Rozmowa z prezes Barbarą Różewską (cz. 2)
Zmiana struktury i nowy bilans otwarcia

Danuta Wernic, Bartłomiej Pograniczny: Rada Nadzorcza dokonała zmian w strukturze organizacyjnej WSM. Zlikwidowane zostało stanowisko wiceprezesa ds. ekonomiczno-finansowych, głównego księgowego – teraz trzecim członkiem Zarządu jest wiceprezes ds. organizacyjno-mieszkaniowych. W konkursie na to stanowisko wygrała dotychczasowa kierowniczka działu członkowsko-lokalowego, pani Danuta Daśko. Jaka będzie jej rola?

Barbara Różewska: W końcu, po długiej przerwie, bo aż od września 2021, udało się doprowadzić do stanu zgodnego ze Statutem – mamy trzech członków Zarządu. Ogłaszanych było wcześniej kilka konkursów, w tym konkurs otwarty (ciągły), na stanowisko wiceprezesa ds. ekonomiczno-finansowych, głównego księgowego. Zgłaszały się jednak osoby, które nie miały doświadczenia w zakresie samodzielnego prowadzenia ksiąg rachunkowych na stanowisku głównego księgowego, lub nie miały żadnego doświadczenia na stanowisku kierowniczym w spółdzielczości. W kolejnych konkursach ofert nie było wcale. Rada Nadzorcza uznała, że tak dłużej być nie może. Komisja Organizacyjno-Samorządowa RN zapytała mnie, jakimi sprawami miałby się zająć trzeci członek Zarządu. Stwierdziłam, że najwięcej spraw, poza kwestiami finansowymi i technicznymi, w tym inwestycyjnymi, dotyczy kwestii organizacyjno-mieszkaniowych. W związku z tym Komisja poprosiła o przygotowanie nowej struktury organizacyjnej. Projekt był kilka razy omawiany na Komisji, potem dwukrotnie na posiedzeniu plenarnym Rady Nadzorczej. Rada przyjęła nową strukturę wraz z regulaminem organizacyjnym, w którym zostały przypisane zadania do poszczególnych pionów, oraz zmieniła Regulamin Zarządu. Następnie Rada Nadzorcza ogłosiła konkurs na wiceprezesa ds. organizacyjno-mieszkaniowych. Na to stanowisko złożonych zostało dziewięć ofert, w tym jedna wpłynęła po terminie składania, która bez otwierania została odesłana. Prezydium Rady osiem ofert rozpatrzyło – te, które spełniały kryteria wyboru ogłoszonego konkursu, przekazała do dalszego procedowania przez Radę Nadzorczą. Pięciu oferentów zostało zaproszonych na posiedzenie Rady Nadzorczej. I tak, w drodze konkursu, na Członka Zarządu WSM została wybrana p. Danuta Daśko. Jest to bardzo dobry wybór, bowiem Pani Danuta Daśko nie tylko posiada odpowiednie kwalifikacje, ale również bardzo dobrze zna sprawy oraganizacyjno-mieszkaniowe naszej Spółdzielni. Swoją osobą w sposób kompetentny wesprze Zarząd jako organ Spółdzielni.

Jeśli chodzi o liczbę etatów, pojawiło się jedno nowe stanowisko – do spraw „Skargi i wniosków”, które zajmuje się korespondencją wnoszoną do Biura Zarządu.

Kto w takim razie będzie teraz główną osobą odpowiadającą za finanse WSM?

Ta część została przypisana do mojego pionu. Mam sprawy finansowo-księgowe, kadrowe, prawne. Do pionu organizacyjno-mieszkaniowego oddałam sprawy członkowsko-lokalowe, organizacyjne, IT, kontakty z mieszkańcami, czyli m.in. wspomniane „Skargi i wnioski”. Natomiast, jeśli chodzi o pion techniczny, nastąpiła zmiana poprzez dodanie komórek związanych z nadzorem eksploatacyjno-remontowym tych jednostek, którymi zarządza Zarząd. Są to Osiedla: Hery, Latyczowska, Nowodwory i Niedzielskiego oraz Biuro Zarządu i SDK. Ponadto zmieniona została liczba etatów w dziale techniczno-eksploatacyjnym i dziale inwestycji i remontów w związku z przywróceniem spółdzielczej działalności inwestycyjnej.

