Nowy Zarząd w nowym roku

Nowe kalkulacje opłat za lokale – dostosowane do Statutu, Zasad GZM i Ustaw

– Zmiana kalkulacji opłat za lokale, którą w ostatnim okresie otrzymali nasi mieszkańcy, wynikają z dostosowania do przepisów prawa. W naszej Spółdzielni aktem prawa regulującym wszelkie prawa i obowiązki członków Spółdzielni oraz kompetencje organów Spółdzielni, w tym sposób rozliczania kosztów GZM, jest Statut. Zarząd, proponując nowe rozliczenie kosztów, chciał jak najpełniej zrealizować zapisy statutowe oraz zalecenia polustracyjne. Jednak najważniejszy jest głos mieszkańców. Dostaliśmy wiele pytań i petycji o rezygnację z nowego systemu. Dlatego zostały przeprowadzone dyskusje z udziałem Dyrektorów Osiedli i Członków Rady Nadzorczej oraz analizy finansowe. W drodze dyskusji i analiz Zarząd wprowadził zmiany do wytycznych do opracowania planów gospodarczo-finansowych na 2021 rok. Rada Nadzorcza, na nasz wniosek, rozpatrzy zmianę planów gospodarczo-finansowych dla Osiedli Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Rudawka, Zatrasie i Młociny.

W Osiedlu Wawrzyszew Nowy obniżony zostanie odpis na fundusz remontowy dla miejsc postojowych w halach garażowych do wysokości 50%, w osiedlu Młociny dla zabudowy jednorodzinnej do czasu uregulowania umów zarządzania częścią wspólną nieruchomości (drogą) zostanie wstrzymany odpis na fundusz remontowych, w Osiedlu Wawrzyszew przywrócona zostanie powierzchnia rozliczeniowa, tj. powierzchnia lokali bez powierzchni przynależnych oraz zastosowane zostaną przejściowo wskaźniki rozliczeniowe dla miejsc postojowych naziemnych 0,50 oraz wskaźnik 3,0 dla lokali użytkowych w najmie, w celu pokrycia pełnych kosztów utrzymania miejsc postojowych. W osiedlu Zatrasie i Rudawka rozliczenie kosztów następować będzie w oparciu o powierzchnię lokali bez powierzchni pomieszczeń przynależnych, z uwagi na brak uchwał określających przedmiot odrębnej własności lokali. Nie dotyczy to nieruchomości, w których aktem notarialnym wyodrębniono własność wraz z udziałem. Podwyżki opłat, zależnych od WSM, do końca roku będą zminimalizowane w zakresie bezpieczeństwa finansowego, z zastosowaniem zasady równomierności kosztów i przychodów – informują zgodnie prezesi: Barbara Różewska, Helena Pośpieszyńska i Mariusz Skrocki.

Danuta Wernic, Bartłomiej Pograniczny: Od czego chcieliby państwo rozpocząć działania, jako nowy Zarząd Spółdzielni?

Barbara Różewska: Chciałam po pierwsze podziękować Radzie Nadzorczej za dokonanie wyboru członków Zarządu oraz za to, że pani Helena Pośpieszyńska zdecydowała się zgłosić swoją kandydaturę do pracy w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Rada Nadzorcza dokonała wyboru osoby, która ma duże doświadczenie, jeśli chodzi prowadzenie ksiąg rachunkowych i polityki finansowej, ale również jest spółdzielcą – prawie całe dotychczasowe życie zawodowe poświęciła spółdzielczości mieszkaniowej. Chcę również podziękować panu Mariuszowi Skrockiemu, inżynierowi z uprawnieniami budowlanymi. Zna się na sprawach technicznych, remontach, przeprowadzaniu przetargów, ale również na inwestycjach. Co ważne, pan Skrocki również większość zawodowego życia związany jest ze spółdzielczością mieszkaniową. W takim zespole, miejmy nadzieję, uda się załatwić wiele spraw oczekujących rozwiązania.

Nie można nie zapytać, jak pandemia wpłynęła na działalność WSM?

Barbara Różewska: W ubiegłym roku nie odbyły się najważniejsze zebrania samorządowe. Na Zebraniach Mieszkańców miały być złożone sprawozdania z działalności w osiedlach, miały zostać wybrane nowe Rady Osiedli, bo przecież ich kadencja się zakończyła. Nie odbyło się Walne Zgromadzenie, nie dokonano podziału nadwyżki finansowej, ani nie omówiono dalszych kierunków rozwoju WSM, w tym nie przyjęto sposobu realizacji działalności inwestycyjnej i programu jubileuszu 100 lat WSM, oraz nie dokonano wyboru na nową kadencję nowego składu Rady Nadzorczej. Nie zostały omówione i wprowadzone zmiany do Statutu, które zostały przygotowane przez Zespół Statutowy w ramach zgłoszonych wniosków w 2018 roku. Również działalność Zarządu nie została oceniona. Sporządziliśmy sprawozdania z działalności Zarządu, w tym sprawozdanie finansowe, zostały zbadane przez biegłych rewidentów. Nie opublikowaliśmy jednak sprawozdań, bo wymagają zatwierdzenia przez najwyższy organ w Spółdzielni, czyli Walne Zgromadzenie.

