Za nami trudny rok
Rozmowa z członkami Zarządu WSM – prezes Barbarą Różewską i wiceprezesem Mariuszem Skrockim.
Danuta Wernic, Bartłomiej Pograniczny: Rok 2021 był trudny z wielu powodów. Pandemia doprowadziła do zamieszania i wielu szkód. Spróbujmy dokonać podsumowania i odpowiedzieć na liczne pytania, które zadają sobie spółdzielcy, mieszkańcy naszych Osiedli. Zacznijmy od podwyżek kosztów eksploatacyjnych. Dlaczego skala jest tak duża, czy nie dało się tego w jakimś stopniu uniknąć? Dodajmy, że we wszystkich wypowiedziach Zarządu, w różnych gremiach słyszymy, że sytuacja finansowa Spółdzielni jest bardzo dobra, mamy pieniądze, i nic nam nie grozi. Jeśli więc jest tak dobrze, to dlaczego aż tak wzrosły opłaty?
Barbara Różewska: Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych kalkulacje opłat są wprowadzane na podstawie kosztów roku poprzedniego i planowanych wydatków. Jeśli wiemy, że będą wyższe, tak jak w tym roku za energię elektryczną, centralne ogrzewanie, podatki, koszty osobowe, usługi, to wprowadzamy odpowiednie zapisy.
Natomiast wolne środki finansowe zgromadzone na rachunkach bankowych Osiedli wykorzystywane są do bieżącego regulowania faktur za ciepło, wodę, podatki, remonty, śmieci, wynagrodzenia pracowników i usługodawców, niezależnie od zebranych kwot. Wszystkie planowane koszty podzielone są na 12 miesięcy, tzn. po 12 miesiącach naliczenia powinny równać się poniesionym kosztom. Praktycznie taki model naliczeń i wpłat nie występuje, ponieważ mieszkańcy wnoszą opłaty z opóźnieniem. Są tacy, którzy mają spore zaległości w opłatach. Wolne środki finansowe pozwalają na zachowanie płynności związanej z bieżącym regulowaniem faktur przez Spółdzielnię. Opóźnienia w regulowaniu zobowiązań to dodatkowe koszty, typu odsetki. W naszej Spółdzielni praktykowana jest zasada solidaryzmu spółdzielczego polegająca na przejściowym dofinansowaniu z wolnych środków zadań z zakresu usuwania poważnych awarii technicznych bądź koniecznych prac remontowych. Na tę okoliczność podejmowane są indywidualne Uchwały Rady Nadzorczej.
To jest ta część niezależna od Spółdzielni, natomiast na część opłat WSM ma bezpośredni wpływ. Gdy spotkaliśmy się rok temu, głównym tematem wywiadu w „Życiu WSM” był nowy sposób naliczania opłat. Zarząd wprowadził wtedy nowe wskaźniki do wyliczania np. kosztów użytkowania miejsca parkingowego, przypisano też piwnice do powierzchni, od której wyliczane są opłaty. Dopiero taki sposób naliczania opłat miał być zgodny z zapisami prawa. Dla wielu osób wiązał się on z podwyżkami. Mieszkańcy kilku Osiedli protestowali. Po uzyskaniu nowych opinii prawnych oceniła pani, że jednak nowy system jest nieprawidłowy. Jak teraz wyliczane są opłaty? Zgodnie z zeszłorocznym systemem, czy jednak Zarząd się z niego ostatecznie wycofał?
Barbara Różewska: Na podstawie paragrafu 114 ustęp 7 Statutu WSM, była już wiceprezes ds. ekonomiczno-finansowych, pani Helena Pośpieszyńska, wprowadziła opłaty za mieszkania, lokale użytkowe i miejsca postojowe w oparciu o pomieszczenia przynależne. Brały one udział w kalkulacji kosztów eksploatacji i funduszu remontowego. Ten zapis jest niezgodny z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Artykuł 4 tej ustawy mówi nam, że wszelkie opłaty kalkulowane są na powierzchnię użytkową lokalu i dotyczą kosztów tego lokalu, części wspólnej nieruchomości i mienia spółdzielni. Czyli powierzchnia, która bierze udział w kalkulacji opłat, jest powierzchnią lokalu. Rada Nadzorcza, w założeniach do planu gospodarczo-finansowego na 2022 rok, przyjęła, że ten niezgodny z ustawą zapis Statutu nie będzie stosowany. Trzeba to wziąć pod uwagę, gdy będziemy wracać do tematu zmian w Statucie. Dodam, że ten zapis jest w nim od 2012 roku, ale dopiero prezes Pośpieszyńska go zastosowała.