W trakcie wrześniowego Walnego Zgromadzenia okazało się, że na koncie biura Zarządu jest niedobór w wysokości około 15 milionów złotych. Z czego on wynika? Czy zagraża to finansom całej WSM?

Ten niedobór jest wynikiem lat poprzednich, stanu w jakim znalazła się WSM zanim zostałam prezesem. By dobrze wyjaśnić sytuację, potrzebny jest bilans otwarcia, który pokaże, jak doszliśmy do tej kwoty. Członkowie Spółdzielni pokrywają około 50% kosztów Biura Zarządu rocznie, w ramach odpisu, który od września zeszłego roku wynosi 36 groszy z metra kwadratowego. W poprzednich latach wynosił tylko 8 groszy – wtedy powstały największe niedobory. Wiązały się nie tylko z niskim odpisem na koszty ogólne Spółdzielni, ale również z brakiem przychodów z deweloperskiej działalności inwestycyjnej, którą wówczas we własnym zakresie prowadziła Spółdzielnia. Na koniec 2018 roku, gdy zaczynałam pracę, niedobór Biura Zarządu wynosił prawie 10 milionów złotych.

To nie jest tak, że na kontach bankowych Zarządu nie ma pieniędzy, tylko na podstawie ewidencji księgowej mamy niepokryte koszty poszczególnych lat działalności Biura i Samorządu. Mamy niedobór w ewidencji, a jednocześnie z Biura Zarządu, na podstawie uchwał Rady Nadzorczej, do Osiedli szły pieniądze. Odkąd jestem w WSM, to na przykład 7 milionów poszło do Osiedli w 2019, a w 2021 r. 10 milionów. Czyli w sumie 17, a my mówimy o 15 milionach niedoboru – trzeba na to patrzeć łącznie.

Jaki jest plan na uzupełnienie tego niedoboru?

Zgodnie z założeniami niepokryte koszty Biura Zarządu zostaną rozliczone w ramach działalności inwestycyjnej, którą prowadzi Biuro Zarządu. Przypomnę, że zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia z 2014 r., od grudnia 2019 roku prowadzona jest inwestycja w systemie deweloperskim przy ul. Ceramicznej. Wpływy z tej inwestycji na rachunek Spółdzielni wyniosą 19 300 000 zł. Rozliczenie kosztów i wpływów nastąpi w terminie zgodnym z umową, tj. do 30 czerwca. Z końcem stycznia otrzymaliśmy bezwarunkową decyzję na użytkowanie Osiedla Ceramiczna. Rozpoczęliśmy procedurę protokolarnego przekazywania mieszkań oraz zawierania aktów notarialnych. Ze względu na posiadanie swojego majątku w tym osiedlu, to w trybie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych będziemy zarządzać Osiedlem, jako organizacyjnie wyodrębnioną jednostką WSM.

Jesteśmy w trakcie przygotowywania kolejnych inwestycji mieszkaniowo-usługowych na rzecz członków Spółdzielni. Prowadzone będą zgodnie z zapisami Statutu, tj. w systemie spółdzielczym. Liczymy, że uda się nam przygotować koncepcje, które mogłyby być zaprezentowane członkom Spółdzielni na najbliższym Walnym Zgromadzeniu w czerwcu.

Walne Zgromadzenie zdecydowało o zbyciu na rzecz Miasta części Górek Włościańskich – terenu, który jest w użytkowaniu wieczystym WSM. Jak będzie wyglądała teraz procedura przekazania gruntu?

Kiedyś można się było zrzec użytkowania wieczystego jednostronnie. Teraz nie jest już tak łatwo. Złożyliśmy do Urzędu Dzielnicy Żoliborz wniosek z informacją, że mamy zgodę Walnego Zgromadzenia na zrzeczenie się tej działki. 3 lutego rozmawiałam na ten temat z burmistrzem Pawłem Michalcem. Procedura formalnego przekazania trochę potrwa. Z treści uchwały Walnego wynika, że na tym terenie zorganizowany jest parking dla naszych członków i mieszkańców (na około 87 samochodów). Warunkiem przekazania gruntu jest ustalenie korzystnych warunków formalno-finansowych, w tym co jest najważniejsze dla naszych członków – utrzymania tego parkingu. Niemniej nadal płacimy wieczyste użytkowanie oraz ponosimy koszty utrzymania tego terenu.