W zeszłym roku formalnie zakończyła się również kadencja Rady Nadzorczej, niemniej jednak „ustawa covidowa” przedłużyła kadencję RN do kolejnego Walnego Zgromadzenia. Przyspieszył program szczepień, co daje nadzieję na to, że we wrześniu będziemy mogli już zorganizować Zebrania Mieszkańców, a w listopadzie lub w grudniu Walne Zgromadzenie, na którym omówimy sprawozdania za 2019 i 2020 rok.

Osiedla funkcjonują bez samorządu osiedlowego, dlatego jako Zarząd musimy informować mieszkańców o tym, co się w osiedlach dzieje. W tym momencie mamy duże zamieszanie wśród członków naszej Spółdzielni związane ze zmianami sposobu obliczania opłat za mieszkania. To zamieszanie jest wywołane niezrozumieniem przepisów. Przy wyliczaniu opłat obowiązują nas uregulowania ustawowe, statutowe i regulaminowe, określające kto ma pokrywać koszty dotyczące części wspólnej nieruchomości i mienia. Dotychczas w naszej Spółdzielni tego nie stosowano, ale zgodnie z prawem trzeba koszty dzielić na udziały w nieruchomości łącznie z piwnicą. Wynika to wprost z ustawy i naszych wewnętrznych uregulowań. W tym zakresie zmiana wytycznych do planów gospodarczych będzie dotyczyć utrzymania podziału kosztów eksploatacji i remontów na powierzchnię użytkową lokali zgodną z uchwałą Zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokalu w nieruchomości. Zasada ta dotyczy Osiedli, w których Zarząd takich uchwał nie podjął lub zostały uchylone przez Sąd. 

W jakiej kondycji finansowej jest obecnie Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa?

Helena Pośpieszyńska: Jak powiedziałam na posiedzeniu Rady Nadzorczej, że kondycja finansowa Spółdzielni jest dobra, to zapytano mnie, skąd pomysł żeby wprowadzać nowe zasady rozliczania kosztów. To kwestia, którą musimy w tej rozmowie wyjaśnić.

Spółdzielnia ma dobrą płynność finansową, płaci terminowo swoje zobowiązania. Rosną jednak zadłużenia z tytułu opłat za lokale. To jest niebezpieczne zjawisko, związane głównie z pandemią.

Spółdzielnia jest zobowiązana rozliczać wszystkie koszty na wszystkich użytkowników lokali. Mamy tutaj podział na dwie grupy: koszty zależne i niezależne od Spółdzielni. Regulacje, które mówią, w jaki sposób należy rozliczać te koszty, nie były w ostatnich latach przestrzegane.

W części osiedli przeprowadzono akcje zbierania podpisów przeciwko podwyżkom. Chodzi przede wszystkim o osiedle Wawrzyszew. Mieszkańcy zwracają uwagę, że przez pandemię wiele osób jest w trudnej sytuacji finansowej. Sami państwo zwracali uwagę na rosnące zadłużenie. Zmiana sposobu kalkulowania opłat wiąże się np. z dużym wzrostem opłat za miejsca postojowe. To dotknie wiele osób.

Barbara Różewska: Wiemy o tym, że były prowadzone dwie akcje społeczne – jedna przez dzielnicowych radnych, druga przez naszych mieszkańców. Zadawano pytania, dlaczego mieszkańcy mają teraz płacić więcej za korzystanie z mienia spółdzielni, czyli części, która należy do wszystkich, nie jest przypisana do żadnej nieruchomości.

Miejsca parkingowe znajdują się właśnie na mieniu spółdzielni. W osiedlu jest 5300 mieszkań, a tylko 1410 miejsc postojowych.

Helena Pośpieszyńska: Zmiana polega na tym, że wszystkie koszty funkcjonowania osiedla powinny zostać rozliczone na całą powierzchnię osiedla – dotyczy to lokali mieszkalnych, użytkowych, a także miejsc postojowych. Z kalkulacji wyszła taka stawka, jaką mieszkańcy innych osiedli płacą od wielu lat, od około 40 do 60 zł. Wzrost na Wawrzyszewie bardzo oburzył ludzi. Napisali do nas, że to wzrost 500-krotny.
Tyle że dotąd mieszkańcy płacili około 5 zł miesięcznie za wyłączne korzystanie z miejsca postojowego. Przecież koszty takiego miejsca są dużo wyższe.

Różnicę musieli pokrywać w swoich opłatach wszyscy mieszkańcy danego osiedla. Najemca płacił 10% kosztów, a 90% było dzielone na wszystkich mieszkańców osiedla w ramach opłat eksploatacyjnych. Teraz chcielibyśmy to zmienić. Jeżeli nowy system wszedłby w życie, to wtedy pełne koszty wnoszone przez osoby posiadające miejsce parkingowe będą zmniejszały opłaty dla innych mieszkańców.

