Rok 2019 rokiem przekształceń

Jedno z najczęściej zadawanych przez spółdzielców pytań dotyczyło w tym roku przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. „O co chodzi? Czy to kosztowne? Co trzeba zrobić?” – zastanawiali się mieszkańcy. Podsumujmy, co w tej sprawie wydarzyło się w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Jak już wielokrotnie pisaliśmy na łamach „Życia WSM”, 1 stycznia z mocy prawa użytkowanie wieczyste na większości terenów Spółdzielni przekształciło się w prawo własności nieruchomości. Na większości, ponieważ ustawa dotyczy tylko

działek gruntów, na których znajdują się przede wszystkim lokale mieszkalne (minimum 70%). Dlatego przepisami nie są objęte np. garaże stojące na oddzielnej działce czy pawilony handlowe, drogi.

W ciągu roku ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. „o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów” była kilkukrotnie nowelizowana, m.in. dzięki pismom WSM, w których wskazywano niejasne przepisy i dodatkowe trudności, wręcz uniemożliwiające przekształcenie. Jeden z nich był jednak od początku klarowny: do końca grudnia 2019 roku mamy otrzymać zaświadczenia o przekształceniu. WSM postanowiła zadziałać pragmatycznie. Do końca marca wpłaciła opłaty za użytkowanie wieczyste w imieniu mieszkańców posiadających spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu oraz prawo ekspektatywy.

Można by się zastanawiać, po co, skoro użytkowania miało już nie być. Przepisy nie były dość precyzyjne. Miasto wręcz naciskało, by płacić za użytkowanie aż do momentu otrzymania zaświadczenia. Udało się uniknąć dzięki temu sytuacji, w której dana działka nie przekształciła się, a Urząd danej dzielnicy naliczył odsetki za brak opłaty w terminie.

Spółdzielnia skorzystała również z przepisów pozwalających na wcześniejsze otrzymanie zaświadczenia. W tym celu w przypadku działek, gdzie sytuacja była pewna, złożyła odpowiednie wnioski i opłaciła je. 29 maja otrzymaliśmy pierwsze zaświadczenia.

Nieco inaczej wyglądało położenie właścicieli wyodrębnionych lokali. Ci musieli osobiście złożyć wniosek o wcześniejsze zaświadczenie lub poczekać aż Urząd sam takie pismo dostarczy.

Bonifikata

Przekształcenie wiąże się też z kosztami. Zgodnie z ustawą zamianę użytkowania wieczystego we własność trzeba spłacić w dwudziestu corocznych opłatach przekształceniowych. Każda z nich ma wynieść tyle, co dotychczasowa roczna opłata za użytkowanie wieczyste. Załóżmy, że nasza opłata wynosiła 300 zł. W takim przypadku koszt przekształcenia (rozłożony na 20 lat) wyniesie w sumie 6000 złotych. Chyba że skorzystamy z bonifikaty.

Rada Warszawy, po licznych perturbacjach, ostatecznie przyznała mieszkańcom 98% bonifikatę od jednorazowej spłaty całych kosztów przekształcenia (w szczególnych przypadkach będzie to 99%). Żeby z niej skorzystać, trzeba złożyć oddzielny wniosek. I tutaj sytuacja jest analogiczna: w imieniu właścicieli spółdzielczych własnościowych (i lokatorskich) praw do lokali oraz ekspektatyw wniosek taki składa WSM; w przypadku lokali wyodrębnionych, muszą zrobić to sami właściciele.

Co dalej?

Po otrzymaniu danego zaświadczenia i jego weryfikacji, Spółdzielnia złożyła więc wniosek o zamiarze wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie z uwzględnieniem 98% bonifikaty. Ponowiła również wnioski o przeksięgowanie opłaty za użytkowanie wieczyste na poczet opłaty przekształceniowej.

Na naszej stronie publikujemy listę wszystkich nieruchomości, co do których WSM otrzymała już zaświadczenia. Do końca grudnia pozostało jednak niewiele czasu. Urzędy Dzielnic nie zdążą przesłać nam zaświadczeń za wszystkie

nieruchomości spełniające wymogi ustawy. Miasto uspokaja: WSM i właściciele lokali wyodrębnionych mają dwa miesiące od otrzymania zaświadczenia na złożenie wniosku o zamiarze skorzystania z bonifikaty, niezależnie od tego, kiedy to zaświadczenie do nich dotrze.

Zarząd podjął na wszelki wypadek decyzję, by Administracje Osiedli złożyły takie wnioski w stosunku do wszystkich nieruchomości, nawet jeżeli Spółdzielnia nie otrzymała do nich zaświadczenia. Pisma zostały złożone do 6 grudnia.

Urzędy, w przypadku nieruchomości z zaświadczeniem, będą więc musiały wydać nam teraz pisma o wysokości jednorazowej opłaty z bonifikatą. Będzie ona wynosić mniej więcej wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Dlatego w większości przypadków Spółdzielnia nie pobierze już opłat na ten cel (pobrała już odpowiednią kwotę na poczet użytkowania wieczystego, więc przeksięgowane pieniądze powinny pokryć jednorazową spłatę). Po rozliczeniu jednorazowej wpłaty WSM otrzyma kolejne zaświadczenie potwierdzające, że wszystkie opłaty zostały już wniesione.

Kolejnym krokiem będzie załatwienie spraw w sądzie wieczystoksięgowym. Wraz z wydaniem zaświadczenia do księgi wieczystej całej nieruchomości (lub księgi wyodrębnionego lokalu w przypadku odrębnej własności) zostało/

zostanie wpisane roszczenie o opłatę przekształceniową. Koszt jego wykreślenia to 250 złotych (zostanie to podzielone w naszych miesięcznych opłatach, a w przypadku lokali wyodrębnionych właściciel będzie musiał sam złożyć wniosek o wykreślenie roszczenia i sam go opłacić).

Po przekształceniu

Gdy wszystko zostanie już zakończone, w wyliczeniach opłat, które dostajemy od Administracji, kwota za użytkowanie wieczyste znacząco zmaleje. Czemu nie zniknie? Bo tereny wspólne (np. chodniki, tereny zielone, parkingi) nadal będą znajdować się na działkach w użytkowaniu wieczystym. Wzrośnie nieco podatek od nieruchomości. Jednak ostateczny rezultat będzie taki, że wszyscy zaoszczędzimy.

Zapamiętajmy: jeżeli jesteśmy posiadaczem spółdzielczego własnościowego (lub lokatorskiego) prawa do lokalu lub ekspektatywy, nie musimy nic robić. Zaświadczenie otrzyma WSM. To również WSM rozliczy opłatę jednorazową z bonifikatą i załatwi sprawy w sądzie wieczystoksięgowym. Jeżeli mamy wyodrębniony lokal, musimy działać sami. Spółdzielnia pełni w tym przypadku rolę doradczą.

Warto śledzić wykaz zaświadczeń na stronie www.wsm.pl. Jeśli nie ma tam naszej nieruchomości, możemy się upewnić, jaka jest sytuacja, dzięki wyszukiwarce na stronie Urzędu Miasta. Wystarczy wpisać adres budynku, po czym dowiemy się, czy zaświadczenie zostało już wydane.

Bartłomiej Pograniczny