Przypomnę, że kilka lat temu Walne Zgromadzenie zgodziło się również na oddanie do Miasta drogi publicznej – ulicy Tołwińskiego. Zrobiliśmy to dlatego, by mieszkańcy nie ponosili kosztów utrzymania czegoś, co już nie jest nasze, bo stało się drogą publiczną. Do chwili obecnej sprawa nie została załatwiona. Brakuje nam dokumentacji uzbrojenia terenu. Z panem burmistrzem uzgodniliśmy, że w trybie roboczym ustalone zostaną szczegóły dotyczące warunków formalnych przejęcia drugiej części ulicy Tołwińskiego. Jedna część już została przekazana. Sprawa zakończy się, gdy zostanie podpisany protokół zdawczo-odbiorczy przez obie strony.

Sprawa oddania Górek Włościańskich ciągnęła się 20 lat. Część mieszkańców protestowała przeciwko rezygnacji z tego terenu.

Dla uspokojenia mieszkańców dodam, że Górki, jako dawne forty, znajdują się w ewidencji zabytków. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Górki są oznaczone jako obszar, który ma mieć funkcję parkową.

Gdy uda się go przekazać, spółdzielcy przestaną wnosić opłaty za utrzymanie tego terenu. Zwłaszcza, że tutaj cały czas byłoby użytkowanie wieczyste, które nie przekształciłoby się we własność, bo ustawa o przekształceniu dotyczy tylko terenów zabudowanych budynkami mieszkaniowymi. Dzisiaj wszystko tak dużo kosztuje. Wydaje mi się, że to właściwy kierunek, żeby ten teren oddać i nie ponosić opłat.

Dodatkowym argumentem za przekazaniem Górek jest to, że Miasto nie może inwestować w tereny zielone, które nie są jego wyłączną własnością. Liczymy zatem, że po przekazaniu tereny te zostaną zrewitalizowane przez Miasto, tak jak stało się to już na ich części, chociażby prace w rejonie stawów.

Mamy również nadzieję na pomysły naszych mieszkańców, które będą mogły być na tym terenie realizowane w ramach budżetu partycypacyjnego.

W zeszłym numerze rozmawialiśmy o inwestycjach. Ostatnio ogłoszono konkurs na koncepcję architektoniczną inwestycji Włościańska 12. Od kilku lat rozmawiamy też o windach w budynkach Popiełuszki 3 na Żoliborzu II. Czy mieszkańcy doczekają się ich zamontowania?

Urząd Dzielnicy Żoliborz odmówił wydania decyzji pozwolenia na budowę na zainstalowanie wind. Zaskarżyliśmy tę decyzję. Wojewoda przychylił się do naszej skargi i zobowiązał Urząd do rozpatrzenia raz jeszcze naszego wniosku. Dostaliśmy informację, że Urząd Dzielnicy podjął już czynności związane z wydaniem decyzji. Na początku wszczęcia procedury dał nam niestety aż 14 warunków, a ostatnio jeszcze 4 warunki, które musimy spełnić, by uzyskać pozwolenie na budowę. To komplikuje sprawę. A przecież my nie prosimy o pieniądze, tylko o umożliwienie usunięcia barier architektonicznych. Nie naruszamy ani przepisów prawa budowlanego w zakresie dokumentacji projektowej i uzgodnień, ani praw właścicielskich. Działamy za zgodą wszystkich współwłaścicieli budynku i nieruchomości. Chcemy pomóc ludziom, ale Urząd nam tego nie ułatwia. Nie przypuszczałam, że cztery lata będziemy się starać o decyzję pozwolenie na budowę. Ta winda już dawno powinna być wybudowana. Mieliśmy już przyznane pieniądze z PFRON-u. Dostaliśmy po 120 000 zł dofinansowania na jedno urządzenie i nie mogliśmy z tych środków skorzystać. Nie godzimy się z tak długimi procedurami.

