Rosną koszty utrzymania, WSM nie pozostaje bierna

Na temat wydarzeń z ostatnich miesięcy i planów na kolejne działania rozmawiamy z prezes Zarządu WSM Barbarą Różewską.

Bartłomiej Pograniczny: 2019 rok był przede wszystkim rokiem przekształceń. Jak duża część terenów WSM została już przekształcona z użytkowania wieczystego w prawo własności?

Udało nam się przekształcić powyżej 90% gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Część terenów nie mogła zostać przekształcona, w każdym osiedlu sytuacja jest inna.

Listę budynków, co do których są już przekształcenia, zamieściliśmy w poprzednim numerze „Życia WSM”. Teraz omówmy te nieruchomości, które wymagają jeszcze dalszych działań.

Na Żoliborzu II nie przekształciła się nieruchomość wielobudynkowa Boguckiego 4 i 6 z uwagi na to, że na działce znajduje się pas drogi publicznej. Musimy doprowadzić do wyodrębnienia pasa do oddzielnej księgi wieczystej. Wtedy działka, na które będzie już tylko budynek mieszkalny, ulegnie przekształceniu.

Czy możemy mniej więcej określić, ile potrwa taki proces wydzielenia?

To zależy od sądu i od Urzędu Miasta, który jest właścicielem gruntu. Sąd wieczysto-księgowy zwrócił nasz wniosek, ponieważ nie było zgody właścicielskiej ze strony Urzędu Miasta. Uzyskaliśmy już zgodę, wszystkie dokumenty są złożone, czekamy na dokonanie tego podziału.

Podobna sytuacja jest na Żoliborzu III, dotyczy nieruchomości przy Poli Gojawiczyńskiej 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 oraz Tołwińskiego 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18. W obręb tych działek również wchodzą pasy drogowe. Rozpoczęliśmy procedurę związaną z uzyskaniem zgody właścicieli na wydzielenie pasa – w tym przypadku chodzi o osoby, które mają wyodrębnioną własność, a w związku z tym udział w użytkowaniu wieczystym.

Z tego samego powodu mamy nieprzekształconych kilka nieruchomości na Rudawce – Izabeli 14, 20, Jasnodworska 6, 8. Nie składaliśmy wniosku o zaświadczenie o przekształceniu gruntu pod budynkiem Saperska 6, ponieważ tam WSM nie ma już udziałów w gruncie.

Na Zatrasiu wszystkie grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi zostały przekształcone.

Przejdźmy do bielańskiej części WSM.

Na Piaskach mamy dwie nieruchomości wielobudynkowe, do których nie dostaliśmy jeszcze zaświadczenia – Literacka 9, 9a, 11, 11a, 13, 13a, 15, 15a, 15b, 15c, 15d, 15e, 17, 17a, 17b, 17c, 21, 23, 25, 27 oraz Kochanowskiego 4. Tam nie ma żadnych przeszkód, czekamy po prostu na zaświadczenia.

Na Bielanach nie dostaliśmy zaświadczenia na Żeromskiego 21, na Starej Baśni 5, 6, Daniłowskiego, Magiera 7, Romaszewskiego 21, 23. Na Romaszewskiego jest robione postępowanie za zgodą współwłaścicieli związane z wydzieleniem budynku użytkowego, który w tej nieruchomości stanowi więcej niż 30% powierzchni użytkowej. Gdyby stanowił do 30%, to działka uległaby przekształceniu.

Na Młocinach, na chwilę obecną, nie przekształciły się grunty przy Wrzecionie 50, 52, 54, 54a; Szegedyńskiej 2, 4, 6, 8 i Szegedyńskiej 1, 3a, 3 b, 5, 5a, 7, 9 oraz Szubińskiej 6 – czekamy na zaświadczenia.

Na Wawrzyszewie nie otrzymaliśmy zaświadczenia dla Czechowa 2, Dantego 1, Reymonta 21, Bazaka 2, Tołstoja 3 i 4. Powodem jest to, że niektóre budynki mieszkalne wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Urząd bada jeszcze sprawę. Nie dostaliśmy informacji, że będzie trzeba dokonywać zmian w księgach. Nic nie wiemy, żeby zaświadczenie nie miało zostać wydane, czekamy.

Na Wawrzyszewie Nowym w najtrudniejszej sytuacji są mieszkańcy budynków Wolumen 20 i 22. Grunty, na których stoją te nieruchomości, są nieuregulowane – część terenu była w użytkowaniu wieczystym, ale znaleźli się spadkobiercy dawnego właściciela i straciliśmy użytkowanie. Obciążono nas też za bezumowne korzystanie z gruntów, odwołaliśmy się. Póki grunty się nieuregulowane, nie dojdzie do przekształcenia. W tym osiedlu nie mamy też zaświadczenia w przypadku budynków Wolumen 14, 14a, 16, 16a oraz Petöfiego 1a, 2a. Grunty są uregulowane, wnieśliśmy wnioski o zamiarze skorzystania z bonifikaty.