Piwnica tylko raz bierze udział w rozliczeniach, ale w rozliczeniach podatkowych, żadnych innych. Czyli jak jest naliczany podatek od nieruchomości, to piwnica bierze udział jako cały poziom piwnicy. Dla nas jest najważniejsza ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, później ustawa o ochronie praw lokatorów, a dopiero jako trzecia – ustawa o własności lokali. Gdy w danym budynku mamy wspólnotę mieszkaniową albo kiedy jest więcej niż 50% odrębnej własności, to współwłaściciele mogą zdecydować, że chcą być wspólnotą i chcą być zarządzani w oparciu o ustawę o własności lokali. Wtedy możemy stosować udziały, do których wliczamy powierzchnię piwnicy. Jednak w spółdzielniach powierzchnie przynależne nie biorą nigdzie udziału w kosztach. Pani Pośpieszyńska wprowadziła nas wszystkich w błąd.
Czy w takim razie przez ostatni rok cały czas był stosowany nowy sposób zaproponowany przez panią Pośpieszyńską?
Barbara Różewska: Tak, był przez cały rok stosowany i nadal jeszcze obowiązuje. Chcieliśmy dokonać zmiany w czerwcu, ale Rada Nadzorcza się nie zgodziła. Trudno już teraz określić, czy wycofanie się z systemu będzie się wiązać z podwyżkami czy obniżkami opłat. Osiedla przygotowały plany gospodarczo-finansowe, teraz jako Zarząd je weryfikujemy, sprawdzamy z jakimi saldami Osiedla zakończyły rok. Następnie przedstawimy Radzie Nadzorczej plan dla całej Spółdzielni. Jeśli uda się go uchwalić w marcu, to od 1 lipca wprowadzimy nowe opłaty.
Nowy system wiązał się między innymi z dużymi podwyżkami za miejsca postojowe na Wawrzyszewie. Czy po zmianach opłaty będą na tym samym poziomie czy wrócą do poprzedniej wysokości?
Barbara Różewska: Jeżeli dany teren nie jest zabudowany budynkiem mieszkalnym, to należy do mienia Spółdzielni, części należącej do wszystkich mieszkańców. Co do zasady, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 5), pożytki i przychody z działalności gospodarczej, a wynajem miejsc parkingowych właśnie do niej należy, mają służyć wszystkim członkom Spółdzielni. W tym momencie w WSM nie jest do końca uregulowane, na jakich zasadach i ile mają płacić osoby wynajmujące miejsca parkingowe.
Warto dodać, że te miejsca znajdują się na gruntach w użytkowaniu wieczystym. Opłata za użytkowanie za chwilę może bardzo wzrosnąć, co przełoży się na koszty tych miejsc. To wszystko wymaga dalszej dyskusji.
Ważnym tematem zeszłego roku była kwestia opłat za śmieci. Spółdzielnia była bardzo zaangażowana w kolejne projekty i przekazywała swoje uwagi do uchwał Rady Miasta. W ostatnich miesiącach doszło do kolejnych zmian w tym zakresie. Najpierw powiązano opłatę z metrażem mieszkania, potem wprowadzono kolejną opłatę ryczałtową. Ostatecznie zapłacimy jeszcze więcej. Nie uwzględniono praktycznie żadnych postulatów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Czy Miasto traktuje WSM jak równego partnera? Na próby naprawienia systemu Rada Warszawy odpowiedziała jeszcze bardziej dotkliwym sposobem naliczania opłat.
Barbara Różewska: Jeżeli chodzi o wysokość opłat za śmieci, WSM nie ma dzisiaj żadnego wpływu ani na cenę wywozu odpadów, ani na jakość tej usługi. Ostatnia uchwała Rady Miasta jest tak sporządzona, że trudno znaleźć podstawę prawną, żeby w ogóle cokolwiek zaskarżyć. Izba Obrachunkowa też nie miała uwag, kalkulacja została przyjęta. A że jest to społecznie niesprawiedliwe? W tym momencie do tego nikt się nie odnosi. Uważamy, że to nie jest dobra uchwała. Odbieram dużo telefonów od mieszkańców
– ich zdaniem nie wytwarzają aż tyle odpadów, żeby płacić 85 złotych. Nie mamy, niestety, wpływu na to, co Miasto zrobi w tym zakresie.
Jednak nie przestajemy działać. Chcemy przedstawić Miastu własny projekt. 3 marca zorganizowaliśmy konferencję „Spółdzielczy Pilotaż w Nowoczesnej Gospodarce Odpadami”, na której w gronie ekspertów rozmawialiśmy, jak naprawić system. Powstanie teraz zespół roboczy, który wypracuje projekt nowych rozwiązań.
W zeszłym roku przeprowadzono lustrację inwestycyjną. Jak się dowiedzieliśmy, doszło do pewnych nieprawidłowości w sprawie budowy Osiedla Lindego. Jakie wnioski wyciągnął Zarząd? Czy jest szansa, że po latach oczekiwania Osiedle w końcu powstanie?
