Rozmowa z Urszulą Grzybowiecką, wiceprezes ds. ekonomiczno-finansowych WSM
Mamy plan naprawczy
Bartłomiej Pograniczny: W tym roku zabrakło 5 milionów złotych na sfinansowanie działalności ogólnej Zarządu. Dlaczego?
Urszula Grzybowiecka: Zarząd kieruje działalności podstawową Spółdzielni, czyli zasobami, które już mamy, oraz działalnością inwestycyjną. W planie finansowym zakładamy koszty działalności ogólnej, a potem planujemy finansowanie. I ustalamy, że w danym roku z odpisów będzie finansowana dana część kosztów, a reszta ze Społecznego Domu Kultury i działalności inwestycyjnej. Najpierw oczywiście pion inwestycji zastanawia się, ile mieszkań wybudujemy, ustalamy nakłady. Zaplanowaliśmy w 2017, że z inwestycji uzyskamy 5 milionów 600 tys. złotych i tego się trzymaliśmy. Niestety żadne nowe inwestycje w ogóle nie ruszyły i dlatego tego finansowania nie mamy.
O braku pieniędzy dowiedzieliśmy się na Zebraniach Mieszkańców Osiedli. Czy Zarząd nie mógł podać kwoty wcześniej, gdy wiedział, że inwestycji jednak nie będzie?
To nie jest takie proste. W planie pokazany był moment, kiedy te inwestycje się rozpoczną, kiedy będzie pozwolenie na budowę, każde zadanie było dokładnie opisane. Z tego wynikało, że możemy wejść z robotami, jeśli chodzi o Szmaragdowe II etap, w sierpniu, a na Lindego później. Na tej podstawie dział techniczny oszacował, ile jesteśmy w stanie wybudować mieszkań. O tym, że nie uzyskaliśmy pozwolenia na budowę na Lindego, dowiedzieliśmy się w lipcu. Zarząd dostał jednak informację, że trzeba wprowadzić tylko drobne zmiany i pozwolenie będzie. W związku z tym nie było sygnału do korekty budżetu WSM. O tym, że nie mamy dobrej dokumentacji na II etap Szmaragdowego dowiedzieliśmy się dopiero w marcu tego roku. Dokumentacja nie kwalifikowała się do rozpoczęcia inwestycji, należało ją uzupełnić i stanęło to na Radzie Nadzorczej. Zdecydowaliśmy, że trzeba zrobić rewizję, i to z niej dowiedzieliśmy się, że dokumentacja budowlana nie była zgodna z wykonawczą.
Komisja rewizyjna w momencie, gdy kończył się I etap, w październiku, zażyczyła sobie sprawdzenia prawidłowości prowadzenia i rozliczenia inwestycji. I to właśnie w tym momencie tak naprawdę wszystko się zaczęło wyjaśniać.
Prezes Stasiełowicz zapowiadał w zeszłym roku na Walnym Zgromadzeniu 3 miliony złotych zysku z I etapu. Co prawda zostało jeszcze parę mieszkań, ale czy możemy już podać, ile udało się zarobić?
Rozliczenie jest jeszcze w trakcie sprawdzania przez firmę zewnętrzną. Zyski i przychód powstaje dopiero wtedy, gdy podpisujemy akty notarialne. W 2017 roku podpisaliśmy tylko cztery akty, czyli zysk formalnie zaistnieje w rozliczeniu za 2018 rok. Dokumentację do podpisania aktów notarialnych uzyskaliśmy w połowie grudnia. Do końca roku staraliśmy się jak najszybciej podpisać tyle aktów, ile to było możliwe. Dokumentacja była dość skomplikowana.
Myślę, że w najbliższym czasie dostaniemy wyniki kontroli naszego rozliczenia i będziemy znali szczegóły. Od decyzji przyszłorocznego Walnego Zgromadzenia będzie zależało, jak zyski zostaną podzielone. Bo to Walne, tak jak w tym roku, podejmuje decyzję. Jeżeli Walne zdecyduje, że zasilamy osiedla, to oczywiście zasilimy, natomiast jeżeli Walne zdecyduje, że zostawiamy te środki na odtworzenie majątku, to te środki zostaną przeznaczone na kolejne inwestycje, a wiemy, że inwestycje są bardzo istotne w działalności każdej spółdzielni.