Pozostały jeszcze Nowodwory, Latyczowska i Hery.

Na Nowodworach mamy przekształcone grunty, przy czym tam dostaliśmy okres wnoszenia opłaty przez 99 lat. Dotyczy to Ciołkosza 1, 2, 2a, 3, 4, 4a, 5 i 6 – wszystkie te budynki są na jednej księdze wieczystej.

Wystąpiliśmy do Urzędu Dzielnicy Białołęka o rozdzielenie, żeby osobno dostać zaświadczenie dla lokali mieszkalnych (na 20 lat) i użytkowych (na 99 lat). Na Latyczowskiej mamy przekształcone grunty. Na Hery – są to grunty należące do Skarbu Państwa – mamy zaświadczenie o przekształceniu, natomiast w całości na okres 99 lat. Złożyliśmy wniosek o zmianę okresu wnoszenia opłaty – na 20 i 99 lat.

Na stronie WSM na Facebooku pod informacją o przekształceniach pojawiło się pytanie, czy nie dało się przypisać terenów wspólnych do budynków tak, by całe tereny Spółdzielni się przekształciły.

Tak się stało na Zatrasiu, na Rudawce i na Wawrzyszewie. Podziały geodezyjne, przeprowadzone jeszcze w 2012 roku, zostały tak wykonane, że prawie na każdej działce jest tam budynek mieszkalny. W związku z tym niewiele zostało powierzchni, która się nie przekształciła. Głównie są to drogi i wspólna przestrzeń, np. osiedlowy park na Zatrasiu. Wszystko dzięki takiemu podziałowi geodezyjnemu.

Teraz trzeba dokonać nowych podziałów, które pozwoliłby w tych osiedlach na wyodrębnienia lokali. Muszą one spełniać kilka warunków: m.in. każda działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Na tej podstawie możemy zdecydować, czy powinny to być nieruchomości jedno- czy wielobudynkowe.

Do Spółdzielni spływają teraz informacje o wysokości jednorazowej spłaty z uwzględnieniem 98% bonifikaty. W przypadku mieszkań niewyodrębnionych WSM wpłaciła w zeszłym roku pełną opłatę za użytkowanie wieczyste z zaznaczeniem, żeby zaksięgować ją na poczet opłaty przekształceniowej. Pozostaje jednak jeszcze jeden koszt. Do księgi wieczystej przekształconej nieruchomości sąd wpisuje roszczenie o opłatę przekształceniową. Po spłaceniu opłat trzeba to roszczenie wykreślić. Czy wpłacona już przez WSM kwota pokryje też opłatę sądową za wykreślenie wpisu?

Wykreślenie roszczenia z hipoteki kosztuje 250 zł. W przypadku właścicieli spółdzielczego własnościowego i lokatorskiego prawa do lokalu w danej nieruchomości jedną opłatę wnosi WSM, zostanie ona podzielona pomiędzy wszystkich posiadaczy tego prawa. W przypadku właścicieli lokali wyodrębnionych, to mieszkańcy sami muszą złożyć wniosek do sądu o wykreślenie roszczenia i wnieść pełną opłatę.

Nie w każdym przypadku w księdze wieczystej pojawi się wpis roszczenia. Gdy składaliśmy wnioski z informacją, że wnieśliśmy już pełną opłatę, prosiliśmy żeby w związku z tym nie wprowadzać wpisu o roszczeniu. Dlatego mogą być różne sytuacje – część nieruchomości będzie miała wpis, a część nie. O aktualnej sytuacji Administracje będą informować mieszkańców na bieżąco.

Kiedy WSM rozliczy koszty przekształcenia z mieszkańcami?

Nastąpi to po 30 czerwca. Chodzi o to, żebyśmy już wiedzieli, czy mamy coś dopłacić, czy mamy zwroty. Wszystko wskazuje na to, że w większości przypadków będą to zwroty.

Spółdzielnia planuje zaangażować się w Miejski Plan Adaptacji do zmian klimatu. Na czym miałoby to polegać?

