Z prac Rady Nadzorczej WSM
Od ostatniego wydania gazety odbyły się trzy plenarne posiedzenia Rady Nadzorczej WSM.
Plenum 21 października 2024r.
Na posiedzeniu tym rozpatrywano sprawy:
windykacji wg stanu na 30.06.2024
Łączne zadłużenie lokali mieszkalnych i lokali użytkowych na koniec czerwca 2024 r. wynosiło 18 993 554 zł. W porównaniu do czerwca 2023 r. to wzrost należności o 2 065 385 zł. tj. 10,87% Wynika to głównie ze znacznego wzrostu opłat eksploatacyjnych niezależnych od spółdzielni, które z 117,7 milionów w analogicznym okresie roku 2023 wzrosły do prawie 143,4 milionów czyli o 25,7 milionów tj. 21,8%. W związku z tym wskaźnik zadłużenia czyli stosunek zadłużenia do naliczeń opłat zmalał o 1,2 punktu procentowego (pp) w stosunku do poprzedniego roku i wynosi 13,2% co wskazuje na efektywną windykację. Powyższe było przedmiotem rozpatrzenia przez Komisję Członkowsko-Mieszkaniową.
Łączne zadłużenie lokali mieszkalnych z tytułu opłat eksploatacyjnych i spłaty rat kredytu długoterminowego udzielonego na budowę lokali przez BGK, na koniec czerwca 2024 r. wynosiło 16 114 618 zł. i w odniesieniu do analogicznego okresu 2023r. uległo zwiększeniu o 1 852 287 zł. Największy kwotowy wzrost zadłużenia wystąpił na osiedlach: Wawrzyszew 1,046 mln zł, Piaski 313 tys. zł. W osiedlach tych nie wzrósł jednak wskaźnik zadłużenia. Osiedlami, na których odnotowano kwotowy spadek zadłużenia są:
- osiedle Żoliborz III gdzie odnotowano spadek o 441 tys. zł.
- Latyczowska gdzie odnotowano spadek o 13,7 tys. zł
- Niedzielskiego gdzie odnotowano spadek o 3,6 tys. zł
- Hery gdzie odnotowano spadek o 3,1 tys. zł
W tzw. dużych osiedlach największy spadek wskaźnika zadłużenia odnotowano na osiedlu Żoliborz III, osiedlu Zatrasie oraz osiedlu Młociny.
Sumaryczny wskaźnik zadłużenia lokali mieszkalnych w Spółdzielni wynosi 12,6 % i jest o 1,1 pp niższy niż w analogicznym okresie roku ubiegłego
zadłużenia kredytów z KFM
Zadłużeń w spłatach rat kredytu długoterminowego udzielonego na budowę lokali przez BGK dotyczy 11 budynków: Petofiego 5, Petofiego 7, Czechowa 1, Czechowa 5, Ciołkosza 5, Ciołkosza 6, Książkowa 9, Kompasowa 12, Międzyborska 17, Kochanowskiego 10A, Hery 11. Na dzień 30 czerwca 2024 r. z ogółu lokali z aktywnym kredytem KFM w opóźnieniu bieżących płatności rat kredytu było 119 osób. Jednak za 38 % zadłużenia z tytułu KFM stanowiącą kwotę w wysokości 106 912 zł, odpowiedzialnych jest jedynie 12 dłużników. Spłata zadłużenia wobec posiadaczy tych 12 zadłużonych lokali dochodzona jest na drodze sądowej i egzekucyjnej
ustanowienie służebności gruntowych polegających na prawie przejścia i przejazdu do dróg publicznych z nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Szekspira 1.
Rada Nadzorcza po rozpatrzeniu sprawy podjęła uchwałę nr 23/2024 w sprawie: wyrażenia zgody na obciążenie nieruchomości poprzez ustanowienie służebności gruntowych polegających na prawie przejścia i przejazdu do dróg publicznych z nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Szekspira 1.
omówienia przebiegu i wyników Walnego Zgromadzenia.