Przychody z tytułu miejsc postojowych są pożytkiem danego osiedla lub bezpośrednio danej nieruchomości, w zależności od tego, czy parking jest urządzony na nieruchomości, czy na mieniu spółdzielni. Przychody pomniejszają koszty utrzymania mienia, co wpływa na zmniejszenie opłat za lokale mieszkalne. Każda Administracja Osiedla sama kalkuluje wysokość opłat, ale nie może kalkulować stawek poniżej kosztów.

Pieniądze z opłat za miejsca parkingowe zostają w osiedlu. Użytkownicy parkingów muszą ponieść koszty za to, że mają je do wyłącznego użytku. Niektóre osiedla od dawna wyliczają pełne koszty, inne biorą tylko symboliczną opłatę. Oburzają się tak naprawdę te osiedla, w których koszty w końcu będą prawidłowo i sprawiedliwie rozliczone.

Barbra Różewska: Dotychczas mieszkańcy za miejsce postojowe wnosili opłatę od 5,65 zł z VAT-em do 10,22 zł. Teraz chcielibyśmy, żeby każdy najemca miejsca postojowego ponosił pełne koszty utrzymania. Miejsca postojowe to nasza działalność gospodarcza, podlegająca sprawozdawczości. Mienie ma służyć wszystkim członkom spółdzielni jednakowo. Jeżeli tak się nie da, bo na przykład jest więcej mieszkańców, a mniej dostępnego miejsca, to ci, co korzystają na wyłączność z mienia, mają tyle zapłacić, żeby obniżyć pozostałym członkom koszty utrzymania mieszkań. W związku z tym zostało zaproponowane, że zamiast 5,65 zł najemcy mają płacić od 39,55 zł brutto do 71,48 zł brutto miesięcznie.

Postanowiliśmy przeprowadzić konsultacje wśród mieszkańców. My jesteśmy od tego, żeby skalkulować, co ile kosztuje i podzielić, w interesie i na rzecz członków. Nie chcemy jednak odbierać głosu mieszkańcom. Zadaliśmy dwa pytania: czy miejsca mają być nieodpłatne i dostępne dla wszystkich członków zamieszkałych w osiedlu Wawrzyszew, a koszty związane z utrzymaniem mienia mają być podzielone na wszystkie mieszkania, czy jednak to wynajmujący miejsca parkingowe mają ponosić pełne koszty. Tutaj trzeba podziękować naszym mieszkańcom, że się zaangażowali. Łącznie oddano 504 odpowiedzi w formie ankiet, maili i SMS-ów. Prawie 67% osób opowiedziało się za tym, że miejsca postojowe powinny nadal być wydzielone, ale najemcy powinni ponosić pełne koszty. Warto podkreślić, że mówimy tu o członkach. Miejsca parkingowe wynajmują też osoby, które nie są członkami, wtedy płacą ponad 100 zł za miejsce miesięcznie. W toku konsultacji dowiedzieliśmy się, że mieszkańcy wolą mieć wydzielone miejsca, ale rozumieją, że wiąże się to z opłatami. 60 czy 70 zł za wyłączne korzystanie z miejsca na ogrodzonym parkingu to nie są wielkie pieniądze. Najemcy mają za to zabezpieczone swoje mienie, a pozostali mieszkańcy mają wpływy z tej działalności.

Na grupach wawrzyszewskich na Facebooku część mieszkańców zwracała uwagę na trudności przy weryfikacji takiej ankiety. Czy mieli państwo pewność, że odpowiedź mailowa czy SMS-owa pochodzi rzeczywiście od członka Spółdzielni?

Barbara Różewska: Podkreślam, że to nie było głosowanie, tylko konsultacje. Jeśli musiałoby być głosowanie, czyli podejmowana decyzja, najpierw trzeba by przyjąć odpowiedni regulamin. To nie było referendum, tylko konsultacje społeczne.

Helena Pośpieszyńska: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie mówi o obowiązku pokrywania kosztów, dotyczących mienia spółdzielni, mienia ogólnego, na wszystkie powierzchnie w danym osiedlu. Protest mieszkańców Wawrzyszewa jest zupełnie niezrozumiały. Skoro najem miejsc parkingowych to część naszej działalności gospodarczej, to musimy przecież stosować ceny rynkowe, bo inaczej grozi nam odpowiedzialność karno-skarbowa.

Barbara Różewska: W 2010 roku Rada Nadzorcza przyjęła regulamin dotyczący „Zasad ponoszenia i rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za korzystanie z lokali”. Tam jest wprost napisane, że powierzchnia lokalu to powierzchnia lokalu plus pomieszczenia przynależna. Te zasady nie były stosowane, ale przychodzi moment, kiedy trzeba je wprowadzić. Musimy stosować prawo. To nie jest wymysł Zarządu. Wiem, że dzisiaj zbieramy gromy, bo to wprowadzamy. Mieszkańcy są zaskoczeni, że tyle lat było inaczej, ale to nie jest tak, że Zarząd chce ukarać mieszkańców. Są sprawy gospodarcze i są sprawy społeczne. Spółdzielnia to ludzie. Dlatego, na nasz wniosek, Rada Nadzorcza będzie rozstrzygać nowe propozycje, korekty planów gospodarczo-finansowych dla Osiedli Wawrzyszew, Wawrzyszew Nowy, Rudawka, Zatrasie i Młociny.

