W końcu staniemy się właścicielami gruntów
Emocji wokół bonifikat ciąg dalszy. Jeszcze w poprzednim numerze informowaliśmy, że nie warto się spieszyć z przekształcaniem gruntu, bo ustawa przekształceniowa nie wymaga od rad gmin przyznania bonifikaty przy przekształceniu, a jedynie daje im taką możliwość. Na szczęście Rada Warszawy szybko z niej skorzystała i jeszcze przed wyborami przyznała mieszkańcom stolicy 98% bonifikatę za jednorazowe wniesienie wszystkich opłat przekształceniowych. Jednak 13 grudnia Rada się z tej decyzji wycofała i obniżyła wysokość upustu do 60%. Presja społeczna sprawiła, że władze Warszawy musiały jeszcze raz pochylić się nad tematem. Miejscy radni przywrócili korzystną, 98% bonifikatę. Możemy więc przejąć grunt naprawdę tanio. Jednak w części osiedli nie obędzie się bez problemów.
Przypomnijmy: 1 stycznia użytkowanie wieczyste gruntów, na których stoją budynki z lokalami mieszkaniowymi zamieni się we własność. Opłaty za użytkowanie wieczyste to duży wpływ dla poszczególnych gmin. Żeby nie straciły zbyt szybko dochodów, ustawodawca przewidział dość długi okres przejściowy. Przez 20 lat, już jako właściciele gruntu, będziemy płacić coroczną opłatę przekształceniową. Jaka będzie jej wysokość? Taka, jak opłata za użytkowanie wieczyste, jaką zapłaciliśmy za 2018 rok (chyba że miasto zdąży ją nam do końca roku wypowiedzieć). Ustawodawca przesunął pierwszą opłatę przekształceniową na 2020 rok. Wychodzi więc na to, że w 2019 nie zapłacimy nic, ale w 2020 zapłacimy za dwa lata. I tak aż do 2039 roku. Co potem? Wtedy zaczniemy płacić podatek od nieruchomości gruntowej, który jest dużo niższy. Ale, jeśli tylko się postaramy, możemy mieć niższe opłaty dużo wcześniej. I tu właśnie pojawia się bonifikata.
Własność gruntu za grosze
Żeby z niej skorzystać, musimy najpierw uzyskać zaświadczenie od prezydenta miasta, że jesteśmy już właścicielami gruntu. Gdy posiadamy wyodrębnioną własność otrzymamy je sami, a jeśli mamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zaświadczenie dostanie Spółdzielnia. Urząd miasta ma 12 miesięcy na przesłanie nam takiego zaświadczenia, czyli zrobi to do końca 2019 roku. Jeśli chcemy uzyskać je wcześniej, powinniśmy złożyć wniosek sami (w przypadku wyodrębnionej własności) albo musi to zrobić WSM. Wtedy Urząd ma tylko 4 miesiące na wydanie zaświadczenia. Po co nam ten dokument? To z niego oficjalnie dowiemy się, jaka obowiązuje nas opłata przekształceniowa. Tę kwotę powinniśmy pomnożyć przez 20 i zadeklarować, że chcemy zapłacić całość jednorazowo. Wtedy uzyskamy 98% bonifikatę. Załóżmy, że w zaświadczeniu Urząd wyliczy, że mamy płacić co roku 250 złotych opłaty przekształceniowej. Przez 20 lat zapłacilibyśmy zatem 5000 złotych. Jeśli zadeklarujemy jednorazową wpłatę, zapłacimy grosze, bo tylko 2% od tej kwoty – zaledwie 100 złotych.
Problematyczne pawilony
Zgodnie z ustawą do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności dochodzi pod budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. W obu tych przypadkach, jeśli na działce położone są również garaże, pod nimi też dochodzi do przekształcenia gruntu. Jeśli w budynku mamy lokale usługowe, to grunt pod nimi takżę ulega przekształceniu (bo stanowią one mniej niż połowę lokali budynku). Jeżeli jednak garaże znajdują się na oddzielnej działce, to użytkowanie wieczyste na niej pozostanie. Tam trzeba będzie skorzystać z dotychczasowej 95% bonifikaty. Nieco gorszej, bo nie od wartości użytkowania wieczystego, tylko ceny gruntu, która jest wyższa; ale i tak warto z niej skorzystać. By móc to zrobić spółdzielnia lub właściciele, w przypadku odrębnej własności garaży, do 31 marca musi złożyć do Urzędu Dzielnicy wniosek o kontynuowanie postępowania o 95% bonifikatę.