Na razie mamy plany na II etap Osiedla Szmaragdowego oraz Osiedle Lindego, ale potem kończą nam się grunty.
Na dużych osiedlach są jeszcze tereny, na których można by budować. Wymaga to konsultacji z mieszkańcami. Umówieni jesteśmy z prezesem Walczakiem, że na jedno z najbliższych posiedzeń Zarządu przedstawi nam koncepcję, nad którą będziemy się zastanawiać. Jeszcze za wcześnie na wskazywanie, o które osiedla chodzi.
Brakuje 5 milionów, jeśli chodzi o Zarząd, ale ogólnie Spółdzielnia ma dodatni wynik w wysokości 2 miliony złotych. Dlaczego mówimy zatem o deficycie w budżecie?
Ten deficyt zostanie pokryty z innych zysków WSM. Mamy 9 samodzielnych osiedli i 5 mniejszych – to jest działalność podstawowa. Każde osiedle w swojej działalności też ma dwie części. Jedna to są zasoby mieszkaniowe, czyli mieszkania, garaże. A druga to działalność gospodarcza: najem lokali użytkowych, tablice reklamowe, środki z lokat na kontach. Każde osiedle ma wynik na działalności podstawowej i na działalności gospodarczej. Taka jest zasada od lat, żeby osiedla tak kalkulowały wpływy z opłat od mieszkańców, aby dofinansowywały je wpływy z lokali użytkowych w najmie. Zbierając wyniki ze wszystkich osiedli, to osiągnęły one 7 milionów na plusie. Jeśli to przeznaczymy na pokrycie brakujących 5 milionów, to razem mamy 2 miliony zysku całej Spółdzielni. W ten sposób brak sfinansowania Zarządu zostanie rozdzielony pomiędzy osiedla.
Chciałabym tutaj dodać, że od kilku lat Zarząd zasila scentralizowany fundusz remontowy środkami ze sprzedaży odzyskanych lokali po eksmisjach i przekazuje te środki do osiedli w celu zasilenia funduszy, z przeznaczeniem na remonty budynków. Przekazanych zostało już 15 milionów złotych, a od 2019 roku przekazywane będzie kolejne 7 milionów. Teraz to Zarząd potrzebuje „dofinansowania” i ma nadzieję na zrozumienie. Myśl zawarta w łacińskim przysłowiu „Nec Hercules contra plures” – w grupie siła – wydaje się tutaj bardzo odpowiednia.
Czyli pieniądze są. Dlaczego więc planowany jest wzrost odpisu na Zarząd z 8 do 24 groszy za m2.
To będą pieniądze na kolejne lata. Jako Zarząd zajmujemy się pełną obsługą pięciu jednostek, do tego jeszcze jest SDK, powstała też wspólnota mieszkaniowa (I etap Osiedla Szmaragdowego – przyp. red.). Stwierdziliśmy, że 8 groszy narzutu na koszty Zarządu, w rozwijającej się bardzo dynamicznie sytuacji, na pewno nie jest dobrym rozwiązaniem. To był dobry pomysł, kiedy budowaliśmy 300 mieszkań rocznie. Ostatnio w najlepszym momencie budowaliśmy około stu, a teraz mamy kompletny zastój, nie zostało wybudowane nic. Dlatego przechodzimy na samofinansowanie. Przygotowany został plan restrukturyzacji, jeszcze nie został omówiony przez Radę Nadzorczą. Koszty Zarządu to w 75% koszty osobowe, czyli pensje pracowników. W planie wydzieliliśmy ze struktur działalności ogólnej pracowników, łącznie ze wszystkimi kosztami związanymi z ich pracą, do zakładu nadzoru, stworzyliśmy jednostkę – Zakład Obsługi Jednostek. Powstanie też oddzielny dział – Zespół Obsługi Prawnej. Chcemy, żeby ci prawnicy wystawiali faktury wewnętrzne jednostkom, na rzecz których pracują.