W trakcie dyskusji członkowie Rady wrazili swoje poglądy na temat przebiegu i wyników Walnego Zgromadzenia. Walne Zgromadzenie nie wyraziło zgody na realizację inwestycji Lindego w systemie developerskim. Powyższe wymusza zmianę dotychczasowych ustaleń związanych z realizacją inwestycji Lindego tak aby zminimalizować ewentualne zagrożenia dla WSM i zabezpieczyć interes członków WSM przy realizacji inwestycji Lindego.
omówienie sprawy dot. inwestycji Lindego w zakresie zmiany umowy o wspólnym przedsięwzięciu z 2020r.
Zarząd poinformował o przeprowadzonych rozmowach Zarządu WSM z przedstawicielami Generalnego Realizatora Inwestycji w sprawie realizacji inwestycji Lindego w świetle decyzji Walnego Zgromadzenia WSM z 8 i 10.10.2024r., które nie wyraziło zgody na realizację inwestycji Lindego w systemie developerskim. Obie strony umowy są zainteresowane realizacją inwestycji w ramach wspólnego przedsięwzięcia na zasadach spółdzielczych co wymaga nowacji umowy z 2020r. Powyższe jest przedmiotem analizy prawnej i finansowej.
sprawa ogłoszenia przetargu na wybór biura projektowego na zadanie inwestycyjne „Włościańska”.
Poinformowano Radę , iż Zarząd proponuje rozpisanie przetargu na wybór Biura Projektowego na wykonanie kompletnej dokumentacji technicznej – projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę, dokumentacji technicznej i wykonawczej ;
W sprawach wniesionych między innymi:
P. A. Kurek zapytał o możliwość uczestnictwa eksperta w WZ.
Radca prawny G Abramek w odpowiedzi wskazał na art. 36 ustawy Prawo Spółdzielcze. Norma ta reguluje wyłącznie prawo członka spółdzielni do uzyskania pomocy eksperta. Wynika stąd prawo eksperta do udziału w zgromadzeniu, jednak bez prawa do zabierania głosu. Przywołał orzeczenie sądu Apelacyjnego w Szczecinie, które wyłącza z ekspertów osoby uwikłane w konflikt ze Spółdzielnią. Stąd powyższe należy rozpatrywać przy prawie Spółdzielni do weryfikacji ekspertów z uwagi na obiektywne aspekty np. posiadanie przez nich wiedzy specjalistycznej jak: biegły, radca prawny itp. Uprawnienie nie jest obowiązkiem. Nie mniej z uwagi na ochronę danych osobowych uczestników zebrania członek korzystający z eksperta powinien zgłosić ten fakt na piśmie z podaniem danych eksperta.
P. M. Żuraw zapytał o sformułowanie zawarte w odpowiedzi dla Redaktor Dolina Rudawki w sprawie rzekomej uchwały Zebrania Mieszkańców Członków Osiedla Rudawka.
Radca prawny M. Gołąb w odpowiedzi wskazał na zgłaszanie na Zebraniu Mieszkańców Członków Osiedla wniosków w różnych sprawach nie należących do kompetencji Zebrania Mieszkańców Członków. Wnioski te kierowane są potem do różnych organów, które rozpatrują je zgodnie z kompetencjami. Tak było w tym przypadku i wniosek dotyczący wynagrodzeń Rady Osiedla Rudawka został przekazany do Rady Osiedla Rudawka, która nie zdecydowała o obniżeniu wynagrodzeń, pozostawiając je zgodnie z ustaleniami statutu WSM.
Plenum 18 listopada 2024r.
Spotkanie z dziennikarzami na temat mediów społecznościowych WSM.
W dyskusji wskazano na zasadność wykorzystania mediów społecznościowych WSM do przekazywania członkom informacji o działalności Spółdzielni i jej organów. Zasadne jest wykorzystanie Facebooka WSM w celu przekazywania bezpośrednio rzetelnych informacji członom WSM i jej mieszańcom. Informacje o działalności WSM i jej organów, którymi są m innymi uchwały i protokoły z posiedzeń organów zamieszczane są na stronie internetowej WSM w aplikacji eBOK a także w dwumiesięczniku Życie WSM. Powyższe nie spełnia jednak obecnych standardów przekazywania szybko krótkich precyzyjnych informacji jakie są możliwe z wykorzystaniem aplikacji internetowych.