Barbara Różewska: Jeszcze przed lustracją zgłosiłam sprawę na policję i do prokuratury. Dopiero na dwa dni przed podpisaniem aktu notarialnego zostałam zapoznana z treścią umowy, wcześniej byłam pozbawiona dostępu do informacji o procedurze. A członkowie Rady Nadzorczej brali udział w całej procedurze, i dzisiaj nie może być tak, że ja mam za wszystko odpowiadać, a Rada umywa ręce. Członkowie Rady uczestniczyli w procesie wyłaniania wykonawcy GRI aż do momentu zawarcia aktu notarialnego. Nie wiem na jakiej zasadzie, bo Rada może tylko obserwować proces wyboru wykonawcy, a tu członkowie byli przy uzgadnianiu treści umowy i podpisywaniu aktu notarialnego. I teraz to nie do mnie należy kierować pytania. Czemu ja nie jestem partnerem przy jednym stole, jak zamierzamy prowadzić inwestycję?
Inwestycja ciągnie się od 15 lat, zajmowała się nią każda Rada Nadzorcza. Na początku był nawet pomysł, żeby sprzedać tę działkę i mieć pieniądze na inne inwestycje. Potem był projekt apartamentowców, ale został odrzucony. Powstał nowy projekt, jednak pojawiły się zastrzeżenia z Urzędu Dzielnicy. Mówiła pani o nich w zeszłym roku – chodziło potrzebę wydzielenia z działki, na której ma powstać Osiedle, części leśnej. Czy udało się to już załatwić?
Zarząd: Tak, wada prawna została usunięta, mamy już umowę o budowę zabudowy mieszanej – mieszkaniowo-usługowej. Partner inwestycyjny wystąpił o warunki zabudowy i zagospodarowania, jednak mamy nowy problem – jako WSM nie uzyskaliśmy zgody Walnego Zgromadzenia na prowadzenie inwestycji w systemie deweloperskim. System deweloperski w założeniach przynosi zysk, a spółdzielczy pozwala na sprzedaż mieszkań jedynie po kosztach budowy. Inaczej są prowadzone księgi i inna jest podstawa prawna do rozliczenia inwestycji. Wyjściem z tej sytuacji jest zmiana formuły realizacji inwestycji z systemu deweloperskiego na tryb zgodny z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Będzie to wymagało uzyskania uchwały Rady Nadzorczej w sprawie nowego regulaminu rozliczenia inwestycji.
Po pewnych perturbacjach udało się ruszyć z budową Osiedla Ceramiczna. Na jakim etapie jest inwestycja?
Mariusz Skrocki: Osiedle Ceramiczna jest kontynuacją realizacji projektu Osiedla Szmaragdowe. Z racji atrakcyjnej lokalizacji, w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Północnej, szkoły oraz infrastruktury komunikacyjnej, cieszy się dużym zainteresowaniem wśród kupujących. Na dzień dzisiejszy mamy podpisane umowy sprzedaży na ponad 50% mieszkań. Tempo prac wyprzedza również zatwierdzony harmonogram. Wykonano ściany poziomu -1, w 80% strop nad halą garażową oraz ściany i stropy poziomu „0”. Obecnie wykonywane są ściany i stropy II kondygnacji. Generalny realizator inwestycji (GRI) to popularna formą budowy mieszkań. Nasz partner, firma Dom Development, jest stabilnym deweloperem i gwarantem dobrze wykonanych prac.
W trakcie ostatnich wichur w wielu osiedlach odpadały blachy, styropian czy papa z dachu. Czy nie należałoby dokonać ponownego przeglądu stanu remontowego osiedli i wprowadzić nowych standardów remontów, dostosowanych do coraz trudniejszych warunków pogodowych?
Barbara Różewska: W sobotę 19 lutego przez Warszawę przechodziły silne huragany, łamiąc i wyrywając z korzeniami drzewa oraz niszcząc pokrycia dachowe. W naszej Spółdzielni uszkodzonych zostało kilka samochodów, ogrodzeń i dachów. W tym dniu zorganizowana została „Akcja burza” . Dyrektorzy Osiedli, Administratorzy wraz z p. Grzegorzem Stachowiakiem podjęli czynności związane z zabezpieczaniem mienia Spółdzielni i Spółdzielców, wzywano jednostki straży pożarnej do zabezpieczania dachów i usuwania powalonych drzew. O wszystkich zdarzeniach i czynnościach byłam informowana na bieżąco. Tą drogą pragnę podziękować wszystkim pracownikom zaangażowanym w usuwanie i zabezpieczanie mienia Spółdzielni oraz w pomocy w uzyskaniu odszkodowań.