A jak to wygląda obecnie?
Teraz wszystkie jednostki płacą dokładnie tyle samo w formie odpisów. Jedna korzysta zdecydowanie więcej, bo potrzebuje więcej pomocy prawnej, a druga mniej. Jednak wszystkie koszty dzielone są po równo. Myślę, że w momencie, kiedy będziemy dokładnie wiedzieli, której jednostce wystawiamy wewnętrzną fakturę za konkretną pracę, to wyeliminujemy wiele niepotrzebnych zdarzeń. Z drugiej strony nasi prawnicy będą też, mam nadzieję, skuteczniejsi w sądach, bo będą mieli więcej czasu na przygotowanie się. Jeżeli powiążemy koszty z tym finansowaniem wprost, to na pewno będzie to racjonalniejsze.
Wracając do najbliższych inwestycji, kiedy możemy przewidywać, że ruszymy z budową Szmaragdowego i Lindego?
Na Szmaragdowe potrzebne jest nam prawidłowe skompletowanie dokumentacji, do rozpoczęcia Lindego potrzebne jest nam pozwolenie na budowę. Z tego, co mówi prezes Walczak, to pozwolenie na budowę powinniśmy otrzymać na przełomie czerwca i lipca, pod koniec lipca się ono uprawomocni. Potem do pracy przystąpi kierownik działu inwestycji. Jeśli wszystko pójdzie po naszej myśli, to w październiku można by już wchodzić na budowę. Ale musimy robić to bardzo rozważnie.
Realizowanie inwestycji, mówiąc obrazowo, można porównać do podróży Titanikiem – jak się do niego wsiądzie, to trzeba płynąć, nie da się go zatrzymać na pełnym morzu. Należy go dobrze „załadować”. Robimy to w tej chwili. Ten „załadunek” wymaga dużo rozwagi, abyśmy mogli dopłynąć bezpiecznie.
Przy I etapie Szmaragdowego sprzedaż mieszkań zaczęliśmy po kilku miesiącach od rozpoczęcia budowy. Czy teraz przewidywany jest inny sposób prowadzenia inwestycji?
Zdecydowanie. Dużo nam czasu zajęło przy I etapie sporządzenie prospektu informacyjnego, który jest niezbędny przy takich inwestycjach. Nie możemy wyjść do klienta bez tego dokumentu, bo tego wymaga ustawa deweloperska. Żeby pierwsze środki wpływały na konto, musi być rachunek deweloperski. On też ma pewne obwarowania. W tej chwili pion prezesa Stasiełowicza robi badania marketingowe i zastanawia się, co jest najkorzystniejsze. Mieszkania zaczniemy sprzedawać jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji.
Czy będziemy w stanie kontrolować jednocześnie dwie budowy?
Na pewno nie będziemy w stanie dwóch jednocześnie rozpocząć, bo to wymaga ogromnych środków. Jako Zarząd musimy podjąć decyzję, która inwestycja ma być najpierw realizowana. Moim zdaniem większym zainteresowaniem będzie się cieszyło osiedle Lindego i łatwiej je będzie sprzedać. W kwestii Osiedla Szmaragdowego mamy jeszcze wiele spraw do omówienia.
W przypadku działalności deweloperskiej środki wpłacane przez osoby, z którymi mamy podpisane akty notarialne na wybudowanie, nie wpływają do nas w takiej ilości, w jakiej oni je wpłacają, tylko zgodnie z postępami budowy. Czyli jak wybudujemy 30%, to 30% wpłaconych środków jest przekazywanych nam. Dlatego przynajmniej na początku musimy zapewnić częściowe finansowanie po stronie Spółdzielni. Posłużą do tego środki, które są na kontach WSM.
Jesteśmy przekonani, że za kilka lat spółdzielcy odczują, że warto było wybudować osiedle Lindego. Ta inwestycja, pod warunkiem prawidłowego jej poprowadzenia, da nam poważne zyski.
Rozmawiał
Bartłomiej Pograniczny
Artykuł ukazał się w numerze czerwcowym „Życia WSM”