Informacja na temat ubezpieczenia mienia Spółdzielni w 2025 r.
Informację na temat ubezpieczenia mienia Spółdzielni w 2025 r. przedstawi broker, który zgodnie z umową analizuje oferty ubezpieczeniowe majątku WSM, prowadzi negocjacje cenowe i przed podjęciem decyzji o ubezpieczeniu przedstawia analizę i opinię Zarządowi WSM. Najkorzystniejszą ofertę przedstawiła Uniqa.
Proponowana składka na rok 2025 wzrasta w porównaniu do 2024 r. z n/w przyczyn:
- przy ubezpieczeniu na kolejny okres ubezpieczeniowy, należy wziąć pod uwagę obowiązujący od 1 października 2024 roku, na podstawie Obwieszczenia Wojewody Mazowieckiego, wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego dla m. st. Warszawy wynoszący 10221 zł / m2.
- wskaźnik szkodowości. Likwidacja szkód za ostatni rok to ponad 1,7 mln zł wypłacone przez ubezpieczyciela.
Broker odniósł się do znacznego bo o ponad 700 mln zł wzrostu szkodowości w roku 2024 w stosunku do roku poprzedniego. Na przełomie ostatnich 3 lat szkodowość wzrastała z tym że w ostatnim roku ten wzrost był o 80% wyższy. Szczegółowo odniósł się do szkodowości na mieniu w wyniku nawalnych deszczów i uszkodzeń kilkunastu wind wskutek zalania gdy jedno zalanie windy generowało szkodę w wys. 70-80 tys. zł , pożaru oraz odszkodowań z tytułu OC ( jak np. zalanie mieszkania z dachu, instalacji, itp.).
Rada Nadzorcza zarekomendowała ubezpieczenie majątku WSM w TU Uniqa cedując na Zarząd wybór najkorzystniejszego dla WSM wariantu ubezpieczenia z uwzględnieniem wszystkich aspektów i oceny ryzyka wystąpienia szkód oraz umowy ubezpieczenia na 3 letni okres.
sprawa ustalenia służebności dla nieruchomości w os. Wawrzyszew: Szekspira 3
Rada Nadzorcza zdecydowała o przełożeniu rozpatrywania przedmiotowej sprawy na kolejne posiedzenie po uzupełnieniu zapisów projektu uchwały dotyczących określonego czasu przedmiotowej służebności wraz z opinią Rady Osiedla Wawrzyszew .
Informacja o niżej wymienionych sprawach związanych z inwestycją Lindego:
- nowacji umowy o wspólnym przedsięwzięciu z Dom Development,
- umowy o budowę lokalu,
- skierowaniu projektu znowelizowanego regulaminu rozliczania kosztów inwestycji mieszkaniowych i ustalania kosztów budowy do opinii Rad Osiedli i Komisji Inwestycyjnej.
Członkom Rady zostały przekazane 3 opinie prawne związane z inwestycją Lindego dotyczące przypadków: nowacji umowy o GRI, rozwiązania umowy o GRI lub sprzedaży gruntu oraz wzór umowy o budowę lokalu i projekt regulaminu ustalania i wnoszenia wkładów budowlanych oraz rozliczania kosztów budowy na poszczególne lokale.
Powyższe było przedmiotem pytań i uzupełniających informacji przez Zarząd.
Informacja nt. wyników przetargów lokali odzyskanych
Zarząd przedstawił informację o wynikach przetargów lokali odzyskanych.