Mariusz Skrocki: Niestety, ostatnie ekstremalne warunki pogodowe, które coraz częściej się powtarzają, spowodowały drobne uszkodzenia budynków oraz zniszczenia w drzewostanie. Budynki będące w zasobach Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej są poddawane okresowej kontroli zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane. Na podstawie protokołów, z okresowych przeglądów rocznych i pięcioletnich, opracowywane są roczne plany remontów. W tym roku udało się pierwszy raz opracować pięcioletnie plany remontowe dla wszystkich nieruchomości. Pozwoli to w przyszłości bardziej świadomie i racjonalnie planować remonty, a dla mieszkańców będzie informacją na temat planowanych prac w budynkach.
W zeszłym roku przywrócono Dni Otwarte w WSM, czyli spotkania z mieszkańcami w pierwszy czwartek miesiąca. Po dwóch podejściach zostały jednak zawieszone. Dlaczego?
W 2019 roku, kiedy te spotkania zapowiadałam, uważałam, że nasi członkowie mają prawo do wiedzy – tak jak i ja chodzę na szkolenia, żeby skuteczniej podejmować różne decyzje – do rozmowy, nawet żeby się lepiej poznać, żeby sobie wyrobić zdanie, czy dobrze zarządzamy, co można zmienić, co podoba się mieszkańcom. To wszystko wymaga jednak odpowiedniej formy. Było pełno krzyków, na jedno ze spotkań ktoś nawet przyniósł pluskwę. W takiej atmosferze nie było merytorycznej dyskusji. Spotkania nic nie wnosiły.
Protokoły w E-BOK-u cały czas publikowane są z pewnym opóźnieniem. Na 21 lutego ostatni protokół Rady Nadzorczej, który znajduje się w E-BOK-U, dotyczy posiedzenia z 17 grudnia. Ostatni protokół Zarządu – 31 grudnia. Z kolei uchwały udaje się publikować szybciej. Ostatnia uchwała Zarządu jest z 12 lutego 2022 roku. A uchwała Rady Nadzorczej z 24 stycznia. Dlaczego to się udaje, a na protokoły trzeba dużo dłużej czekać?
Barbara Różewska: Protokoły są publikowane po autoryzacji wszystkich osób, które brały udział w danym posiedzeniu, a także po anonimizacji w zakresie danych osobowych, danych przedsiębiorstw, bo bywa, że różne tematy są omawiane. Jeżeli chodzi o uchwały, to są one publikowane niezwłocznie. Wprowadziliśmy jednak pewne usprawnienia. Protokoły są krótsze, zawierają jedynie treści, które są wymagane przez regulamin Zarządu – co było przedmiotem sprawy, krótka wypowiedź i decyzja. A wcześniej protokoły były dłuższe, opowiadały o sytuacji, która była omawiana. Dlatego nowe protokoły ukazują się szybciej niż w poprzednich latach.
Przy okazji warto zadać pytanie o politykę kulturalną w WSM. Przez lata wyróżniała się ona na tle innych spółdzielni. Jednak teraz poza pojedynczymi wydarzeniami w SDK, aktywnym klubem Piaski i nieco mniej znanym klubem na Młocinach – niewiele się dzieje. Co z klubem „Szafir”? Przez pewien czas była nadzieja na powrót do działalności, ale nic w tej sprawie nie udało się zrobić.
Barbara Różewska: To nie była moja decyzja, tylko Rad Osiedli Zatrasia i Rudawki. Przed pandemią, na Zebraniach Mieszkańców, poruszono temat, że samo osiedle Rudawka nie udźwignie kosztów działalności społeczno-kulturalnej, z której wcześniej korzystali członkowie całego dawnego Żoliborza IV. Rada Osiedla Zatrasie podjęła uchwałę, że mieszkańcy nie będą się dokładać finansowo. W tym momencie w osiedlu Rudawka brakowało około 40 tysięcy rocznie na pokrycie kosztów działalności, czyli lokalu i osoby, która się tym zajmowała. Były rozmowy z dzielnicą Żoliborz, żeby utworzyć tam Miejsce Aktywności Lokalnej (MAL), ale dzielnica nie wyraziła zgody. Szukałam możliwości, aby ten wieloletni i potrzebny dorobek zachować. Co się jeszcze na to nałożyło? Pandemia. Wszystkie kluby zostały na pewien czas pozamykane i w ten sposób działalność Klubu „Szafir” została zakończona, formalnie i faktycznie. W ramach dyskusji na Komisji GZM, w sprawie siedziby Administracji Osiedla Zatrasie, padła propozycja przeniesienia i zwolnienia pomieszczeń biurowych przy ul. Dolnośląskiej 3. W takiej sytuacji istnieje możliwość przywrócenia działalności Klubu „Szafir” na rzecz członków i mieszkańców Osiedla.
Rozmawiali Danuta Wernic i Bartłomiej Pograniczny