Trzeba na nowo zagospodarować przestrzeń pomiędzy budynkami. Chcemy zwiększyć działania dotyczące zieleni, a na to postaramy się pozyskać środki z dotacji miejskich. Tam gdzie to możliwe, zlikwidujemy trawniki na rzecz łąk kwietnych, wprowadzimy nowe nasadzenia, a także oczka wodne, żeby gromadzić wody opadowe. To szczególnie ważne przy obecnych zmianach klimatu. Gdy będzie więcej zieleni między budynkami, to ściany nie będą się tak nagrzewać, stworzy się inny mikroklimat. Tam, gdzie będzie można, będziemy likwidować nikomu już niepotrzebny asfalt.

Kolejną ważną sprawą jest gospodarka odpadami komunalnymi. W lutym miały wejść w życie podwyżki narzucone przez Radę Warszawy, zaczęły jednak obowiązywać w marcu. Część administracji zdążyła już w lutym pobrać wyższą kwotę. Jak zostanie ona rozliczona?

Administracje, zgodnie z przepisami, musiały poinformować o nowych stawkach na 14 dni przed wejściem w życie uchwały. Potem okazało się jednak, że uchwała została uchylona przez Regionalną Izbę Obrachunkową. Rada Miasta przyjęła nową uchwałę o podwyżce od 1 marca. Wiceprezes WSM ds. finansowych, Katarzyna Dawidczyk, przekazała mi, że nadwyżka wpłacona w lutym będzie rozliczana na bieżąco. Czyli w naszym systemie już teraz widać, że jest to nadpłata, którą mieszkaniec może sobie odliczyć w kolejnym miesiącu.

Na sesji Rady Warszawy zwracała pani uwagę, że tak duża podwyżka to przesada.

Nie umiem uzasadnić tak dużego wzrostu opłat. Miasto na szczęście zaproponowało program osłonowy dla uboższych osób. Ta pomoc jest świadczona bezpośrednio przez Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej, więc wszystko odbywa się poza Spółdzielnią. To podwyżka za wywóz odpadów, a nie za realne ich zagospodarowanie. Nie wiemy, co się dalej dzieje z posegregowanymi odpadami, ale musimy płacić więcej.

Po zmianie systemu segregacji na pięć frakcji okazało się, że w wielu przypadkach altanki śmietnikowe są za małe, by zmieścić odpowiednią liczbę pojemników. Czy planowane są jakieś przebudowy?

Nie. Nowy system narzucił nam opłatę 65 złotych od lokalu za wywóz śmieci. Natomiast średni odpis na fundusz remontowy w naszej Spółdzielni to 42 złote. Tylko z tego funduszu można sfinansować np. rozbudowę altanki. Po prostu nie mamy na to pieniędzy ani dodatkowej powierzchni. System jest niedostosowany do obecnych warunków. Nie ma miejsca w altankach, ale przede wszystkim nie ma miejsca w naszych kuchniach, by postawić tam pięć koszy.

Dużym problem jest też odpowiedzialność zbiorowa. Za nieposegregowane odpady zapłacą wszyscy mieszkańcy budynków, do których przypisana jest dana altanka. Kara wyniesie aż 130 złotych od osoby.

Nie widzę możliwości, żeby mieszkańcy byli kolejny raz karani. Pierwsza kara to podwyżka do 65 złotych. Przypomnę, że mieszkaniec ma wnosić tę opłatę, ale za pośrednictwem Spółdzielni. W WSM nie ma wolnych środków, nie wszyscy płacą na bieżąco. Może się zdarzyć, że Spółdzielnia utraci w pewnym momencie płynność finansową. Nie będziemy robić remontów, bo będziemy płacić tylko za śmieci.

A 130 złotych? Nie wiem, skąd wziąć takie pieniądze. W zabudowie wielorodzinnej nie da się udowodnić, kto segreguje, a kto nie. Będziemy edukować mieszkańców, że takie prawo obowiązuje i będziemy prosić, żeby jednak starali się segregować odpady i wyrzucać je do odpowiednich kontenerów. Nie stać nas na to, żeby dodatkowo zatrudniać ludzi do sprawdzania co mieszkaniec wyrzuca, montować monitoring i określać w jakich godzinach mają być wyrzucane odpady. Przeszkadza nam też częstotliwość odbioru śmieci.

Rosną opłaty eksploatacyjne. Z czego wynikają podwyżki?

Ze wzrostu kosztów energii elektrycznej i kosztów osobowych pracowników. Rośnie płaca minimalna, a chcemy, żeby w WSM pracowali fachowcy, więc pensje muszą rosnąć. O 20% wzrósł koszt energii elektrycznej, więcej kosztuje też ogrzewanie wody. Owszem, mamy łagodniejszą zimę, ale koszty ogrzewania zależą też od tego, jak dany mieszkaniec korzysta z ciepła. Nie mamy na to wpływu. Rosną też ceny materiałów i usług budowlanych, czyli koszty remontów. To wszystko powoduje wzrost opłat. Planujemy jednak obniżać koszty od nas zależne.