Nie dotyczy to funduszu remontowego. W ubiegłym roku obniżyliśmy ten fundusz w poszczególnych nieruchomościach maksymalnie o 50%. Musimy jednak wrócić do starych stawek. Jak dach jest dziurawy, to trzeba go naprawić, a na to trzeba mieć pieniądze. Musimy wymienić wodomierze, które w wielu osiedlach straciły już wartość mierniczą – wodomierze trzeba legalizować, czyli wymieniać co pięć lat. Trzeba wznowić zawieszone remonty, nie wszystkie prace można wstrzymywać w nieskończoność. Dlatego od lipca chcemy przywrócić stawki, które były wcześniej. Natomiast pozostałe kwoty związane z kwotami zależnymi od Spółdzielni będą przejściowo zawieszone.

Czyli informacje o podwyżkach, które dostali mieszkańcy osiedli, są już nieaktualne?

Barbara Różewska: Tak, w osiedlach, w których będą korekty planów gospodarczych. Pozostałe plany i stawki opłat są obowiązujące. Jesteśmy Zarządem odpowiedzialnym, rozumiemy sytuację społeczną i gospodarczą. Trzeba jednak powiedzieć, że mamy już koszty poniesione i zaplanowane, których nie unikniemy. Te koszty mogą nie mieć pokrycia w opłatach od mieszkańców. Mamy wyższe koszty za ogrzewanie, rośnie cena energii elektrycznej, gazu. Może się tak zdarzyć, że rok 2022 będzie trudnym rokiem.

Problemem jest też użytkowanie wieczyste takich gruntów, które nie podlegają przekształceniu we własność. Chodzi o miejsca takie jak drogi, place zabaw, czy niezabudowane działki na których prowadzona jest działalność gospodarcza (parkingi). Zarząd Dzielnicy Bielany poinformował nas, że planuje rewizję wykorzystania terenów w zakresie zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz aktem notarialnym, na podstawie którego dostaliśmy dany teren w użytkowanie wieczyste. Tereny, które otrzymaliśmy z założeniem wybudowania tam budynków mieszkalnych, objęte są niższą stawką za użytkowanie wieczyste. Dzielnica chce do tych terenów, na których nie zaczęliśmy budowy mieszkań, przypisać wyższą stawkę. Urzędnicy planują też przeszacowanie wartości gruntów. Te sprawy mogą wpłynąć również na koszty utrzymania mieszkań i stawki zwiane z kosztami utrzymania mienia spółdzielni.

1 kwietnia wszedł w życie nowy system obliczania opłaty za wywóz odpadów komunalnych, powiązany ze zużyciem wody przez mieszkańców. Proszę wyjaśnić, jak zostały wyliczone nowe stawki.

Helena Pośpieszyńska: Rada Miasta Stołecznego Warszawy zdecydowała, że mieszkańcy zostali obciążeni za wywóz śmieci opłatą powiązaną z wodą na podstawie zużycia na liczniku głównym w danym budynku. To oznacza, że do ilości wody zużytej w danym mieszkaniu dolicza się udział w wodzie technologicznej. Całość mnoży się przez stawkę 12,73 za m³ wody.

Trzeba tutaj wyjaśnić, czym jest woda technologiczna. Jest to woda wykorzystywana w danym budynku, która nie trafia bezpośrednio do mieszkań. Jakie są przyczyny powstania wody technologicznej? Przede wszystkim błędy przyrządów pomiarowych, nieodpowiednia klasa wodomierzy, nierejestrowane przecieki. Cała ta różnica, która powstaje na budynku, powiększa proporcjonalnie zużycie wody w mieszkaniach indywidualnych. Po każdym rozliczeniu trzeba tę różnicę sprawdzać, wyliczać i rozliczać z mieszkańcami.

W zależności od tego, ile w mieszkaniu zostanie zużyte wody, tyle proporcjonalnie przepisywane jest z wody technologicznej. Nie rozliczamy na osobę czy na lokal, tylko proporcjonalnie do zużycia. Dotąd była to stawka uśredniona, która po prostu równomiernie zwiększała koszty eksploatacyjne wszystkich mieszkańców. Nasza Spółdzielnia nie rozliczała wody technicznej z mieszkańcami danego budynku, tylko wkalkulowywała to w ciężar opłaty eksploatacyjnej całego osiedla. Dlatego też powstał u nas nowy temat, który jest tak naprawdę starym tematem. Ustawa każe rozliczyć wodę technologiczną na każdy budynek odrębnie i obciąża użytkowników lokali w danym budynku, nie pozwala na uśrednianie dla całego osiedla.

