Skończmy z użytkowaniem wieczystym

Superficies solo cedit – to stara, rzymska zasada prawna, która w wolnym tłumaczeniu oznacza, że właściciel gruntu jest równocześnie właścicielem wszystkiego, co na tym gruncie się znajduje.

 

Owa klasyczna reguła znajduje odzwierciedlenie w obowiązującym w Polsce kodeksie prawa cywilnego, nie posiada jednak charakteru bezwzględnie obowiązującego. Wyjątek stanowią między innymi budynki wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Należy przy tym pamiętać, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wygasa najpóźniej po upływie 99 lat.

Mimo iż instytucja użytkowania wieczystego pojawiła się w Polsce dość dawno, bo w 1961 roku, służąc wówczas przede wszystkim jako instrument kontroli państwa nad gruntami wielkich miast, po roku 1989 nie została zlikwidowana. Przyczyn jej tak długiego funkcjonowania jest zapewne wiele. Wydaje się, że zasadniczą pozostawały piętrzące się trudności przy wykupie gruntów przez ich użytkowników i współużytkowników wieczystych: między innymi niemożność urealnienia kwoty wymaganej jako opłata za przekształcenie oraz wielka nieraz liczba współużytkowników wieczystych jednej nieruchomości. W rozwiązaniach dotychczasowych wymagano, by zgodę na przekształcenie wyraził każdy z nich, co w praktyce jest trudne do osiągnięcia. Choćby z powodu nieuregulowanych spraw spadkowych dotyczących poszczególnych nieruchomości.

Zatem, pomimo istnienia aktów prawnych umożliwiających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności, wciąż z nadzieją oczekujemy na ostateczny kształt ustawy, która pozwoliłaby mieszkańcom miast odetchnąć z ulgą, w poczuciu bycia naprawdę „na swoim”.

Przekształcenie na mocy uchwały

We wrześniowym numerze „Życia WSM” mecenas Marcin Żmijewski szerzej przedstawił możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na mocy uchwały Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 roku.

Jest to forma przekształcenia korzystna dla użytkowników wieczystych, ponieważ przewiduje wysoką bonifikatę. Jeśli w poprzednich latach złożyliśmy w Urzędzie Dzielnicy Żoliborz wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, nie musimy tego robić powtórnie. Wystarczy złożenie wniosku o bonifikatę 99% na podstawie wyżej wymienionej uchwały. Do wniosku dołączamy aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, której jesteśmy współużytkownikiem wieczystym.

Koszt przekształcenia będzie w tej sytuacji uzależniony od aktualnej ceny gruntu, którą określi rzeczoznawca w tzw. operacie szacunkowym.

Jak dowiedziałam się w Urzędzie Dzielnicy Żoliborz, na chwilę obecną złożono tam kilka tysięcy wniosków dotyczących nieruchomości wielobudynkowych, trzeba więc uzbroić się w cierpliwość. Ich rozpatrywanie może potrwać.

Mecenas Żmijewski wspomniał także o będącym w fazie legislacji nowym projekcie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.

Czekamy na ustawę

Obecny rząd (za projekt odpowiada Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa) zaproponował własny projekt ustawy jeszcze w ubiegłym roku, jednak wzbudził on tak wiele kontrowersji i protestów ze strony zainteresowanych środowisk, że projekt nie trafił jeszcze do parlamentu.

Może szkoda, że wcześniej nie skonsultowano projektu z tymi, których bezpośrednio miał dotyczyć. Mam tu na myśli przede wszystkim środowisko spółdzielców czy przedstawicieli wspólnot mieszkaniowych.

Wątpliwości co do projektu zgłaszały również firmy deweloperskie, ponieważ proponowane przepisy opóźniłyby realizację wielu inwestycji.

