Trudne rozmowy z Miastem

Środowisko spółdzielni mieszkaniowych od lat spotyka się, by omawiać najbardziej palące problemy stolicy. To spotkanie było jednak wyjątkowe, bo po raz pierwszy udało się zaprosić taką silną reprezentację władz stolicy. 28 listopada, w Społecznym Domu Kultury, spółdzielcy i reprezentanci Miasta dyskutowali o sprawach gruntowych, energetyce i gospodarce odpadami.

Gospodarzem wydarzeania była prezes WSM Barbara Różewska. Tuż po 14, w dużej sali SDK, gdzie zwykle odbywają się Walne Zgromadzenia, otworzyła zebranie i powitała gości. Władze stolicy reprezentowali wiceprezydent Tomasz Bratek, odpowiedzialny za sprawy gruntowe, sekretarz miasta Włodzimierz Karpiński, dyrektor Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa Arkadiusz Kuranowski, naczelnik Wydziału Mienia m.st. Warszawy Jarosław Węgrzyn, a także kierownik Działu Regulacji Stanów Prawnych Mienia m.st. Warszawy w Wydziale Mienia m.st. Warszawy Agnieszka Nowik.

Za stołem prezydialnym zasiedli: burmistrz Żoliborza Paweł Michalec, zastępczyni burmistrza Bielan Sylwia Lacek, stołeczny radny Mariusz Frankowski oraz poseł Marcin Kierwiński.

Na widowni pojawili się prezesi kilku spółdzielni mieszkaniowych m.in.: Andrzej Półrolniczak (RSM Praga), Barbara Hruszowiec (WSM Żoliborz Centralny), Grzegorz Okoński (Energetyka), Grzegorz Jakubiec (Służew nad Dolinką) i Ryszard Mikołajczyk (Torwar).

Co dalej z gruntami o nieuregulowanym stanie prawnym?

Pierwsza część spotkania poświęcona została sprawie regulacji stanu gruntów. Czytelnicy „Życia WSM” mogli śledzić proces przekształcania użytkowania wieczystego gruntu we własność.

Starania o przyjęcie odpowiedniej ustawy trwały kilka lat – potem żmudny proces wystawiania zaświadczeń, wniosków o bonifikaty i regulacji ksiąg wieczystych. Czasami trzeba było też dokonać nowego podziału działek gruntowych w sytuacji, gdy były problemy z przekształceniem. Tę sprawę można w zasadzie uznać za zamkniętą. W wielu spółdzielniach, w szczególności w Warszawie, są jednak grunty o nieuregulowanym stanie prawnym. Chodzi o to, że dana spółdzielnia postawiła budynek na określonym terenie, ale nie ma żadnego tytułu do gruntu – ani użytkowania wieczystego, ani tym bardziej prawa własności. Wiąże się to z wieloma problemami: w budynkach na takich gruntach nie można przekształcić we własność lokatorskiego czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, nie można też zamontować windy. Można się za to spodziewać wezwań od Miasta o opłaty za bezumowne korzystanie z gruntu (mamy takie przypadki w zasobach WSM na Bielanach).

Spotkanie w SDK zaczęło się zaledwie kilka godzin po posiedzeniu ministerialnej komisji ds. regulacji stanu prawnego gruntów, powstałej z inicjatywy posła Pawła Lisieckiego. Komisja pracuje nad projektem ustawy, jednak daleko jeszcze do ustalenia satysfakcjonującej wszystkie strony wersji.

Dlatego spółdzielcy próbują porozumieć się w tej sprawie z Miastem. Stolica proponuje skorzystanie z art. 35 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia, która 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów stanowiących własność m.in. Skarbu Państwa lub gminy oraz przed tym dniem wybudowała budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel działki, w tym przypadku Miasto, przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. Ma ono wynieść tyle, ile wartość rynkowa gruntu. Na szczęście przepisy pozwalają na udzielenie bonifikaty
– przedstawiciel Miasta zapowiedział, że może być to 98 lub 99% bonifikaty. Jednak tam, gdzie spółdzielnie nie wybudowały budynków, nie można by zastosować tych przepisów.