Barbara Różewska: Do wody technologicznej nie dolicza się wody zużytej do podlewania roślin. Jeżeli woda jest wykorzystywana do utrzymania zieleni, liczona jest odrębnie, na oddzielnym wodomierzu. W uchwale Rady Miasta została ona nazwana „wodą bezpowrotnie zużytą”. Mamy za niższą cenę, bo w tym przypadku nie ma kosztów odprowadzania ścieków. Ta woda nie jest brana pod uwagę przy wyliczaniu opłaty za odbiór odpadów.

Przez ostatnie miesiące rozmawiali państwo z Miastem na temat potrzeby zmiany uchwały o powiązaniu opłaty za odbiór odpadów z wodą. Obie uchwały, i ryczałtową, i wiążącą opłaty z wodą, WSM zaskarżyła do sądu. Wciąż czekamy na prawomocne wyroki sądów. Zanim do tego dojdzie, minie jeszcze wiele czasu. Jakie działania zamierza do tego czasu podjąć Zarząd?

Barbara Różewska: Niedawno uczestniczyłam w dwóch spotkaniach na szczeblu ministerialnym – w sprawie zmian ustaw spółdzielczych oraz w sprawie ustawy o porządku i czystości w gminach. Pierwszy temat był omawiany w ramach konsultacji w Ministerstwie Aktywów Państwowych. Z kolei 12 kwietnia, z udziałem prezesów jeszcze trzech spółdzielni, wzięłam udział w konsultacjach w Ministerstwie Klimatu i Środowiska. Spotkaliśmy się z wiceministrem Jackiem Ozdobą, który odpowiada za departament gospodarki odpadami. Ministerstwo chciało się dowiedzieć, jak widzimy problem wnoszenia nowych opłat za śmieci liczone od wody, jak nasi mieszkańcy odbierają ten temat, i jak my tłumaczymy spółdzielcom zmiany. Przedstawiliśmy wszystkie aspekty, wskazujące po pierwsze na to, że naliczanie opłat za śmieci w powiązaniu z wodą jest nieporozumieniem co do zasady. Woda nie wpływa na ilość wytwarzanych odpadów. Koszt wywozu odpadów w wiarygodny sposób można wyliczyć według pojemników. Jako środowisko spółdzielcze powiedzieliśmy wyraźne „nie” łączeniu opłaty za śmieci z wodą.

Niemniej powiedziano nam, że Ministerstwo chce poznać nasze uwagi dotyczące tego systemu, żeby móc go usprawnić. Zgłosiliśmy, że zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2014 roku opłata za śmieci jest podatkiem, a każdy podatek ma granicę dolną i górną. Opłata za śmieci obecnie nie ma ani jednej, ani drugiej granicy. Można nic nie płacić i płacić bez ograniczeń. Przedstawiliśmy, jak w poszczególnych spółdzielniach wzrosły te opłaty. Policzyliśmy, że poniżej lub na granicy 65 zł, czyli poniżej dotychczasowej opłaty, liczonej od lokalu, płaci teraz około 35% warszawiaków. Pozostałe osoby mają wyższe opłaty. Powiedzieliśmy też o tym, że styl życia mieszkańców jest różny. Młodzi korzystają z prysznica, zmywarek, zamawiają sobie jedzenie – mogą zużywać niewiele wody. Osoby starsze mają inny styl życia: same gotują, częściej wybierają wannę zamiast prysznica, często nie mają zmywarek. Styl życia ma wpływ na ilość zużytej wody. Nie można karać kogoś tylko dlatego, że ktoś ma taki styl życia. Mało tego, osoby starsze przyzwyczajone są, że gotują nie tylko dla siebie, ale jeszcze dla członków swoich rodzin. Dzisiaj mamy taki okres, że prawie wszystko jest pozamykane, to również wpływa na zwiększenie zużycia wody w mieszkaniach u seniorów.

A jak nowy system wpływa na sytuację najemców lokali użytkowych?

Tu system też jest niesprawiedliwy. Na przykład w 200-metrowym sklepie spożywczym wody prawie się nie zużywa, a odpadów jest dużo. Jeśli sklep do tej pory płacił 1000 zł, to według nowego systemu zapłaci 100 zł miesięcznie. Natomiast takie działalności, jak lodziarnie czy pralnie, nie generują odpadów, ale zużywają dużo wody. Tutaj również ustawodawca powinien pomyśleć o tego typu przedsiębiorcach. Jeśli najemcy będą musieli płacić za śmieci opłatę powiązaną z wodą, to za chwilę zamkną firmy.

