Plany WSM w sprawie Boguckiego/Rydygiera
W lutym, na profilu „Miasto Jest Nasze – Żoliborz” pojawił się wpis dotyczący wątpliwości związanych z planami postawienia budynku na miejscu garaży przy ul. Boguckiego. Poprosiliśmy Zarząd WSM o przekazanie informacji w tej sprawie.
Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy północno-zachodnim narożniku skrzyżowania ulic Boguckiego i Rydygiera. 10 października 2006 r. Rada m. st. Warszawy podjęła uchwałę o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego części terenu Żoliborza Historycznego. Plan ten wszedł w życie tego samego dnia. W związku z tym, już od ponad 17 lat wiadomo, jaki obiekt może powstać na tym obszarze.
Zgodnie z planem miejscowym nieruchomość przy ulicach Boguckiego/Rydygiera znajduje się w granicach jednostki terenowej U3. Podstawowym przeznaczeniem tej jednostki są usługi (bez bliższego określenia ich profilu). Plan miejscowy ustala także, że dopuszczalnym przeznaczeniem towarzyszącym jednostki terenowej może być zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Należy przez to rozumieć obiekty usługowe w odrębnych budynkach lub lokale usługowe wbudowane w budynki o innym przeznaczeniu dominującym, służące szeroko rozumianej funkcji usługowej (przede wszystkim w zakresie handlu, gastronomii, rzemiosła i usług bytowych, hotelarstwa oraz biurowości), z dopuszczeniem także funkcji administracji, wymiaru sprawiedliwości, utrzymania porządku publicznego i ochrony przeciwpożarowej. Nieruchomość może zostać zabudowana również budynkiem o charakterze usługowym, któremu towarzyszyć będzie mniejszy budynek mieszkalny.
Plan miejscowy stanowi także, że przy projekcie nowego budynku należy szczególnie zwrócić uwagę na ukształtowanie sylwetki nieruchomości, widzianej od strony wiaduktu nad torami kolejowymi. Warto zauważyć, że po zachodniej stronie wiaduktu, w ciągu ostatniej dekady, zostało wybudowane osiedle składające się z kilkunastokondygnacyjnych budynków. Prawdopodobnie, również z tego względu, autorzy planu, dla zachowania spójności urbanistycznej terenów usytuowanych wzdłuż toru kolejowego i wiaduktu łączącego Śródmieście z Żoliborzem, przewidzieli w miejscowym planie, że działka może być zabudowana budynkiem o wysokości od 45 m do 60 m (16 kondygnacji).
Plan miejscowy przewiduje również, w przypadku realizacji nowej zabudowy, należy odtworzyć stanowiska postojowe w takiej liczbie, jak w znajdujących się obecnie na tym terenie garażach.
W ramach regulowania stanu prawnego nieruchomości, WSM wystąpiła z wnioskiem do m. st. Warszawy o bezprzetargowe oddanie jej w użytkowanie wieczyste pasa gruntu wzdłuż ul. Boguckiego o wymiarach ok. 6 m na 70 m. Dlaczego? Na części tego terenu usytuowane są fragmenty budynków garażowych, poza tym ten pas gruntu objęty jest liniami zabudowy. Z punktu widzenia istniejącego stanu faktycznego, jak i z punktu widzenia postanowień planu miejscowego, ten pas gruntu stanowi funkcjonalnie część terenu, którego użytkownikiem wieczystym jest już Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa.
Wśród pytań kierowanych do WSM pojawiła się kwestia tego, czy da się przeprowadzić potencjalną inwestycję bez naruszenia przepisów dotyczących np. zacienienia istniejących już budynków.
Odpowiedź na to pytanie będzie możliwa dopiero po wykonaniu ewentualnej dokumentacji projektowej przyszłej inwestycji. Nie jesteśmy też w stanie w tej chwili przewidzieć, które z drzew znajdujących się na tej nieruchomości musiałoby zostać usunięte, a w którym miejscu możliwe byłyby nasadzenia zastępcze. Nie wiemy także, czy dodatkowy ruch samochodów osobowych w istotny sposób wpłynie na natężenie ruchu na sąsiednich ulicach, gdyż nie wiemy, z jak dużą liczbą nowych samochodów będziemy mieć do czynienia.
Pragniemy także zauważyć, że plan miejscowy przewiduje linię nowej zabudowy poza strefą ochronną istniejącej linii energetycznej.
Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa realizuje inwestycje wyłącznie wówczas, gdy istnieje realna możliwość pozyskania nabywców lokali, którzy sfinansują realizację inwestycji. Obecnie, w stosunku do nieruchomości położonej przy ul. Boguckiego/Rydygiera, nie mamy takich oferentów. Innymi słowy nie są znane źródła finansowania tego rodzaju inwestycji.
Trudno zatem było informować członków Spółdzielni, na Walnym Zgromadzeniu w czerwcu 2023 r., o inwestycji na nieruchomości przy ul. Boguckiego/Rydygiera, skoro nie były wówczas znane jakiekolwiek informacje o tym, że WSM przystąpi do takiej budowy. W okresie ośmiu miesięcy, które minęły od czasu Walnego Zgromadzenia, żaden z członków Spółdzielni nie zwracał się do Zarządu z pytaniami dotyczącymi tej nieruchomości. Nie ma zatem żadnych podstaw do twierdzenia o braku transparentności działań.
Zdaniem Zarządu Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, aktualny stan techniczny, liczących około 70 lat budynków administracyjnych i garaży, usytuowanych na przedmiotowej nieruchomości, świadczy o tym, że stopniowo zbliżają się one do śmierci technicznej. W ciągu najbliższych lat, WSM będzie musiała podjąć starania prowadzące do realizacji inwestycji na tym terenie. Nie da się nie zauważyć, że ten rejon Warszawy podlega głębokim przemianom urbanistycznym. W okolicach ul. Rydygiera planowana jest realizacja stacji IV linii metra. Wszystko to czyni ten rejon Żoliborza atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych i usługowych. Zadaniem organów WSM powinno być doprowadzenie do wybudowania nowych budynków, na nieruchomości przy ul. Boguckiego/Rydygiera, w taki sposób, aby inwestycja w jak najszerszym zakresie uwzględniała interesy mieszkańców sąsiednich bloków oraz członków Spółdzielni z Osiedla Żoliborz II.
Barbara Różewska
Materiał ukazał się w numerze 1/2024 Życia WSM.