Spółdzielcy nie są zadowoleni z tego rozwiązania. Zwracają uwagę na brak szczegółów całego procesu. Ich zdaniem trzeba najpierw ustalić jasne procedury dotyczące wyceny oraz zasady opłat i bonifikaty. Środowisko przedstawiło własny projekt Miastu, ale nie dostało wciąż odpowiedzi. Prezydent Bratek znał ten projekt – ocenił, że jest niezgodny z interesem Miasta. Prezes Różewska odpowiedziała, że trzeba szukać porozumienia. – Spróbujmy dziś pogodzić interes Miasta i interes spółdzielców – dodała.

Reprezentujący WSM mecenas Adam Kuźnicki zwrócił uwagę na problemy wynikające z art. 207 i 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Teoretycznie dają one szansę na uzyskanie prawa do nieuregulowanych gruntów, tyle że spółdzielnia musi wykazać, iż wybudowała nieruchomość z własnych środków. Nie wszędzie zachowały się jednak dokumenty. Zdaniem mecenasa sama decyzja lokalizacyjna powinna być podstawą do przekazania gruntu spółdzielni. To nie spółdzielnia powinna udowodnić swoje prawa, a Miasto ewentualnie powinno dowieść, że mimo decyzji lokalizacyjnej ktoś inny jest właścicielem budynków. Prawnik podkreślił, że takie podejście zaczyna prezentować Sąd Najwyższy. Powołując się na ten sam wyrok SN, prezydent Bratek doszedł jednak do przeciwnych wniosków. Podsumował, że dopóki nowe podejście sądów się nie utrwali, Miasto proponuje skorzystanie ze ścieżki z art. 35 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Grzegorz Okoński, prezes spółdzielni Energetyka, przypomniał, że w latach 70. i 80. mieszkańcy spółdzielni wzięli kredyty na setki milionów złotych, by powstały budynki na terenach, do których dziś nie mają praw. Ponieśli koszty, które musiałyby wziąć na siebie władze Warszawy, skoro uznają te tereny za własne. Dlatego brak regulacji gruntu to dyskryminacja. – Mieszkańcy nie rozumieją, dlaczego sąsiedzi z innych budynków mają załatwioną sprawę gruntów. Nie mogą na przykład zamieniać lokali, za chwilę nie będzie też można brać dotacji na OZE. Nasza determinacja, by to rozwiązać jest duża – dodał prezes.

Model energetyczny Warszawy do 2050 roku

W drugiej części spotkania wystąpił zastępca dyrektora Biura Infrastruktury stolicy Leszek Drogosz. Opowiedział o polityce energetycznej dla Warszawy. Przypomniał, że do 2020 skupiano się przede wszystkim na ograniczaniu opłat. Potem, w nowej strategii, podkreślono również potrzebę dbania o bezpieczeństwo środowiska – produkcja energii wpływa przecież na jakość powietrza i zdrowie mieszkańców. Niestety władze centralne nie inwestowały w rozwój energetyki odnawialnej, dlatego te rozwiązania muszą być wprowadzane przez samorządy.

Miasto przygotowało model energetyczny Warszawy do 2050. Eksperci zakładają, że będziemy wtedy opierać się głównie na elektryczności jako na źródle wszystkich potrzeb energetycznych. Dlatego dużym wyzwaniem jest ograniczanie zużycia prądu także w zasobach mieszkalnych.

Według wyliczeń Miasta diametralnie zmieni się kwestia transportu indywidualnego. W 2050 roku, zamiast 1 600 000 zarejestrowanych aut, w Warszawie ma być ich tylko 400 000.