Wskazaliśmy, żeby ministerstwo zaznaczyło w projekcie zmian, że każdy samorząd musi określić dwie stawki: minimalną i maksymalną. Na spotkaniu była mowa o maksymalnej stawce w wysokości 120 zł. Powiedziano nam, że jak po konsultacjach powstanie już gotowy projekt, to spotkamy się ponownie. Nam zależy, jako wszystkim spółdzielniom, na tym, aby nie wnosić za śmieci tak wysokich opłat. Mieszkańcy pytają nas, co zrobiliśmy w tej sprawie. Zrobiliśmy wszystko, co się dało. Niestety, od 1 kwietnia mamy nowe naliczenia. W poprzednich miesiącach miesięcznie podpisywałam przelewy śmieciowe w kwocie 1 750 000. Na remonty tyle nie wydajemy, co na gospodarkę odpadami.

Przejdźmy do inwestycji. Panie prezesie, pracuje pan w WSM od 1 kwietnia. Jakie są pana pierwsze refleksje na temat możliwości inwestycyjnych Spółdzielni?

Mariusz Skrocki: W tej chwili Spółdzielnia prowadzi dwie inwestycje – Lindego i Ceramiczna. Obie w systemie generalnego realizatora inwestycji wybuduje dla nas firma Dom Development. W kwestii inwestycji Lindego jesteśmy na etapie podziału działek – jest to niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Bardziej zaawansowana jest inwestycja Osiedle Ceramiczna. Liczymy na to, że w tym miesiącu uda się uzyskać pozwolenie na budowę. Jeżeli wszystko pójdzie po naszej myśli, to rozpoczniemy budowę na przełomie czerwca i lipca. Wtedy też zaczynamy akcję marketingową sprzedaży mieszkań. W pierwszej kolejności zwrócimy się do mieszkańców, którzy już wcześniej w pismach do WSM wyrazili chęć zakupu mieszkań w naszych nowych inwestycjach.

Z innych spraw musimy też rozstrzygnąć kwestie związane z nieusuniętymi usterkami na osiedlu Niedzielskiego. Inwestycję wybudowała firma Unibep. Mam nadzieję, że propozycje, które przedstawimy w oparciu o naszą ekspertyzę, spotkają się ze zrozumieniem Unibep-u i wreszcie zakończymy ten ciągnący się od lat problem.

Może tutaj wyjaśnijmy, bo mieszkańcy często o to pytają: na czym polega system generalnego realizatora inwestycji i dlaczego pana zdaniem spółdzielnia powinna z takiego systemu skorzystać?

Mariusz Skrocki: W tym systemie po stronie firmy Dom Development, czyli generalnego realizatora inwestycji, leży wykonanie projektu i uzyskanie wszelkich zgód oraz nadzór inwestorski. Z naszej strony będziemy chcieli zatrudnić tzw. kierownika kontraktu, który będzie łącznikiem między firmą Dom Development a Spółdzielnią. Cały nadzór i wykonanie jest powierzane firmie zewnętrznej. Plusem jest to, że nie musimy angażować sami inspektorów branżowych, których w obecnej sytuacji jest bardzo trudno pozyskać.

Co możemy już powiedzieć o inwestycji na podstawie nowego projektu?

Mariusz Skrocki: Projekt obejmuje 346 mieszkań o powierzchni użytkowej 19 838,64 m². Powstaną trzy budynki wysokości od 4 do 6 kondygnacji nadziemnych z garażami podziemnymi. W nowej inwestycji będą dostępne mieszkania o powierzchni od 28 do 158 m². Teren Osiedla będzie ogrodzony, zamknięty, objęty wewnętrzny monitoringiem. Cena m² mieszkania będzie znana po uzyskaniu zamiennego pozwolenia na budowę.

Jak pan ocenia sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym? Dużo się teraz na nim dzieje. Czy sądzi pan, że będziemy się liczyć przy tak szerokiej ofercie różnych inwestorów?

Rynek mieszkaniowy w Warszawie oraz innych dużych miastach ciągle się rozwija. Powstają nowe inwestycje, zarówno w dzielnicach centralnych miasta, jaki i miejscowościach podwarszawskich. Obecnie na rynku nieruchomości mamy do czynienia z nadwyżką popytu nad podażą, czego konsekwencją jest utrzymujący się wzrost cen. Wśród kupujących, oprócz osób poszukujących mieszkań w celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, pojawiły się osoby, które zakup mieszkania traktują jako lokatę kapitału. Inwestycja Osiedle Ceramiczna jest kontynuacją (II etapem) inwestycji Osiedle Szmaragdowe.

Niewątpliwym atutem Osiedla Ceramiczna jest jego lokalizacja. Bliskość placówek handlowo-usługowych, Galerii Północnej oraz sąsiedztwo szkoły podstawowej sprawiają, że będzie to miejsce atrakcyjne i perspektywiczne dla młodych osób. Nie bez znaczenia jest również dobrze rozwinięta komunikacja miejska i infrastruktura drogowa pozwalająca na sprawne przemieszczanie się między dzielnicami oraz sąsiedztwo terenów zielonych. Mam nadzieję, że inwestycja Osiedle Ceramiczna spotka się z pozytywnym przyjęciem zarówno przez zainteresowanych członków Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jak i innych chętnych
pragnących nabyć mieszkania w naszej inwestycji.

