WSM liczy na zmiany w prawie spółdzielczym
13 czerwca w sejmowej sali im. Macieja Rataja odbyło się posiedzenie Zespołu Parlamentarnego ds. Ogrodów Działkowych i Spółdzielczości, na którym przedstawiciele warszawskich spółdzielni mieszkaniowych przedstawili postulaty dotyczące niezbędnych zmian w ustawach spółdzielczych.
Gospodarzem spotkania był przewodniczący Zespołu poseł Zbigniew Gryglas, zebranie współorganizowała prezes Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Barbara Różewska. W dyskusji wzięli udział przedstawiciele stołecznych spółdzielni mieszkaniowych, a także spółdzielcy, media spółdzielcze oraz Zastępca Dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Sekretarz Stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń.
Prezes Różewska wraz z kierownikiem działu prawnego WSM, mec. Michałem Gołąbem, przedstawiła stan aktualny oraz propozycje zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i prawie spółdzielczym. Pod lupą znalazły się głównie trzy obszary prawa, które w wyniku poprzednich nowelizacji zostały z ustawy usunięte.
Spółdzielnia przestała być dobrowolnym zrzeszeniem członków
Podkreślono, że w obecnym stanie prawnym spółdzielnia mieszkaniowa nie jest dobrowolnym zrzeszeniem członków. Członkostwo w niej jest obowiązkowe i powstaje z mocy prawa. Członkami spółdzielni mieszkaniowych mogą być też osoby, które nie mają powiązań majątkowych i prawnych ze spółdzielnią (właściciele lokali z prywatną własnością), którzy jednak muszą w tym celu złożyć odpowiednią deklarację. Dotychczas spółdzielnia była dobrowolnym zrzeszeniem członków, powołanym do wspólnego prowadzenia określonej działalności gospodarczej, polegającej przede wszystkim na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin.
Podjęto też temat trwałości członkostwa. Obecnie, nawet w przypadku osób poważnie zadłużonych wobec spółdzielni, czy osób naruszających zasady porządku domowego, nie można nikogo pozbawić członkostwa. W ten sposób promowani są nieuczciwi mieszkańcy kosztem pozostałych członków spółdzielni. Jest to sytuacja dość niezwykła, bardzo ograniczająca możliwość prawidłowego zarządzania swoimi zasobami przez spółdzielnię.
W projekcie zmian zaproponowano, by spółdzielnie mogły decydować o wykreśleniu lub wykluczeniu z rejestru członków spółdzielni.
Trzeba przywrócić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Obecnie spółdzielnie mogą ustanawiać jedynie lokatorskie prawo do lokalu lub budować mieszkania na odrębną własność. Można też przekształcać spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe prawo w odrębną własność. Problem pojawia się jednak, gdy budynek spółdzielni stoi na gruntach nieuregulowanych, czyli takich, do których spółdzielnia ma mieszany tytuł: np. część działki znajduje się w użytkowaniu wieczystym, a inna część jest własnością spółdzielni. Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów (taka uchwała wiąże składy orzekające Sądu Najwyższego, dlatego sądy niższych instancji też się do niej stosują) stwierdził, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione na nieuregulowanych gruntach jest tylko ekspektatywą tego prawa. Dlatego mieszkańcy takich budynków nie mogą skorzystać z możliwości przekształcenia spółdzielczego prawa własnościowego w prawo odrębnej własności, bo według przepisów nie mają żadnego spółdzielczego prawa.
Problemu nie rozwiąże ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, ponieważ spółdzielnie nie mogą już ustanawiać nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest brak możliwości zbycia lokali i rozliczenia wkładu z byłymi członkami. W obrocie rynkowym na nieuregulowanym stanie prawnym gruntów można ustanowić tylko ekspektatywę prawa odrębnej własności. Dla ekspektatywy nie można założyć księgi wieczystej, a tym samym sfinansować zakupu z kredytu. Przywrócenie art. 171 ust. 1 i 4 w brzmieniu sprzed 31 lipca 2007 r. pozwoliłoby na nieuregulowanym stanie prawnym gruntów ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Spowodowałoby to przywrócenie wartości rynkowej w obrocie oraz realizację dotychczasowych ekspektatyw. Możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w nowo budowanych budynkach mieszkalnych spowoduje, że spółdzielnie przestaną być deweloperami i będą mogły zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich członków i ich rodzin bez konieczności pozbywania się majątku spółdzielni.
Przez niekorzystne przepisy spółdzielnie tracą majątek
Następnie zaprezentowano propozycję przekształcenia Walnego Zgromadzenia w Zebranie Przedstawicieli – organ spółdzielni istniejący w poprzednich wersjach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Walne Zgromadzenie może być podzielone na części, jeżeli spółdzielnia ma ponad 500 członków, a jej statut dopuszcza takie rozwiązanie. Zebranie Przedstawicieli pozwala na zwołanie jednego zebrania bez konieczności dzielenia go na kilka części, co jest dość istotne m.in. ze względów organizacyjnych i finansowych. Z przywróceniem Zebrań Przedstawicieli wiąże się przywrócenie Zebrań Grup Członkowskich (art. 59 Prawa Spółdzielczego). Organ ten, będąc bliżej członków, mógłby lepiej zająć się sprawami lokalnej społeczności. Zebrania Grup Członkowskich wybierają też członków Rady Nadzorczej spółdzielni, a to daje większą pewność,że w tak ważnym organie spółdzielni zasiądą właściwi przedstawiciele osiedli czy nieruchomości(wybrani spośród mniejszych grup członków).
Poruszono również temat inwestycji. W aktualnym stanie prawnym spółdzielnie mieszkaniowe zobowiązane są do budowania lokali na odrębną własność i rozliczania kosztów tych inwestycji po kosztach budowy, uwzględniając księgową (zaniżoną), a nie rynkową wartość gruntu. W ten sposób spółdzielnia pozbywa się majątku nabytego ze środków swoich dotychczasowych członków. Wprowadzenie nowego zapisu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiłoby uwzględnienie wartości rynkowej gruntu w ostatecznym rozliczeniu kosztów inwestycji.
Na posiedzeniu omawiano również zmiany, które pozwoliłyby na usunięcie sprzeczności pomiędzy ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, a przepisami RODO.
Kiedy projekt ustawy?
Dyskusja była burzliwa, ale merytoryczna. Prezesi wskazywali na fakt, że w niektórych spółdzielniach ponad połowa gruntów nie jest uregulowana.
Wypowiedziom przysłuchiwał się sekretarz stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń. Stwierdził, że przyjrzy się proponowanym zmianom, i obiecał współpracę w celu doprowadzenia do korzystnych zmian w Ustawie.
Propozycja została dobrze przyjęta i będzie podlegała dalszemu procedowaniu.
Przewodniczący Zespołu Zbigniew Gryglas podziękował prezes Różewskiej za prezentację,wkład pracy i zaangażowanie dla dobra wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowych.
WSM została zobowiązana do przekazania omawianych propozycji do warszawskich spółdzielni mieszkaniowych celem zajęcia przez nie stanowiska. Projekt zmian wraz z opiniami spółdzielni zostanie przekazany do Zespołu oraz Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, które w porozumieniu z Krajową Radą Spółdzielczości i Związkiem Rewizyjnym Spółdzielczości Mieszkaniowych RP przedstawią swoje stanowisko w tej sprawie.
Barbara Bielicka-Malinowska
Artykuł ukazał się w numerze 4/2019 „Życia WSM”