiza kosztów poszczególnych nieruchomości. Administracje przygotują w oparciu o tę analizę plany zarządzania dla każdej nieruchomości i kalkulacje opłat. Informacje o zasadach kalkulacji zostaną zamieszczone w gazecie Życie WSM i na stronie internetowej WSM. Wskazała na rozliczanie kosztów pośrednich w tym kosztów Administracji i Zarządzania.
4. Opłat za śmieci w odniesieniu do zużycia wody
Prezes B. Różewska poinformowała, iż zgodnie z uchwałą Rady m st. Warszawy Spółdzielnia obowiązana jest wnosić opłaty za śmieci według wskazań wodomierza budynkowego, dołączając faktury MPWiK. Tą opłatą Spółdzielnia obciąża użytkowników lokali w proporcji do wskazań wodomierzy indywidulanych. Opłaty te nie podlegają rozliczeniu z urzędem i opierają się o zużycie wody za półrocze w minionym okresie. Jeżeli na budynku zużycie spada, to koryguje się deklarację składaną do Urzędu, ale musimy mieć poparcie w fakturze MPWiK. Prezes B. Różewska poinformowała o unieważnieniu przez sąd uchwały Rady m st. Warszawy, skutkach uchwały Rady m. st. Warszawy, zgodnie z którymi wzrost opłat za wywóz odpadów wzrósł na przestrzeni roku z 5 mln do 25 mln obecnie. Wskazała na inicjatywę zmian w ustawie o utrzymaniu czystości w gminach i propozycji wyjścia z systemu miejskiego związanego z wywozem odpadów WSM.
5. Rozliczania środków funduszu remontowego
Wskazano na budynek Elbląska, 55 w którym jest 30 tys. zł na funduszu remontowym a mimo to dokonano podwyżki opłat na ten fundusz, co w opinii mieszkańców nie znajduje uzasadnienia i będzie przedmiotem pozwu przeciwko Spółdzielni. Wskazano, iż przekazane na fundusz remontowy tej nieruchomości środki z gzm zgodnie z uchwałami Rady Osiedla Żoliborz IV w wysokości 60 tys. zł nie zostały wydatkowane. Wskazano także na planowane remonty w 2021r. na tym budynku. Zapytano, kto podpisał umowę na wymianę wind na Osiedlu Rudawka. Wskazano na zasadność rozliczenia funduszu remontowego, za co najmniej z ostatnich 10 lat z wskazaniem wszystkich poniesionych nakładów na remonty w danym budynku.
Zastępca Prezesa H. Pośpieszyńska wyjaśniła, iż koszty były ewidencjonowane w Osiedlach czasami nie na funduszu remontowym danego budynku, a na funduszu scentralizowanym osiedla. Powyższe obecnie jest porządkowane tak, by koszty danego budynku przypisać do funduszu remontowego tego budynku. Zwróciła uwagę, iż jest jeden fundusz remontowy i jest obowiązek prowadzenia rozliczenia funduszu remontowego dla każdej nieruchomości. Możliwe jest po dokonaniu rozliczeń przekazanie takiej informacji członkom z danego budynku.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż z takim zapytaniem zwrócili się mieszkańcy jednego z budynków z Osiedla Zatrasie i Administracja przygotowała całą dokumentację – zestawienie wszystkich poniesionych nakładów remontowych na tym budynku z okresu kilku ostatnich lat. Po ewidencji kosztów funduszy remontowych poszczególnych nieruchomości w oparciu o udokumentowane wydatki remontowe możliwe jest przekazanie takich informacji członkom WSM z danego budynku. Powyższe prace wykonać muszą poszczególne Administracje Osiedli i to one zobowiązane będą przekazać informacje.