Jak rozpocznie się sprzedaż, to zainteresowani mają się zwracać do Spółdzielni czy do firmy Dom Development?

Mariusz Skrocki: Planujemy sami zorganizować spotkanie dla potencjalnych nabywców. W pierwszej kolejności będziemy kierować zaproszenie do osób, które wcześniej wyraziły zainteresowanie kupnem mieszkań realizowanych przez WSM. Wtedy będzie można wszystko obejrzeć i poznać ceny. W następnym etapie zakup mieszkań będzie możliwy w punktach sprzedaży firmy Dom Development.

A co z inwestycją Lindego, na którą czekamy już kilkanaście lat?

Mariusz Skrocki: W tej chwili staramy się o podział działki. Część naszej działki inwestycyjnej przy ul. Lindego jest w księgach wieczystych oznaczona jako działka leśna. Musimy wydzielić działkę stricte budowlaną. Dopiero później, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpimy o pozwolenie na budowę. Tutaj proces potrwa dłużej niż w przypadku Osiedla Ceramiczna. 

Barbara Różewska: Chodzi o niewielką, 52-metrową działkę leśną, która stanowi przeszkodę w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Nasz partner inwestycyjny, Dom Development, wydzielił geodezyjnie działkę leśną, żeby uwolnić sam teren budowlany. Prawo, którym dysponujemy na tym terenie, to wieczyste użytkowanie gruntu. Właścicielem działki leśnej i budowlanej jest Miasto. Dlatego obecnie w dzielnicy Bielany trwają uzgodnienia właścicielskie dotyczące wydzielenia tej działki leśnej w księdze wieczystej. Jak dostaniemy zgodę właścicielską, to wtedy dokonamy podziału i będziemy mogli otrzymać warunki zabudowy.

Przy każdej inwestycji pada zawsze pytanie: co potem z zyskami ze sprzedaży, na co zostaną przeznaczone.

Helena Pośpieszyńska: Zysk z działalności inwestycyjnej zwiększa nadwyżkę finansową, która podlega podziałowi przez Walne Zgromadzenie. Najczęściej kieruje się te środki na remonty zasobów mieszkaniowych, bo wiadomo, że tam potrzeby są olbrzymie.

Zawsze mówiło się o tym, że inwestycje pokrywają przede wszystkim koszty Zarządu. Co to de facto oznacza?

Helena Pośpieszyńska: W sprawozdaniu finansowym za 2019 rok niepokryte opłatami koszty Zarządu zostały wykazane, jako strata z działalności gospodarczej. To złamanie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dlatego że koszty Zarządu rozlicza się na zarządzane zasoby mieszkaniowe do pokrycia w opłatach za lokale. Zysk uzyskany z działalności inwestycyjnej pokryje koszty Zarządu, a nadwyżka zostanie tak przeznaczona, jak zdecyduje Walne Zgromadzenie, np. na dofinansowanie opłat eksploatacyjnych, na fundusz zasobowy, czy zwiększenie funduszu remontowego. 

Ważnym tematem ostatnich miesięcy, szczególnie na Żoliborzu II, jest usuwanie barier architektonicznych – kwestia podjazdów czy wind.

Barbara Różewska: Zamiast planowanych wind zamontujemy w dwóch budynkach na Żoliborzu II – Popiełuszki 3 i Broniewskiego 6 – urządzenia dźwigowe. To pozwoli na obniżenie kosztów i przyspieszenie prac. Formalnie musimy te urządzenia wpisać do planu remontowego osiedla. Jedno urządzenie będzie kosztowało około 150 000 zł. Nie będzie to inwestycja, bo nie będziemy ingerować w konstrukcję budynku, dlatego procedura będzie uproszczona – wystarczy zgłoszenie do Urzędu Dzielnicy. W ramach dokumentacji musimy złożyć projekt oraz opinię konstruktora, czy faktycznie konstrukcja nie zostanie naruszona, a także wyciąg z planu remontów. Wtedy otrzymujemy tzw. milczącą zgodę Urzędu.

Będziemy mieli zewnętrzne finansowanie – z PFRON-u i Banku Gospodarstwa Krajowego, w ramach programu „Dostępność Plus”. Po uzyskaniu milczącej zgody Urzędu przedstawimy wszystkie wyliczenia mieszkańcom Popiełuszki i Broniewskiego. To oni ostatecznie zdecydują, czy urządzenia zostaną zamontowane. Potrzebujemy zgody właścicielskiej, w formie aktu notarialnego, na takie działania.

Nowy pomysł jest korzystny również dlatego, że gdyby było potrzebne pozwolenie na budowę, to musielibyśmy chociażby wybudować drogę pożarową, a tak procedura jest dużo łatwiejsza.

Jak funkcjonują Administracje bez Rad Osiedli?