Podmiotów, które zostaną objęte ewentualnym przekształceniem jest w Polsce około 1,5 miliona. Resort infrastruktury postanowił zatem zmienić zapisy projektu ustawy, którego najnowszą wersję ogłosił 12 maja 2017 r. Ustawa według założeń miała wejść w życie z dniem 1 października b.r., tak się jednak nie stało. Pod znakiem zapytania stoi nie tylko termin wejścia ustawy w życie, lecz także ostateczny jej kształt, który może ulec zmianie podczas prac w parlamencie.

Mimo iż nie dysponujemy wersją ostateczną ustawy, spróbuję przybliżyć Państwu dotychczasowy jej projekt w najważniejszych punktach. Być może kolejny projekt nie będzie się od niego znacząco różnił.

Projekt dotyczy m.in. gruntów pod budownictwem wielorodzinnym, pod budynkami jednorodzinnymi oraz lokalami użytkowymi i usługowymi, znajdującymi się w budynkach mieszkalnych.

Przewiduje on mianowicie, iż grunty przejdą na własność dotychczasowych użytkowników wieczystych z mocy samego prawa. Oznacza to, że bez żadnego udziału (zgody) użytkownika wieczystego, automatycznie grunt z dniem określonym w ustawie stanie się jego własnością. Niestety, nie obędzie się bez opłat.

Ile to będzie kosztować?

Opłata na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu będzie obowiązkowa. Pamiętając, że w nowym projekcie wszelkie terminy mogą ulec zmianie, spójrzmy na kwotę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywała nas na dzień 1 stycznia 2017 r., a zatem na kwotę, którą opłaciliśmy w 2017 r. do dnia 31 marca.

Taka sama opłata byłaby wnoszona przez okres 20 lat liczony – według obecnego projektu – od dnia 1 stycznia roku 2018. Będzie ona podwyższana jedynie według wskaźnika inflacji za dany rok. Opłatę roczną będzie można rozłożyć na raty na wniosek złożony w urzędzie dzielnicy, nie później jednak niż 14 dni przed upływem terminu płatności, czyli 31 marca danego roku.

Okres 20 lat dotyczy wyłącznie osób fizycznych nieprowadzących w dniu 1 lipca 2017 r. działalności gospodarczej zarejestrowanej w swoim lokalu. Jest to zatem ostatni moment na zmianę adresu działalności gospodarczej, bowiem w każdym innym przypadku opłata za przekształcenie będzie naliczana przez okres 33 lat.

Będzie możliwe wniesienie opłaty za przekształcenie w pełnej wysokości, bez potrzeby rozkładania jej spłaty na 20 lub 33 lata. Właściciel będzie mógł dokonać jednorazowej opłaty w każdym momencie trwania tego obowiązku.

W tym miejscu może powstać pytanie: jaką stawkę roczną zapłacą użytkownicy wieczyści, którzy na wymieniony w ustawie dzień 1 stycznia 2017 r. nie uzyskali wyroku sądowego w sprawie wysokości opłat. Wejście ustawy w życie spowoduje przerwanie postępowań ws. opłat za wieczyste użytkowanie.

Rada miasta st. Warszawy, zgodnie z ustawą, ma prawo udzielić 50% bonifikaty od opłaty za przekształcenie, jednak tylko wówczas, gdy wniesiemy opłatę jednorazowo w całości, bez rozkładania jej na 20 lat. Czy będą obowiązywały bonifikaty socjalne, przeznaczone dla osób o niskich dochodach? Jeszcze nie wiadomo.

Dzień po wejściu ustawy w życie użytkownicy wieczyści planują złożyć do Rady m. st. Warszawy petycję – projekt uchwały w sprawie korzystniejszych bonifikat przy przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności na mocy ustawy. Być może bonifikaty takie zostaną uchwalone. Możemy chyba na to liczyć, biorąc pod uwagę korzystne 95% i 99% bonifikaty zawarte w uchwale Rady Warszawy z dnia 8 czerwca bieżącego roku.

Czekamy zatem z niecierpliwością na kolejną wersję projektu ustawy. Pytanie tylko: jak długo jeszcze?

Agata Gardas