6. Znaczący wzrost opłat za miejsca postojowe
Zastępca Prezesa H. Pośpieszyńska wyjaśniła, iż dotychczas kalkulacja opłat za miejsca postojowe dotyczyła tylko powierzchni samego miejsca postojowego, a nie powierzchni komunikacji. Obecnie powyższe się porządkuje w kalkulacji opłat, aby za użytkowanie hal garażowych koszty ponosili wszyscy użytkownicy miejsc postojowych w danej hali garażowej. Wskazała na zapis statutu dotyczący kalkulacji opłat wg udziału w nieruchomości. Dotychczasowa kalkulacja, gdy za powierzchnię komunikacji koszty obciążały daną nieruchomość, a więc wszystkich użytkowników lokali, w tym nieposiadających miejsc postojowych, była niezgodna z ustawą, stąd zmiana struktury kosztów. Skutkowało to, iż jednym użytkownikom lokali (bez miejsc postojowych) opłaty obniżono, a innym (z miejscami postojowymi) opłaty podwyższono. Wskazała na fakt, iż opłaty za miejsca postojowe są obciążane podatkiem VAT i nieprawidłowości w obciążaniach (za niskich opłat w stosunku do kosztów) mogą grozić sankcjami podatkowymi.
7. Wskaźniki podziału kosztów zarzadzania
Zapytano, czy ustalenie stawki opłat za zarządzanie w wysokości 0,2 zł/m2 wobec nieuchwalenia planu Biura Zarządu i SDK jest pod kątem prawnym poprawne. Zapytano również o sprawę różnego terminu wprowadzania zmiany w opłatach na poszczególnych Osiedlach.
Zastępca Prezesa H. Pośpieszyńska wyjaśniła, iż dotychczas stosowana była struktura podziału kosztów ogólnych, gdzie lokale mieszkalne były obciążane wg wskaźnika 1, a lokale użytkowe wg wskaźnika 3. Dotychczasowe przychody na zarządzanie ustalone dla lokali mieszkalnych w wysokości 0,16 zł/m2 (obecnie 0,2 zł m2) nie pokrywają wszystkich kosztów, stąd wykazywana jest strata na działalności Biura Zarządu. Koszty te powinny obciążać wszystkich posiadaczy lokali wg powierzchni lokali. Aby zbytnio nie obciążać mieszkańców, zastosowano inny współczynnik podziału tych kosztów dla lokali użytkowych.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż zgodnie z przepisami prawa do kompetencji Rady Nadzorczej należy uchwalanie planów gospodarczych. W statucie WSM wskazano na Rady Osiedla jako organ zajmujący się uchwalaniem planów gospodarczych osiedli. Plany na 2021 r. zostały opracowane przez Administracje Osiedli wg kosztów i założeń określonych uchwałą przez Radę Nadzorczą, a następnie uchwalone przez Radę Nadzorczą, co jest prawną podstawą dokonanych naliczeń opłat i przekazania zawiadomień do mieszkańców. Sprawa zapisów statutowych związanych z delegowaniem na Rady Osiedla sprawy uchwalania przez nie planów gospodarczych Osiedli wymaga rozpatrzenia przez Walne Zgromadzenie w konsekwencji uregulowań ustawowych. Wskazała na późniejsze uchwalenie przez Radę Nadzorczą planu gospodarczego dla osiedla Rudawka, które spowodowane było koniecznością uwzględnienia w planie sprawy unieważnienia przez Sąd Uchwały Rady Osiedla Żoliborz IV z 2014 r. oraz korektę planów dla Osiedla Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy przez kalkulacje opłat na powierzchnię lokali. Wobec braku uchwał o określeniu prawa odrębnej własności niemożliwe było kalkulowanie kosztów na udział w nieruchomości. Sprawa była przedmiotem rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą, która zdecydowała o przeprowadzeniu analizy po I półroczu 2021 r., celem ewentualnych zmian w zasadach rozliczania.