W zeszłym roku nowym dyrektorem Społecznego Domu Kultury został pan Paweł Świętorecki. Odbyło się już kilka koncertów i wydarzeń dla dzieci – ostatnio bal karnawałowy oraz koncert z okazji Walentynek dla dorosłych. Jakie są państwa plany na działalność społeczno-kulturalną w 2023 roku?

Oprócz wydarzeń lokalnych pewnie zorganizujemy też imprezę plenerową w lipcu na święto spółdzielczości. Współpraca z dyrektorem dobrze się układa. Chcemy rozwijać SDK. Jako Zarząd przeznaczymy też środki na wsparcie wydarzeń lokalnych. Wszystkie nasze Osiedla dostaną dofinansowanie po 5 000 zł na imprezy plenerowe dla mieszkańców.

Niedawno udało się przywrócić wydarzenia kulturalne w Osiedlu Rudawka. Czy dojdzie do formalnego przywrócenia Klubu „Szafir?

Tak. Funkcja Klubu „Szafir” została przez Zarząd przywrócona. Gdy scena w budynku Administracji była wcześniej demontowana, to kazałam wszystko dokładnie opisać, oznaczyć numerkami i zrobić dokumentację fotograficzną, żeby w razie powrotu do działalności społeczno-kulturalnej w Osiedlu łatwo można było odbudować scenę. Za jej przywrócenie zapłacił Zarząd, mimo że to Rada Osiedla zdecydowała o likwidacji Klubu. Ważne, że udało się zwiększyć odpis na działalność społeczno-kulturalną. Wcześniej to był 1 grosz z metra kwadratowego, a od września zeszłego roku to 4 grosze. Ludzie potrzebują takiego miejsca jak Klub „Szafir”. Dowodem choćby wypełniona po brzegi sala na ostatnich koncertach.

Na naszych osiedlach żyje wiele zwierząt, między innymi ptaki, jeże, czy też koty wolnożyjące. Przestrzeganie ich praw jest również monitowane przez działające na terenie naszej Spółdzielni fundacje, stowarzyszenia i samych członków. Jakie działania w tym zakresie podejmuje Spółdzielnia?

Trudno być głuchym na potrzeby środowiska. Wiadomo, że takie sytuacje nie są celowe, że ktoś chce zrobić jakąś krzywdę którymkolwiek zwierzakom. Sama dokarmiam wolnożyjące zwierzęta, kupuję jedzenie kotom, psom i ptakom. Albo ktoś jest wrażliwy na otoczenie, albo nie jest – szkolenie tego nie zmieni.

Pamiętam, co się działo na Rudawce, gdy planowaliśmy wyburzenie starej piekarni. Ktoś zgłosił, że w budynku gniazdują ptaki w okresie lęgowym. Po ekspertyzie okazało się, że były tam tylko pozostałości gniazda. Po wyburzeniu budynku zamontowaliśmy dużo budek lęgowych w okolicy. Nie Osiedle, tylko Zarząd – po to, żeby działać również dla środowiska. Wszystko zależy od ludzi.

Musimy mieć też na uwadze dobro mieszkańców. Ptaki lubią budować swoje gniazda w przewodach wentylacyjnych i kominowych albo w rynnach. Nie są to właściwe miejsca ani dla nich, ani dla mieszkańców. Trzeba znaleźć tutaj zdrowy kompromis, a jednym z nich jest niewątpliwe budowanie bezpiecznych miejsc lęgowych dla naszych „ptasich sąsiadów”.

Każdy dyrektor Osiedla ma też zawartą umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie pielęgnacją zieleni. W takim zakresie mamy sprawę zabezpieczoną. Jeżeli mielibyśmy zatrudnić dodatkowe osoby, to musiałyby wzrosnąć koszty. Chodzimy też na szkolenia do Urzędu Miasta dotyczące tego, jak planować i utrzymywać zieleń międzybudynkową.

Jak układają się Pani relacje z nową Radą Nadzorczą?