Teraz Zarząd ma większą odpowiedzialność za to, co dzieje się w Osiedlach. Co dwa tygodnie spotykamy się z dyrektorami. To pozwala na odpowiedni przepływ informacji i ułatwia podejmowanie decyzji, bo od razu prowadzimy dyskusję nad konkretnymi sprawami. Przy okazji dzielimy się swoimi doświadczeniami, bo w jednym osiedlu występuje jakiś problem, a inne już mogło zdążyć się z nim uporać.

Teraz to Rada Nadzorcza uchwala plany gospodarczo-finansowe Osiedli. Nasza Rada, w porównaniu do innych spółdzielni, pracuje aktywnie. Spotkania odbywają się najczęściej w trybie hybrydowym, łączymy się przez Zooma.

Przejdźmy do publikacji protokołów i uchwał organów WSM w naszej aplikacji mieszkaniowej. W ostatnim czasie materiały publikowane są szybciej, ale są takie miesiące, że trzeba długo czekać. Po jakim czasie mieszkańcy mogą się spodziewać, że dokumenty z danego posiedzenia czy to Rady, czy Zarządu znajdą się w aplikacji?

Barbara Różewska: Zachęcamy mieszkańców do jak najczęstszego korzystania z aplikacji. To miejsce do przekazywania informacji naszym członkom spółdzielni. Tylko jedna osoba, która jest teraz z nami w różnych procesach sądowych, kwestionuje, że protokoły z Zarządu są na bieżąco umieszczane. Chcę tu jasno powiedzieć: Zarząd nie ma nic do ukrycia. Wszelkie decyzje w formie uchwał są od razu podpisywane i publikowane. A co odzwierciedla protokół? Odzwierciedla, jakie jeszcze tematy omawiano na posiedzeniu, co do których niekoniecznie podejmowano jakieś decyzje. Po decyzjach jest uchwała, protokół to tylko informacja. Patrząc na to iloma sprawami zajmujemy się naraz, to na przeczytanie protokołu i zaakceptowanie go też potrzeba czasu. Nad każdym zapisem protokołu trzeba się zastanowić, czy intencje zostały oddane właściwie. Protokoły wymagają autoryzacji tekstu. Nikt się nie uchyla od rozwiązywania problemów. Jesteśmy zaangażowani. Nie odpuszczamy ważnych spraw, ale jest ich tak dużo, że musimy wybierać, co zrobić najpierw: rozwiązać problem, czy zajmować się protokołem.

Od lat rosną zadłużenia, teraz będą znacznie większe. Jakie działania w tym zakresie podejmuje Zarząd?

Helena Pośpieszyńska: Jest wyznaczony pracownik do spraw windykacji, który proponuje dłużnikom ugody. Umawiamy się co do spłaty, ustalamy terminy. Kiedy mieszkaniec nie chce podpisać ugody, wówczas kierujemy do sądu wniosek o nakaz zapłaty. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności, jeśli nadal mieszkaniec nie chce płacić, możemy skierować wniosek do komornika. W skrajnych przypadkach istnieje możliwość egzekucji z lokalu. Na bieżąco monitorujemy stan zadłużeń. W każdym przypadku, jak mieszkaniec się do nas zgłosi, przyjmujemy warunki na podstawie których udaje się spłacić zaległości. Oprócz tego przekazujemy informacje na temat możliwości uzyskania pomocy z opieki społecznej. Żeby zadłużenia się nie przedawniły, będziemy musieli kierować więcej wniosków o nakaz zapłaty do sądów.

Lustracja za lata 2016-2018 pokazała wiele nieprawidłowości. Jak państwo przyjęli wnioski polustracyjne, co udało się do tej pory naprawić?

Helena Pośpieszyńska: Zmiana sposobu rozliczania kosztów to właśnie realizacja jednego z wniosków polustracyjnych. No i mamy to, co mamy. Te zapisy lustracji, które pasują członkom, są podkreślane. A na inne mieszkańcy nie zwracają uwagi, a trzeba je wszystkie potraktować tak samo.

Lustracja wskazała, że scentralizowany fundusz remontowy WSM jest tworzony nieprawidłowo. W efekcie Rada Nadzorcza pewnie będzie chciała nas zobowiązać do tego, żeby ten fundusz rozwiązać i podzielić na osiedla. A wcale nie o to chodzi. Wniosek polustracyjny był taki, żeby środki z niego wpisać jako nadwyżkę finansową, a o jej przeznaczeniu zdecyduje już Walne Zgromadzenie. To są właśnie problemy, z którymi musimy się na co dzień mierzyć.

Barbara Różewska: Rada wraz Zarządem odpowiada za to, co się dzieje w Spółdzielni. W związku z tym powinniśmy wspólnie przedyskutować, jak chcemy realizować zadania z zakresu zarządzania nieruchomościami, prowadzenia polityki remontowej i działalności inwestycyjnej oraz działalności kulturalnej na rzecz naszych członków Spółdzielni. Liczymy na szeroką, poważną dyskusję szczególnie przed obliczeniem i skalkulowaniem opłat na 2022 rok.

Rozmawiali: Danuta Wernic i Bartłomiej Pograniczny