8. Sprawa rozliczania kosztów wind
Zastępca Prezesa H. Pośpieszyńska wyjaśniła, iż dotychczas mieszkańcy parterów w budynkach z windami nie byli obciążani kosztami utrzymania wind, a mieszkańcy I piętra obciążani byli tym kosztami w 50%. Tym samym mieszkańcy wyższych pięter ponosili koszty utrzymania wind w całości. To jest niezgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów i ustawą o własności lokali, zgodnie z którymi koszty danej nieruchomości powinni ponosić użytkownicy lokali w takim samym stopniu. Mimo że te przepisy ustawowe obowiązują od 15 lat, nie były stosowane w WSM i teraz sprawy są porządkowane. Wskazała, iż objęła funkcję Zastępcy Prezesa ds. ekonomiczno-finansowych od dn. 1.01.2021 r. i po zapoznaniu się ze stanem faktycznym zdecydowała dokonać zmian w zasadach kalkulacji opłat za lokale, co uwzględniono przy opracowaniu planów na 2021 r. Stwierdziła, iż nie da się wszystkiego wynikającego z kilkunastoletnich zaniedbań uporządkować od razu. Niemniej wobec obowiązku przedstawienia kalkulacji opłat każdemu członkowi należało zmianę w zasadach kalkulacji podjąć niezwłocznie. Ewidencja prowadzona jest dla każdej nieruchomości. Zamiarem Zarządu jest wprowadzenie nowych zasad w tym roku i pod koniec roku opracowanie planów na 2022 r. z uwzględnieniem wszystkich zmian w strukturze kosztów wynikających z zasad ustawowych.
9. Niezamieszczania na stronie internetowej w E-BOK od października protokołów z posiedzeń Zarządu. Nieterminowe zamieszczanie na stronie uchwał organów
Wskazano iż na E-BOK nie ma protokołu z przeprowadzonej lustracji działalności inwestycyjnej za lata 2019-2020.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż zaleciła informatykowi niezwłoczne zamieszczenie uchwał organów WSM. Brak wiedzy na temat zamieszczanych uchwał wynika z faktu, iż członkowie Zarządu nie mają dostępu do E-BOK, który jest w systemie dostępny tylko dla członków WSM. Zaleciła, aby członkowie z danego osiedla mieli na E-BOK dostęp do swojego planu gospodarczo-finansowego. Protokół z przeprowadzonej lustracji działalności inwestycyjnej za lata 2019-2020 zostanie zamieszczony do końca przyszłego tygodnia na E-BOK.
10. Nieterminowe odpowiedzi lub brak odpowiedzi na kierowane do Spółdzielni pytania
Jedna z uczestniczek wskazała na korespondencję z Administracją dotyczącą zużycia wody, wynikającą z obciążania jej rachunkiem 5 tys. zł, której to kwoty oświadczyła, że nie uiści. Wskazano, iż mieszkańcy oczekują na odpowiedzi i należałoby te sprawę uregulować tak, by odpowiedzi były udzielane terminowo. Wskazano na sytuacje, gdy oczekuje się na odpowiedź trzy tygodnie a po próbie umówienia się na spotkanie z Prezes Zarządu odpowiedź jest udzielna telefonicznie w ciągu 20 minut.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż często sprawa jest załatwiana niezwłocznie przez Administracje, natomiast odpowiedź pisemna jest udzielana później. Zarząd chciałby te sprawę rozwiązać przez powołanie specjalnej komórki zajmującej się korespondencją. Na chwilę obecną zatrudniono osobę na zlecenie do prowadzenia spraw odpowiedzi na kierowane do Spółdzielni pisma. Poinformowała, iż większość korespondencji, ok. 90%, dotyczy spraw ze stosunku członkostwa, to jest wydawania zaświadczeń o prawie do lokalu i te sprawy załatwiane są w terminie.
11. Zapytano o sprawę procedowania nad wnioskiem o odwołanie Zastępcy Prezesa ds. ekonomiczno-finansowych H. Pośpieszyńskiej
Prezes B. Różewska poinformowała, iż do Rady Nadzorczej wpłynęły wnioski o odwołanie Zastępcy Prezesa ds. ekonomiczno-finansowych H. Pośpieszyńskiej i o odwołanie Prezes Zarządu B. Różewskiej.
12. Sprawa podziału WSM
Wskazano, iż wielkość WSM, przez niektórych odbierana jest jako moloch, co utrudnia kontakt z członkami.
Prezes B. Różewska wskazała na korzyści, jakie umożliwia negocjowanie umów dużym podmiotom, jakim jest WSM. Jako przykład podała sprawę negocjacji warunków umowy na konserwacje wind z firmą Schindler. Poinformowała o stanie środków finansowych na koncie WSM, co świadczy o dobrej kondycji finansowej WSM.