Współpraca z Radą układa się bardzo dobrze, jednakże pragnę zaznaczyć, że Rada jest wymagająca i zaczyna mnie już punktować. Na ostatnim posiedzeniu przewodniczący zapytał, jakie czynności zostały podjęte w zakresie scentralizowania dostaw części usług. Chodzi o to, żebyśmy dla wszystkich Osiedli zamawiali na przykład co kwartał środki czystościowe, artykuły biurowe, materiały eksploatacyjne typu energooszczędne żarówki i oprawy – by mieć wpływ na cenę i jakość. Żebyśmy stworzyli platformę zakupową jako duży podmiot gospodarczy. Zostały już zatwierdzone plany gospodarcze, możemy zatem zacząć myśleć o centralizacji pierwszych zadań.

Rada monitoruje też sprawę wyodrębnień. Grunty mamy w większości uregulowane, ustalane są służebności – każda nieruchomość przygotowana do wyodrębnienia musi spełniać wymagania przepisów Prawa budowlanego, musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Chcemy też działać w zakresie obniżania kosztów. Na przykład w kwestii ciepła, na papierze, Veolia podwyższyła cenę o 40%, ale faktycznie wychodzi nawet blisko 90%.

Zaliczki na pokrycie kosztów dostawy ciepła w naszej Spółdzielni, zgodnie z założeniami do planu gospodarczo-finansowego na 2023 r., skalkulowane zostały na poziomie 40% wzrostu, w stosunku do kosztów ciepła z 2022 r.

Dodam, że energia elektryczna również zdrożała. My do końca stycznia tego roku obciążaliśmy naszych mieszkańców kosztami energii elektrycznej za wykorzystanie w częściach wspólnych nieruchomości oraz na oświetlenie terenu w taryfie G-11 stawką 401,00 zł/MWh netto. Od 1 lutego zgodnie z ustawą chroniącą odbiorców wrażliwych, w tym spółdzielnie mieszkaniowe, za dostawę energii od E.ON w taryfie G11o (dla odbiorców w grupie taryfowej Go – części wspólne budynków wielolokalowych) zostaniemy obciążeni ceną 1 730zł/MWh netto + VAT.

Z tarczą rządową do końca tego roku płacić będziemy 693 zł/MWh netto + VAT.

Staramy się edukować ludzi, żeby na przykład w sposób racjonalny wietrzyli swoje mieszkania, nie ogrzewali się kosztem sąsiadów – bo jeden zakręci, a drugi musi więcej grzać, gdyż mają wspólną ścianę. Rada chciałaby mieć efekty zmian, tylko że bez inwestycji w zasoby mieszkaniowe nic się nie wydarzy. Cieszę się, że Rada myśli „do przodu”.

Chciałabym również zachęcić mieszkańców, żeby powiedzieli nam, czego oczekują w zakresie inwestycji energetycznych. Myślę o magazynach energii, ładowarkach do samochodów elektrycznych, fotowoltaice, pompach ciepła, o systemowym dofinansowaniu kosztów wymiany okien w mieszkaniach. Do tej pory czułam duży sprzeciw, ale w związku z tym, że doświadczamy bardzo dużych podwyżek, to może mieszkańcy jeszcze raz przemyślą i odpowiedzą na pytanie, czy powinniśmy inwestować w zmiany. Bo jeśli nie będziemy robić nic, to na pewno będzie tylko drożej. Częściowo trzeba oczywiście skorzystać ze swoich pieniędzy, ale możemy też wystąpić i dostać fundusze zewnętrzne, europejskie. Mogliśmy być pierwsi, ale przez blokadę na Walnym Zgromadzeniu inne spółdzielnie już nas wyprzedziły.

Bardzo się cieszę, że Rada jest wymagająca. Chciałabym sprostać tym wymaganiom. To jest coś, na czym mi także zależy: rozwój poprzez inwestowanie w ludzi, w istniejącą zabudowę (remonty, modernizacje, usuwanie barier architektonicznych, zieleń itp.), ale i w nowe inwestycje, w tym budownictwo lokatorskie i senioralne, po to, żeby ludziom łatwiej się żyło.

Rozmawiali: Danuta Wernic i Bartłomiej Pograniczny