Nieruchomości, w stosunku do których WSM do chwili obecnej nie uzyskała zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, mienie pozostające w użytkowaniu wieczystym WSM w przeważającej większości uległo przekształceniu w prawo własności. Jednak do chwili obecnej pozostaje niewielka liczba nieruchomości, dla których Spółdzielnia nie uzyskała jeszcze odpowiedniego zaświadczenia bądź uzyskane zaświadczenie wymaga zmiany. Poniżej szczegółowe omówienie zagadnienia.

Grunty położone na terenie Dzielnicy Żoliborz

Osiedle Żoliborz II

Na terenie Żoliborza II pozostaje jedna nieruchomość, w stosunku do której Spółdzielnia do chwili obecnej nie uzyskała zaświadczenia o przekształceniu. Jest to nieruchomość uregulowana w KW nr WA1M/00390068/8, prowadzonej dla działek ew. nr 19 i 20, obie w obrębie 7-01-19, zlokalizowana przy ul. Boguckiego 4 i 6 (budynki znajdują się w całości na dz. ew. nr 20).

Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu ze względu na fakt, że części ww. działek zlokalizowane są częściowo w liniach rozgraniczających dróg publicznych. Działka nr 19 w pasie ul. Boguckiego, natomiast działka nr 20 w pasie ul. Or-Ota. Postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy podtrzymane zostało przez SKO.

Wyrokiem z dnia 16 lipca 2020 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił postanowienia I i II instancji w sprawie odmowy wydania zaświadczenia i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Sąd m.in. wskazał, że sposób ustalenia przebiegu pasa drogowego ul. Or-Ota przez działkę ew. nr 20 był niewłaściwy.

Do chwili obecnej WSM nie otrzymała ponownego rozstrzygnięcia organu I instancji w sprawie.

Podział geodezyjny działek i ewentualne odłączenie ich części zajętych pod drogę do odrębnej księgi wieczystej nie jest w chwili obecnej możliwy ze względu na fakt, iż co najmniej po jednym ze zmarłych współwłaścicieli nieruchomości nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Osiedle Żoliborz III

Na terenie Żoliborza III pozostaje jedna nieruchomość, w stosunku do której Spółdzielnia do chwili obecnej nie uzyskała zaświadczenia o przekształceniu. Jest to nieruchomość uregulowana w KW nr WA1M/00043333/0, prowadzonej dla działek ew. nr 18/3, 3/2, 2/2, 19/1, 3 w obrębie 7-02-02 oraz 28, 4/5, 4/4 i 4/3 w obrębie 7-02-04, zlokalizowana przy ul. Gojawiczyńskiej 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 i ul. Tołwińskiego 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 (budynki znajdują się na działkach nr 4/3 i 4/5).

Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu ze względu na fakt, że działki ew. nr 2/2, 19/1 i 28 zlokalizowane są częściowo w liniach rozgraniczających dróg publicznych, ul. Braci Załuskich i Gojawiczyńskiej. Postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy podtrzymane zostało przez SKO.

Wyrokiem z dnia 10 lipca 2020 r. WSA oddalił skargę WSM w przedmiotowej sprawie. Spółdzielnia złożyła na powyższe rozstrzygnięcie skargę kasacyjną do NSA. Skarga do chwili obecnej pozostaje nierozpatrzona.

Odłączenie problematycznych działek z KW jest niemożliwe ze względu na fakt, że co najmniej 15 spośród współwłaścicieli nieruchomości zmarło i do chwili obecnej nie zostały po nich przeprowadzone postępowania spadkowe.

Osiedle Rudawka

Na terenie osiedla Rudawka pozostają trzy nieruchomości, w stosunku do których Spółdzielnia do chwili obecnej nie uzyskała zaświadczenia o przekształceniu. Są to:

Nieruchomość uregulowana w KW nr WA1M/00505952/2, prowadzonej dla dz. ew. nr 2/21 w obrębie 7-02-11, zlokalizowanej przy ul. Izabelli 14.

Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu ww. działki ze względu na fakt, że częściowo znajduje się ona w liniach rozgraniczających drogi publicznej, tj. ul. Izabelli. Rozstrzygnięcie Prezydenta m.st. Warszawy podtrzymane zostało przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Na powyższe rozstrzygnięcia Spółdzielnia złożyła skargę do WSA w Warszawie.

WSA wyrokiem Sygn. akt I SA/Wa 1468/20 z dnia 1 grudnia 2020 r. uchylił rozstrzygnięcia organów I i II instancji.

Nieruchomość uregulowana w KW nr WA1M/00517830/8, prowadzonej dla dz. ew. nr 2/17 w obrębie 7-02-09, zlokalizowanej przy ul. Jasnodworskiej 6.

Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu ww. działki ze względu na fakt, że częściowo znajduje się ona w liniach rozgraniczających drogi publicznej, tj. ul. Jasnodworskiej. Rozstrzygnięcie Prezydenta m.st. Warszawy podtrzymane zostało przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Na powyższe rozstrzygnięcia Spółdzielnia złożyła skargę do WSA w Warszawie.

WSA wyrokiem z dnia 3 grudnia 2020 r. uchylił rozstrzygnięcia organów I i II instancji.

Nieruchomość uregulowana w KW nr WA1M/00517829/8, prowadzonej dla dz. ew. nr 2/16 w obrębie 7-02-09, zlokalizowanej przy ul. Jasnodworskiej 8,

Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu ww. działki ze względu na fakt, że częściowo znajduje się ona w liniach rozgraniczających drogi publicznej, tj. ul. Jasnodworskiej. Rozstrzygnięcie Prezydenta m.st. Warszawy podtrzymane zostało przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Na powyższe rozstrzygnięcia Spółdzielnia złożyła skargę do WSA w Warszawie.

WSA wyrokiem z dnia 22 lutego 2021 r. uchylił rozstrzygnięcia organów I i II instancji.

W każdym z wyżej powołanych rozstrzygnięć Prezydent m.st. Warszawy reprezentowany przez Burmistrza Dzielnicy Żoliborz wskazywał na fakt, że nie można przekształcić gruntów zajętych choćby częściowo pod drogi publiczne (czyli gruntów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne oraz objętych uchwałami o zaliczeniu dróg do danej kategorii drogi publicznych) ze względu na dyspozycję art. 2a ust. 2 ustawy o drogach publicznych.

W uzasadnieniu ww. wyroku Sygn. akt I SA/Wa 1468/20 z dnia 1 grudnia 2020 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał na błędną interpretację tego przepisu przez Prezydenta m.st. Warszawy, odnosząc się do niej w następujący sposób: „Zgodnie z art. 2a ust. 2 ustawy o drogach publicznych „drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy”. Z tego przepisu wynika jednoznacznie, że uznanie drogi za publiczną może nastąpić tylko w odniesieniu tych dróg, które są zlokalizowane na nieruchomościach będących własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego. Zaliczenie drogi do konkretnej kategorii w formie uchwały uzależnione jest m.in. od posiadania przez dany podmiot publiczny lub samorządowy tytułu prawnego do nieruchomości (gruntu). Żaden przepis prawa nie przewiduje automatycznego przejścia prawa własności gruntu zajętego pod drogę na rzecz jednostki samorządu gminnego z chwilą wejścia w życie uchwały o zaliczeniu drogi do kategorii dróg gminnych (por. WSA z Gliwicach w wyroku z dnia 30 września 2009 r. sygn.. II SA/GI 506/09, tenże II SA/GI 37/18). Nadanie kategorii drodze, w sytuacji w której organ gminny nie posiada tytułu prawnego do tej nieruchomości nie stanowi podstawy do uznania, że tego rodzaju uchwała stanowi przeszkodę do zastosowania ustawy przekształceniowej.”

Ponadto w przypadku nieruchomości zlokalizowanych przy ul. Jasnodworskiej 6 i 8, WSA w Warszawie wskazał, że nie zostały one jak twierdzi Prezydent m.st. Warszawy objęte uchwałą o zaliczeniu ul. Jasnodowrskiej do kategorii dróg gminnych.