W tej części prezes Różewska ogłosiła, że otrzymała przed spotkaniem informację od Veolii o podwyżce ceny za ciepło aż o 40%. Przypomniała, że WSM przygotowała koncepcję „Zielony WSM”, obejmującą inwestycje w fotowoltaikę, pompy ciepła i inne zmiany. Na razie dyskusja na ten temat została przerwana – spółdzielcy, obawiając się pożyczki potrzebnej do jej realizacji, zdjęli punkt dotyczący tej koncepcji z porządku obrad Walnego Zgromadzenia. Czy warto wracać do rozmów? – Takich inicjatyw potrzeba będzie dziesiątek, a nawet setek w całym mieście – ocenił Drogosz.

Czy spadną ceny za odbiór śmieci?

Trzecia część spotkania była najbardziej interesująca, bo dotyczyła wszystkich mieszkańców stolicy. Zebrani chcieli się dowiedzieć, jakie działania podejmuje Miasto, by zredukować koszty gospodarowania odpadami. Sprawę starał się przybliżyć sekretarz Włodzimierz Karpiński. Przypomniał, że w przyszłym roku w Warszawie zostanie uruchomiona największa w Europie Środkowo-Wschodniej elektrociepłownia na odpady, spełniająca wszystkie wymogi środowiskowe, a przy spalaniu powstanie także energia elektryczna i cieplna. W trakcie procedowania jest też biogazownia – produkcja gazu z bioodpadów pozwoli na obniżenie wydatków związanych z zakupem tego surowca. Trzecią inwestycją ma być nowoczesne centrum edukacyjne, na temat recyklingu, przy ulicy Kampinoskiej. Od 2024 cały system miejski stanie się bardziej uporządkowany. Będzie spełniał wymogi środowiskowe i jednocześnie może pozwolić na zatrzymanie rosnących cen.

Ważnym elementem jest też kwestia odbioru odpadów. Miasto, by obniżyć koszty, chciało zlecić miejskiej spółce MPO, z wolnej ręki (w tzw. procedurze in-house), odbiór odpadów w kolejnych trzech dzielnicach. To się jednak nie udało. W mediach obawiano się monopolu – Miasto podkreśla, że spółka deklarowała, iż nie będzie miała wyższych cen niż średnia z postępowań przetargowych w innych dzielnicach Warszawy. Warto jednak zaznaczyć, co nie padło na spotkaniu, że nie to okazało się faktycznym problemem. Prywatne podmioty wniosły sprzeciw – zwróciły uwagę, że MPO nie spełnia warunków, by uczestniczyć w procedurze in-house. Krajowa Izba Odwoławcza przychyliła się do ich argumentów i uchyliła decyzję Miasta. Stanowisko Izby podtrzymał potem Sąd Zamówień Publicznych.

Agnieszka Jakubowska – dyrektor Biura Gospodarki Odpadami – podkreślała niezadowolenie Miasta z decyzji KIO. Biuro przygotowuje teraz przetargi na odbiór odpadów. Nie zamierza jednak rezygnować z kolejnego podejścia do procedury in-house.

Dyrektor przyznała, że w ramach spotkań ze środowiskiem spółdzielców otrzymała propozycję dotyczącą zmiany metody naliczania opłaty za odbiór śmieci. Trwa analiza projektu.

Skoro Miasto inwestuje w system gospodarowania odpadami, z sali padło pytanie: jak dużo energii uda się uzyskać dzięki spalarni i jak to wpłynie na opłaty za odbiór odpadów.

Sekretarz miasta ocenił, że elektrociepłownia zapewni 20-25% potrzeb energetycznych stolicy. Trudno jednak powiedzieć, o ile stanieją opłaty – rok temu nikt nie przewidywał aż tak wysokiej inflacji. Jest jednak szansa, że ceny „będzie można dyscyplinować”.

Miejmy nadzieję, że tak się rzeczywiście stanie. Swój udział w tej zmianie będą mieli też spółdzielcy, którzy, pewnie na niejednym jeszcze spotkaniu, będą dyskutować z Miastem, jak poprawić sytuację mieszkańców.

Bartłomiej Pograniczny

Artykuł ukazał się numerze 6/2022 „Życia WSM”.