Tak samo w przypadku pawilonów usługowych. Jednak tu pojawia się poważny problem. W sytuacji, gdy właściciel lokalu użytkowego zdążył kupić go od Spółdzielni, to może spać spokojnie. Przy przekształceniu nie przekroczy progu dozwolonej pomocy publicznej (200 tys. euro). Mówimy tu o pomocy, ponieważ przekształcenie gruntu nawet bez bonifikaty jest bardzo tanie, stawia takiego przedsiębiorcę w lepszej sytuacji od tego, który np. nie może przekształcić gruntu. A co z naszą Spółdzielnią? Ona niestety próg dozwolonej pomocy przekroczy. WSM jest właścicielem wielu lokali usługowych, które jako podmiot gospodarczy wynajmuje. A to oznacza, że będzie musiała oddać nadwyżkę ponad dozwoloną pomoc. O jakich wielkościach mówimy? Aż o 80% wartości nieruchomości. Pojawił się już projekt zmian w ustawie, który miałby przeciwdziałać tym ogromnym kosztom. Miejmy nadzieję, że szybko zostanie uchwalony.
Wśród prawników są też opinie, że Spółdzielnia w ogóle nie powinna występować o 98% bonifikatę nawet przy lokalach mieszkalnych, bo też może się narazić na niedozwoloną pomoc publiczną. Jeśli takie rozwiązanie się przyjmie (oby nie), to jedyną możliwością na skorzystanie z bonifikaty będzie wyodrębnienie lokalu. Wtedy członek WSM, posiadający już pełną własność, sam złoży wniosek o 98% obniżkę.
Niezależnie od tego ustawa stawia w niejasnej sytuacji mieszkańców tych osiedli, w których pawilony usługowe znajdują się na tych samych działkach, co budynki mieszkalne. Urzędy Dzielnic mogą niekorzystnie interpretować ustawę. – Nie we wszystkich przypadkach jest jasne, czy dojdzie do przekształcenia użytkowania wieczystego. W niektórych miejscach mamy bardzo skomplikowane stany prawne gruntu – mówi Jarosław Kasperek, notariusz od lat współpracujący z WSM. Urzędy mogą uznać, że pawilon uniemożliwia przekształcenie, dopóki nie zostanie wyłączony do innej księgi wieczystej. A nie zawsze da się to zrobić, bo działka z pawilonem powinna mieć dostęp do drogi publicznej. – Jeśli Urząd uzna, że nie doszło do przekształcenia, to może żądać od nas opłaty za użytkowanie wieczyste. Dlatego tam, gdzie mieszkańcy mają wyodrębnioną własność, właściciele powinni jak najszybciej złożyć wniosek o zaświadczenie o przekształceniu użytkowania. Po czterech miesiącach będą przynajmniej mieli jasną sytuację – dodaje prawnik.
Zobaczymy w praktyce
Najbliższe miesiące pokażą, jakie będą interpretacje Urzędów. Być może unikniemy bałaganu. Gdy tylko pojawią się odpowiednie wzory formularzy, warto jak najszybciej złożyć wniosek o zaświadczenie. Jeśli potem spóźnimy się z deklaracją o jednorazowej wpłacie za 20 lat, najwyżej zapłacimy jedną opłatę przekształceniową. I tak będziemy mogli uzyskać 98% bonifikatę od pozostałych 19 opłat.
W większości przypadków nie będzie problemów prawnych i za nieduże pieniądze w końcu staniemy się właścicielami gruntów, na których od tak wielu lat stoją nasze budynki.
Bartłomiej Pograniczny
Artykuł ukazał się w numerze 6/2018 „Życia WSM”