O spółdzielniach mieszkaniowych w Europie

Ludzie na pierwszym miejscu

Opracowane przed kilku laty przez Cooperative Housing International (CHI), czyli organizację spółdzielni mieszkaniowych działającą w ramach Międzynarodowego Związku Spółdzielczego, kompendium na temat tej branży spółdzielczej na świecie, przypomina, że spółdzielnie „mają jeden wspólny podstawowy element: członkowie kolektywnie posiadają zasoby mieszkaniowe, w których żyją i/lub nimi zarządzają. To nie jest jakieś miejsce do przebywania; to jest dom”. W Europie są one takim domem dla około 13 milionów rodzin, a więc co najmniej 40 milionów osób, więcej niż wynosi cała ludność Polski!

Znaleźć wspólny mianownik dla tych niemal 40 tysięcy spółdzielni byłoby jednak niezmiernie trudno. Są one niezwykle zróżnicowane – pod względem statusu prawnego, własności mieszkań (lokatorskie i własnościowe, ale także zarządzające zasobami będącymi własnością komunalną), wielkości (od pojedynczego budynku, czy grupy domków, po gigantyczne osiedla), wieku i genezy, wartości ideowych przyświecających ich założycielom, stopnia angażowania się w realizację pozamieszkaniowych potrzeb członków…

Spółdzielczość mieszkaniowa korzeniami sięga połowy XIX wieku. Za jej kolebkę uważa się powszechnie Niemcy, gdzie w 1848 roku z inicjatywy znanego działacza spółdzielczego Victora Aimé Hubera powstało spółdzielcze stowarzyszenie budowlane Berliner Gemeinnützige Baugesellschaft, które wybudowało przy Schönhauser Allee w Berlinie sześć domków dla 15 rodzin robotniczych. Dzięki wpłatom z czynszów, z czasem miały one przechodzić na własność lokatorów, mogących w nich żyć godnie i wedle chrześcijańskich i spółdzielczych reguł. Niezbędny na inwestycję kapitał miał pochodzić ze sprzedaży akcji. Następne tego typu inicjatywy pojawiły się po kilkunastu latach w Hamburgu, Flensburgu czy Hanowerze, natomiast prawdziwy boom tworzenia takich spółdzielni nastąpił pod koniec XIX stulecia dzięki przyjęciu w 1889 roku nowego prawa spółdzielczego, które sprzyjało ich zakładaniu. Do I wojny światowej funkcjonowały już w całych Niemczech 1342 spółdzielnie, a dysponowały około 125 tys. mieszkań. W tym samym czasie rozwijały się bujnie spółdzielnie mieszkaniowe w Austrii, również dzięki korzystnym regulacjom prawnym, a zwłaszcza powołaniu tzw. Funduszu Jubileuszowego Rządu Cesarza Franciszka Józefa I udzielającego spółdzielniom pożyczek na cele mieszkaniowe. Powstawały spółdzielnie zarówno typu własnościowego, jak i lokatorskiego, a także o mieszanym typie własności lokali. Nieco później zaczęto tworzyć spółdzielnie w Danii, Szwecji i Norwegii, często, podobnie jak w Anglii, w bliskiej łączności ze spółdzielczością spożywców; korzystały one zwykle ze znacznego wsparcia publicznego. Na ziemiach polskich za pierwszą spółdzielnię mieszkaniową uważa się poznańskie Towarzystwo „Pomoc” z 1890 roku, jednak było to raczej stowarzyszenie prowadzące działalność gospodarczą (wynajem lokali), z którego dochody przeznaczone były na realizację celów społecznych i patriotycznych; niemniej było ono ściśle związane personalnie i organizacyjnie z wielkopolskim ruchem spółdzielczym. „Prawdziwymi” już spółdzielniami były zakładane nieco później, w Wielkopolsce i na Pomorzu, kolejne towarzystwa budowlane: w Bydgoszczy, Tczewie, Gnieźnie, Toruniu, Obornikach, w samym Poznaniu i innych miejscowościach zaboru pruskiego. W pozostałych częściach podzielonej między zaborców Polski odnotować możemy z tego okresu tylko pojedyncze inicjatywy.

Rozkwit spółdzielczości mieszkaniowej w niemal całej Europie, w tym w niepodległej Polsce, nastąpił już po pierwszej wojnie światowej. Przyczyniły się do tego ogromny głód mieszkań na spustoszonym działaniami wojennymi kontynencie oraz wzrastająca popularność spółdzielczych rozwiązań. Powstające spółdzielnie, niezależnie od swoich korzeni socjalistycznych, liberalnych czy solidarystyczno-chrześcijańskich, czerpały też z XIX-wiecznych jeszcze idei ruchu reformy mieszkaniowej, koncepcji „miast-ogrodów”, ale i nowoczesnych technologii budownictwa czy najnowszych prądów architektury i urbanistyki, których ukoronowaniem była tzw. Karta Ateńska. W Polsce wpisywała się w ten nurt Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, której „kolonie”, ze zdrowymi, nowoczesnymi mieszkaniami, spełniać miały funkcje osiedla społecznego, realizującego różnorodne potrzeby mieszkańców. Po II wojnie światowej model taki – w PRL, ale także i w wielu innych krajach, zarówno bloku wschodniego, jak i na Zachodzie – stał się swoją własną karykaturą w postaci gigantycznych betonowych blokowisk budowanych w oparciu o opacznie rozumiane idee Karty Ateńskiej.