13. Sprawa montowania urządzeń dźwigowych na Popiełuszki i Broniewskiego, i kosztów tego przedsięwzięcia
Prezes B. Różewska poinformowała o podjętych działaniach wynikających z wieloletnich wniosków członków WSM. Montaż urządzeń dźwigowych w ramach programu Dostępność Plus pozwala na uzyskanie środków rządowych to jest: nieoprocentowaną pożyczkę i do 20% jej umorzenia oraz dofinansowanie z PFRON. Urządzenia dźwigowe są urządzeniami wolniejszymi i tańszymi do niskiego natężenia ruchu, ale ich montaż nie wymaga pozwolenia na budowę, stąd też jest rozwiązaniem tańszym i mniej skomplikowanym proceduralnie. Koszty tych urządzeń będą ponosić użytkownicy lokali w klatkach, gdzie zamontowane zostaną te urządzenia. Nie są to wysokie kwoty.
14. Sprawa insektów ( pluskwy w budynku Broniewskiego 9A) i konieczność pilnego podjęcia działań przez Administracje Osiedla w stosunki do wszystkich lokali w budynku celem likwidacji gniazd i źródła insektów
Wskazano na zagrożenia, jakie ta sytuacja stwarza dla danego budynku i Osiedla.
Prezes B. Różewska poinformowała, iż problem ten pojawił się także w budynku w Osiedlu Bielany. Konieczne jest ustalenie systemowych rozwiązań we współpracy z MOPS i ścieżkę postepowania. Dyrektor Administracji zna problem i będą wspólnie z Dyrekcją podjęte niezwłoczne działania.
15. Jeden z mieszkańców zgłosił sprawy:
1) rozliczenia realizowanych robót budowlanych, w tym opracowanie 5-letnich planów remontowych
2) wykorzystania środków finansowych WSM do poprawy jakości życia ludzi,
3) zapytał o umowę na Generalne Realizatorstwo Inwestycji (GRI) Ceramiczna.
4) zapytał o plany inwestycyjnie WSM
Zastępca Prezesa M. Skrocki poinformował, iż Dział ZNI przygotował propozycje 8 lokalizacji pod nowe inwestycje, które będą przedmiotem opiniowania przez Komisję Inwestycyjną.
Poinformował, iż inwestycja Ceramiczna II etap oraz inwestycja Lindego realizowane są w ramach umowy GRI. Jest to odmienny sposób od realizacji inwestycji w systemie spółdzielczym. W ramach GRI realizowane są inwestycje „zaprojektuj i wybuduj”, które to czynności są po stronie GRI. Wskazał na analizę umowy GRI przez radcę prawnego WSM. Poinformował, iż Komisja Inwestycyjna RN uczestniczyła w wyborze GRI. W zapisach umowy GRI nie ma mowy o renegocjacji warunków.
Poinformował o planach związanych z zatrudnieniem w Biurze Zarządu inspektorów nadzoru wszystkich branż tak, by uczestniczyli w nadzorze i odbiorze robót remontowych w osiedlach, co powinno poprawić jakość wykonywanych prac. Dotychczas zlecane są te prace osobom bez uprawnień branżowych, kwalifikacji. Wskazał też na trudności w pozyskaniu osób z wymaganymi kwalifikacjami oraz uwagi, co do korzystania z inspektorów z zewnątrz. Wskazał na zasadność konsultacji społecznych przy opracowaniu przez Administracje 5-letnich planów remontowych, aby Rady Osiedla nie decydowały za mieszkańców danych budynków.
16. Zapytano o osoby uprawnione do podpisywania zawiadomień o zmianie opłat za lokale
Prezes B. Różewska poinformowała o orzecznictwie związanym z zawiadomieniami o zmianie opłat i wskazała na prawidłowość w czynnościach WSM. Zawiadomienia podpisuje Gł. Księgowy i Dyrektor Osiedla, który jest pełnomocnikiem Zarządu.
Sporządziła: Małgorzata Pielacińska