Grunty położone na terenie Dzielnicy Bielany

Osiedle Bielany 

Na terenie osiedla Bielany pozostaje jedna nieruchomość, do której WSM nie uzyskała zaświadczenia o przekształceniu. Jest to nieruchomość uregulowana w księdze wieczystej nr WA1M/00375612/6, prowadzonej dla dz. ew. nr 33/1, 33/2 i 34/1 w obrębie 7-05-13, zlokalizowana przy ul. Romaszewskiego 21 i 23.

Powodem odmowy wydania zaświadczenia jest fakt, że na nieruchomości poza budynkiem mieszkalnym znajduje się również budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, którego powierzchnia użytkowa przekracza 30% ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na nieruchomości.

WSM złożyła już wniosek do Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie m.in. o odłączenie działki ew. nr 33/1 w obrębie 7-05-13. Wniosek został oddalony. Na postanowienie o oddaleniu wniosku WSM złożyła w dniu 26 stycznia 2021 r. skargę na orzeczenie referendarza sądowego. Skarga do chwili obecnej pozostaje nierozpatrzona.

Osiedla Wawrzyszew i Wawrzyszew Nowy

Od roku 2018 pomiędzy m.st. Warszawa a Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową prowadzonych było wiele sporów sądowych dot. wpisów w księgach wieczystych. Mianowicie, Spółdzielnia dokonała szeregu przeniesień działek pomiędzy księgami wieczystymi, w których ujawniona była jako użytkownik wieczysty. Wpisy te zaskarżyło m.st. Warszawa. Wykreślanie nieprawomocnych wpisów w księgach wieczystych następowało przez sąd wieczystoksięgowy sukcesywnie w drugiej połowie 2020 r. (po prawomocnych zakończeniach sporów).

Bez względu na toczące się postępowania sądowe dot. wpisów w działach I KW wydawane były przez Prezydenta m.st. Warszawy zaświadczenia o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W efekcie dla części nieruchomości zlokalizowanych na terenie ww. osiedli zaświadczenia wydane zostały w sposób nieprawidłowy lub nie wydane został w ogóle.

Nieruchomości, które wymagały wydania nowych zaświadczeń stanowiły działki na których posadowione zostały budynki przy ulicach:

1. Petöfiego 1 – budynek posadowiony jest na działce ew. nr 170/5 w obrębie 7-08-05, uregulowanej w KW nr WA1M/00532294/9;
2. Petöfiego 2a – o zaświadczenie wystąpiono dla działek ew. nr 41/10, 90/3, 97/1 w obrębie 7-08-05 uregulowanych w KW nr WA1M/00532292/5;
3. Petöfiego 6 – budynek posadowiony jest na działce ew. nr 170/7 w obrębie 7-08-05, uregulowanej w KW nr WA1M/00532296/3;
4. Sokratesa 2, 4, 6 – zaświadczenia o przekształceniu wymagają działki ew. nr 62/1, 67/1, 68/1 i 21/2 w obrębie 7-08-05, objęte KW nr WA1M/00377075/3;
5. Sokratesa 8 – zaświadczenia o przekształceniu wymagają działki ew. nr 24/4 w obrębie 7-08-05 uregulowanej w KW nr WA1M/00553936/5 i nr 155/1 w obrębie 7-08-05 uregulowana w KW nr WA1M/00447721/9;
6. Dantego 1 – budynek posadowiony jest na działkach ew. nr 94/47 w obrębie 7-08-03, uregulowanej w KW nr WA1M/00532298/7 i nr 84/5 w obrębie 7-08-03 uregulowanej w KW nr WA1M/00438835/5;
7. Dantego 7 – zaświadczenia o przekształceniu wymagają działki ew. nr 94/23, 93/2, 94/24, 3/6 w obrębie 7-08-03 uregulowane w KW nr WA1M/00532304/3 i nr 76/3 w obrębie 7-08-03 uregulowana w KW nr WA1M/00447721/9;
8. Szekspira 4 – zaświadczenia o przekształceniu wymagają działki ew. nr 94/22, 94/20, 93/1, 8/2, 3/5 w obrębie 7-08-03, uregulowane w KW nr WA1M/00532199/3 i nr 76/2 w obrębie 7-08-03, uregulowana w KW nr WA1M/00447721/9;
9. Czechowa 2 – budynek posadowiony jest na działkach ew. nr 170/3 w obrębie 7-08-05 uregulowanej w KW nr WA1M/00532293/2 i nr 149/5 w obrębie 7-08-05 uregulowanej w KW nr WA1M/00438835/5;
10. Balzaka 2 – zaświadczenia o przekształceniu wymaga działka ew. nr 94/10 w obrębie 7-08-02 uregulowana w KW nr WA1M/00447027/4.