Bo właśnie w okresie powojennym nastąpiły procesy, które do dziś zaciążyły na obrazie współczesnej spółdzielczości mieszkaniowej w Europie. W państwach komunistycznych, borykających się z biedą i ogromnym deficytem mieszkań, a realizujących mniej lub bardziej wiernie sowiecki model gospodarczy, spółdzielnie stały się elementem planowej polityki mieszkaniowej państwa, utraciły swoją samorządność i samodzielność, i zmuszone zostały – przy znacznym wsparciu materialnym władz – do budowy gigantycznych, zuniformizowanych osiedli z prefabrykowanych bloków, składających się z lokali o niskim standardzie, pozbawionych infrastruktury handlowej, społecznej czy komunikacyjnej. Mieszkania miały przede wszystkim status lokatorski, z biegiem czasu dopuszczano jednak, zwłaszcza w Polsce, również status spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Spółdzielnie zaczęły też realizować dodatkowe funkcje społeczne, prowadziły w swych osiedlach domy kultury, kluby młodzieżowe, organizowały place zabaw dla dzieci itp. Rozwiązało to do pewnego stopnia problemy głodu mieszkaniowego, lecz w latach 80. XX wieku spółdzielnie (nie bez udziału nadzorujących je ściśle władz partyjno-państwowych) – które w pewnych krajach, jak w Polsce, w praktyce zmonopolizowały mieszkalnictwo na terenie miast – okazały się całkowicie nieefektywne. Załamały się inwestycje, wydłużała kolejka oczekujących na mieszkanie, a słowo „spółdzielnia” powszechnie kojarzyło się ze skorumpowanym państwowym urzędem przydziału lokali. Z takim bagażem wkroczyła spółdzielczość mieszkaniowa w okres przemian po 1989 roku. I przez ostatnie 30 lat stara się odbudować pozytywny wizerunek, restrukturyzując się (między innymi przez podział wielkich spółdzielni na mniejsze), prowadząc działania rewitalizacyjne, termomodernizacyjne i unowocześniając swoją infrastrukturę, często przy wykorzystaniu funduszy Unii Europejskiej. W ostatnich latach zaczęła, na razie ostrożnie, inwestować w nowe budynki, konkurując z prywatnymi firmami deweloperskimi. Choć przestała być monopolistą, wciąż w jej dyspozycji pozostaje znaczna część zasobów mieszkaniowych: w Polsce niemal 30%, w Czechach ponad 16%, w Niemczech (ze względu na spuściznę po dawnej NRD) przeszło 15%, podobnie jest w innych państwach tego regionu.

Szczególnie trudna sytuacja panowała w byłych republikach sowieckich, w których większość zasobów mieszkaniowych była w rękach państwa. Po uzyskaniu niepodległości znaczna ich część, już pozostająca w bardzo złym stanie technicznym, została sprywatyzowana, a że nowi właściciele – dawni lokatorzy mieszkań – dysponowali nader skromnymi środkami, degradacja osiedli szybko postępowała. Receptą okazało się rozwiązanie z sukcesem zastosowane już 20 lat temu w Estonii: tworzenia spośród mieszkańców spółdzielni, które zachowując demokratyczną kontrolę członków, wprowadzają nowoczesne metody zarządzania budynkami, dzięki czemu łatwiej im pozyskać fundusze oraz przeprowadzić rewitalizację i modernizację. Estońskie doświadczenia są obecnie wdrażane na Ukrainie, która również odziedziczyła po czasach ZSRS sowiecki model mieszkalnictwa, lecz do tej pory niewiele uczyniła, by go zreformować. Pomaga w tym projekt współpracy międzynarodowej Estońskiego Związku Spółdzielczych Stowarzyszeń Mieszkaniowych (EKYL).