W styczniu WSM zorganizowała konferencję na temat odnawialnych źródeł energii, która miała być odpowiedzią na to wyzwanie. Kilka firm przedstawiło swoje oferty dotyczące dofinansowania budowy instalacji OZE. Prezentacje dotyczyły jednak małych i średnich przedsiębiorców. WSM to duży przedsiębiorca. Dowiedzieliśmy się też o obowiązkowym audycie energetycznym.

Musimy go przeprowadzać co roku, bo inaczej grozi nam kara 5% obrotu Spółdzielni. To bardzo duża kwota. Jeśli chodzi o oferty, to dotacje i wsparcie finansowe tego typu faktycznie skierowane jest do małych i średnich firm. Dlatego też chcemy stać się „mis-iem”, planujemy za zgodą Rady Nadzorczej powołać Fundację Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Byłby to podmiot gospodarczy podległy WSM, ale niebędący dużym przedsiębiorcą, czyli mógłby pobierać wsparcie finansowe przedstawione przez firmy w trakcie konferencji. Dlaczego chcemy to zrobić? Po to, by uniezależnić naszych mieszkańców od braku dostaw energii i żeby w części wspólnej nie rosły opłaty.

Fundacja zajęłaby się też działalnością społeczno-kulturalną i działalnością na rzecz seniorów. WSM jest właścicielem 3 ha terenu w dzielnicy Wawer. Chcielibyśmy na tym terenie wybudować miasteczko senioralne dla członków Spółdzielni. To na razie temat otwarty. Chciałabym wiedzieć, co sądzą na ten temat nasi mieszkańcy. Czekamy na maile na adres sekretariat@wsm.pl. Uwagi można też przesyłać w wiadomości na stronie WSM na Facebooku.

Na ostatnim Walnym Zgromadzeniu spółdzielcy nie zgodzili się na sprzedaż działki, na której miałby stanąć II etap Osiedla Szmaragdowego. Niedawno WSM podpisała umowę z Dom Development na przeprowadzenie tej inwestycji w systemie GRI. Kiedy zacznie się budowa?

Teren został już przekazany pod inwestycję. Osiedle musi teraz zostać przeprojektowane, potem wystąpimy o nowe pozwolenie na budowę, tzw. pozwolenie zamienne. W tej inwestycji planujemy tylko lokale mieszkalne, nie będzie lokali użytkowych. Każdy, kto będzie chciał kupić mieszkanie, musi najpierw złożyć wniosek o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni. Potem podpiszemy z nim umowę o budowę lokalu na odrębną własność, a po zakończeniu inwestycji umowę o przeniesienie własności. O mieszkania będzie można się ubiegać, gdy zostanie zatwierdzony nowy projekt budowlany. Pierwsze lokale będą gotowe do oddania w grudniu 2021 roku.

W sprawie naszej drugiej dużej inwestycji – osiedla Lindego – czekamy na pozwolenie na budowę. Ogłosiliśmy już przetarg na wybór Generalnego Realizatora Inwestycji.

Niedługo zaczynają się Zebrania Mieszkańców Sprawozdawczo-Wyborcze. Dwa najnowsze osiedla – Zatrasie i Rudawka – powstałe po podziale Żoliborza IV, nie będą w tym roku wybierać Rad Osiedli. Jak przebiega rozliczenie podziału?

Trudno mi zrozumieć, czym się kierowano przy podziale Żoliborza IV. Z dokumentów, które przeczytałam, wynika, że wcześniej miała być przeprowadzona analiza ekonomiczna, miało być referendum wśród mieszkańców. 

Fundusze remontowy i eksploatacyjny zostały podzielone według proporcji powierzchni użytkowych mieszkań. Natomiast nie do końca zostało rozstrzygnięte, jak osiedla mają korzystać i ponosić koszty  wspólnego budynku administracji, klubu „Szafir”, magazynów (w tym kontenerów).

To, z czym mam najczęściej do czynienia, to wzajemne żale. Żale do Zarządu, żale do Rady Nadzorczej, że nie o to chodziło. I żale mieszkańców, że do Zatrasia zostało przypisane więcej majątku niż do Rudawki. Dlatego jako Zarząd podjęliśmy decyzję o powołaniu Komisji, która sprawdzi stan rozliczenia i, miejmy nadzieję, rozwieje wątpliwości. Trzeba podkreślić, że to osiedla muszą się same ze sobą wzajemnie rozliczyć.

Rozmawiał
Bartłomiej Pograniczny
Artykuł ukazał się w numerze 1/2019 Życia WSM