W 2024 r. zostały ogłoszone 3 przetargi na lokale odzyskane, które dotyczyły łącznie 8 lokali mieszkalnych. W stosunku do operatów szacunkowych w ramach licytacji uzyskano łącznie kwotę o 1,1 mln wyższą. Z uzyskanych środków następuje rozliczanie się z wkładów z osobami posiadającymi z tego tytułu roszczenie jak np. spadkobiercy, z uwzględnieniem w pierwszej kolejności pokrycia zaewidencjonowanych zadłużeń dotyczących zbywanego lokalu. Nadwyżka z rozliczeń księgowana jest na Fundusz Zasobowy.
Informacja nt. rozpoczęcia lustracji działalności inwestycyjnej WSM za lata 2022-2023 i wskazanie członków Rady do kontaktów z lustratorem.
Zarząd poinformował o rozpoczęciu lustracji działalności inwestycyjnej WSM za lata 2022-2023.
Rada Nadzorcza po rozpatrzeniu sprawy upoważniła członków Rady Nadzorczej: Zbigniewa Porocha, Bogumiłę Wołoszyn, Waldemara Krawczyńskiego i Mirosława Żurawia do kontaktu z lustratorami w sprawach związanych z prowadzoną lustracją działalności inwestycyjnej WSM za lata 2022-2023.
W sprawach wniesionych między innymi:
P. Z. Poroch zapytał o wyjaśnienie problemu zgłoszonego przez interesantkę na dyżurze Rady w dn. 21.10.2024 r. w sprawie wyodrębnienia lokalu w budynku Przasnyska 20A
W odpowiedzi Zarząd poinformował, iż wstrzymanie wyodrębnień jest skutkiem niewydania przez Urząd Dzielnicy zaświadczeń o samodzielności lokali z uwagi na brak informacji o skutkach przeprowadzonych przez niektórych posiadaczy lokali remontów w odniesieniu do powierzchni lokalu i układu pomieszczeń. Administracja ponownie wystąpi o wydanie tych zaświadczeń a zainteresowanej zostanie udzielona odpowiedź.
P. P. Szymanek: zapytał o możliwość zaliczenia w koszty inwestycji utraconych korzyści, jakie poniosło osiedle w związku likwidacja budynku administracji i lokali użytkowych w nim usytuowanych wynajmowanych przez Administrację.
W odpowiedzi radca prawny G. Abramek poinformował, iż powyższego nie należy zaliczać do kosztów inwestycji w odniesieniu do skutecznej możliwości zaskarżania powyższych kosztów przez nabywców lokali.
Plenum 2 grudnia 2024r.
Informacja nt. rozpatrzenia uwag zgłoszonych do projektu statutu
Przewodnicząca Komisji Organizacyjno-Samorządowej B. Bielicka-Malinowska poinformowała o kontynuowaniu prac przez Komisję nad projektami statutu i Regulaminu Rady Nadzorczej, w świetle złożonych uwag przez członków Rady Nadzorczej i Komisje Rady Nadzorczej.
Komisja po rozpatrzeniu tych uwag przekaże Radzie Nadzorczej projekt statutu i Regulaminu Rady Nadzorczej, z wnioskiem o ich akceptacje i skierowanie do Walnego Zgromadzenia celem uchwalenia.
Przedtem Komisja planuje spotkać się z wnioskodawcami uwag do w/w projektów, które zostały zgłaszane przez członków WSM w ramach prowadzonych konsultacji celem przekazania informacji o ich rozpatrzeniu przez Komisję.
Rozpatrzenie sprawy i wyrażenie opinii w przedmiocie zawarcia aneksu do umowy z PZU Zdrowie SA. – referuje Zarząd.
Zarząd wskazał, iż pracodawca jest obowiązany zapewnić pracownikowi usługi z zakresu Medycyny Pracy a PZU Zdrowie Spółka Akcyjna prawidłowo wywiązuje się ze swoich obowiązków. Wskazał, iż w ramach umowy z PZU Zdrowie pracownicy Spółdzielni mogą korzystać z pakietów medycznych o różnych zakresach sami ponosząc koszty korzystanie z takiej usługi.
Rada Nadzorcza po rozpatrzeniu sprawy wyraziła w powyższej sprawie pozytywną opinię podejmując uchwałę nr 24/2024