W ww. księgach uregulowane są również inne (niezabudowane) działki ewidencyjne, które stosownie do ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. również powinny ulec przekształceniu w prawo własności.

W związku z powyższym, na przełomie października i listopada 2020 r. (oraz w styczniu 2021 – odnośnie nieruchomości przy ul. Petöfiego 1) Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła do Urzędu Dzielnicy Bielany z wnioskami o wydanie prawidłowych zaświadczeń dla ww. nieruchomości, wyznaczając jednocześnie 30-dniowy termin, stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 139 ze zm.).

Pomimo zawnioskowania przez WSM o przekazanie zaświadczeń w ww. ustawowym terminie, do chwili obecnej Spółdzielnia nie uzyskała od Urzędu Dzielnicy Bielany żadnego zaświadczenia. Burmistrz Dzielnicy Bielany wydał jedynie na początku roku 2021 trzy postanowienia o odmowie wydania zaświadczeń. WSM zaskarżyła wszystkie trzy postanowienia do SKO. Na skutek złożonych zażaleń Burmistrz Dzielnicy Bielany sam uchylił jedno z wydanych rozstrzygnięć, nie wydając jednak jak dotąd zaświadczenia o przekształceniu. Pozostałe dwa zażalenia do chwili obecnej nie zostały rozpatrzone przez SKO.

Należy zaznaczyć, że w przypadku nieruchomości przy ul. Balzaka 2 i Petöfiego 2a WSM wystąpiła o zaświadczenia jedynie dla części działek zlokalizowanych pod ww. budynkami. Wynika to z tego, że część budynku przy ul. Balzaka 2 (działka ew. nr 74 w obrębie 7-08-02) zlokalizowana jest na gruncie, co do którego Spółdzielnia pozbawiona została tytułu prawnego. W sprawie wznowienia postępowania zakończonego postanowieniem o uchyleniu tytułu WSM toczy się postępowanie sądowe (do chwili obecnej niezakończone). Część budynku przy ul. Petöfiego 2a natomiast (działka ew. nr 91/2 w obrębie 7-08-05), uregulowana jest w księdze wieczystej, w której znajduje się również działka zabudowana budynkiem wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej, którego powierzchnia przekracza 30% całkowitej powierzchni zabudowy nieruchomości. Jest to przesłanka uniemożliwiająca uzyskanie zaświadczenia o przekształceniu.

Spółdzielnia wielokrotnie (począwszy od 1 października 2020 r.) występowała do m.st. Warszawy (jako właściciela nieruchomości) o udzielenie zgody na odłączenie z księgi wieczystej działki zabudowanej budynkiem wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej. Burmistrz Dzielnicy Bielany dopiero pismem z dnia 29 marca 2021 r. (data wpływu do WSM 8 kwietnia 2021 r.) ustosunkował się do pisma WSM.

Dodatkową przesłanką uniemożliwiającą w chwili obecnej dokonać pełnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. Petöfiego 2a jest fakt, że działka ew. nr 93 w obrębie 7-08-05, na której znajduje się fragment budynku ma nieuregulowany stan prawny w KW. M.st. Warszawa dopiero w grudniu 2020 r. złożyło wniosek o odłączenie działki do odrębnej KW i ujawnienie go jako właściciela nieruchomości.

Łukasz Senator
Specjalista ds. Terenowo-Prawnych WSM