W krajach Europy Zachodniej spółdzielnie zawsze pozostawały tylko jednym z wielu typów instytucji dostarczających lokale i zawsze miały bardziej charakter socjalny, budując mieszkania na wynajem dla uboższych grup ludności lub administrując zasobami należącymi do władz municypalnych. Nigdy przy tym nie osiągnęły pozycji monopolistycznej, choć w pewnych przypadkach doszły do dominacji. Według statystyk sprzed kilku lat (najnowszych niestety brak) w Holandii ponad 35% zasobów mieszkaniowych jest w rękach Woningkorporaties (stowarzyszeń mieszkaniowych odpowiadających w zasadzie spółdzielniom); w Szwecji przeszło 30% zasobów pozostaje w dyspozycji spółdzielni lokatorskich, głównie organizacji HSB i Riksbyggen; w Danii ponad 21% zasobów należy do spółdzielni (z czego 2/3 do lokatorskich); w Austrii spółdzielczych jest niespełna 20% zasobów (w tym ponad 1/3 nie jest własnością spółdzielni, lecz jedynie w ich administracji); wreszcie we Francji – niecałe 15% zasobów (głównie tzw. HLM-ów czyli Habitations à LoyerModéré, „domów mieszkalnych o umiarkowanym czynszu”, szczególnych spółdzielni o charakterze lokatorsko-socjalnym, dającym jednak możliwość przewłaszczenia mieszkań na członków po 25 latach). I tu również występowało zjawisko budowania wielkich blokowisk, jednak przez znacznie krótszy okres, niż w krajach bloku wschodniego, zakończyło się tam praktycznie w latach 70. Niemniej ich istnienie przysparza nadal samorządom i samym spółdzielniom wielu trosk – do dobrze znanych w Polsce związanych z dekapitalizacją zasobów, dochodzą tam ogromne problemy degradacji społecznej; osiedla betonowych bloków stają się zdewastowanymi enklawami ubóstwa na obrzeżach bogatych miast, zamieszkanymi głównie przez imigrantów, bezrobotnych i ludzi wyłączonych ze społeczeństwa, wylęgarnią przestępstw i wszelkich patologii. Prowadzone są różnorodne, nieraz bardzo kosztowne, działania rewitalizacji osiedli, zmiany ich struktury społecznej, łączone nieraz z wyburzeniami całych bloków, czy ich radykalną przebudową. Stać na to tylko jednak najbogatsze kraje. Spółdzielnie własnościowe, zakładane przez osoby o wyższych dochodach, choć istniały na Zachodzie, jako rodzaj kondominiów, miały tu stosunkowo niewielki zasięg.

Na szczeblu międzynarodowym w Europie funkcjonują dwie organizacje reprezentujące spółdzielczość mieszkaniową: wspomniana na początku ogólnoświatowa CHI oraz Housing Europe, Europejska Federacja Mieszkalnictwa Publicznego, Spółdzielczego i Socjalnego (dawniej CECODHAS). Ta ostatnia zrzesza organizacje nie tylko spółdzielcze, ale i innego typu, działające na polu budownictwa komunalnego czy non-profit. Na ich forach często dyskutuje się o wyzwaniach stojących obecnie przed europejskimi spółdzielniami mieszkaniowymi. Dostarczanie zdrowych i w przystępnych kosztach mieszkań jako godnego miejsca do życia – to jest oczywiste, choć z roku na rok trudniejsze, biorąc pod uwagę coraz szerszy brak terenów pod zabudowę, wzrastające koszty budownictwa, czy niekorzystne dla spółdzielni przepisy prawne i podatkowe w wielu krajach. Przejrzyste, demokratyczne zarządzanie spółdzielniami – to również nie budzi wątpliwości. Kolejną kluczową sprawą jest nadal konieczność rewitalizacji i modernizacji wielkich osiedli mieszkaniowych, poprawienie efektywności termicznej budynków, lepszy dostęp do nowych technologii, nie tylko budowlanych, ale zwłaszcza produkcji energii odnawialnej na własne potrzeby, oszczędnego gospodarowania wodą i energią, zbioru i recyklingu odpadów. Wiele się mówi o konieczności stosowania ekologicznych materiałów budowlanych. Coraz większego znaczenia nabierają sprawy społeczne – aktywizacji społecznej mieszkańców, ułatwiania im większej mobilności społecznej (a więc dogodniejszego obrotu mieszkaniami w przypadku konieczności przeprowadzki), czy wreszcie, w związku z zachodzącymi procesami demograficznymi, zapewnienia mieszkań i ewentualnych dodatkowych usług osobom o specjalnych potrzebach: starszym, niepełnosprawnym, ale także samotnym matkom, rodzinom z małymi dziećmi, studentom itp. Te ostatnie zadania stają się szczególnie ważne w wyniku występującego wszędzie ograniczania usług społecznych świadczonych wcześniej przez władze publiczne. Realizowane mogą być przez same spółdzielnie mieszkaniowe bądź działające na ich terenie spółdzielnie socjalne czy innego rodzaju przedsiębiorstwa społeczne. Niektórzy uważają, że to właśnie – tworzenie spółdzielni mieszkaniowych zorientowanych na spełnianie specjalnych potrzeb określonych grup społecznych – jest przyszłością spółdzielczości mieszkaniowej. Bo w końcu w spółdzielniach mieszkaniowych, jak zatytułowane zostało podsumowanie wspomnianego na początku tego artykułu kompendium CHI, to „ludzie są na pierwszym miejscu”, a w każdym razie powinni być.

dr Adam Piechowski
były Dyrektor Spółdzielczego
Instytutu Badawczego
w Krajowej Radzie Spółdzielczej

Artykuł ukazał się w numerze 3/2019 „Życia WSM”