Mieszkańcy nie mają powodu do obaw

W ostatnim tygodniu kilka spraw dotyczących nowych inwestycji wzbudziło obawy mieszkańców WSM. O plany Spółdzielni dotyczące bielańskich osiedli WSM, a także Zatrasia i Żoliborza III zapytaliśmy prezes WSM Barbarę Różewską.

Bartłomiej Pograniczny: Kilka dni temu stowarzyszenie Razem dla Bielan opublikowało alarmujący post. WSM wystąpiła do Urzędu Dzielnicy Bielany z 78 wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy lub nadbudowy bloków na całych Bielanach. Radni Stowarzyszenia w interpelacji wystąpili o podanie których adresów dotyczą pisma Spółdzielni. Skąd aż tyle wniosków złożonych tego samego dnia, 22 września?

Barbara Różewska: Chcieliśmy zabezpieczyć interes spółdzielców na przyszłość, jeszcze przed wejściem w życie (24 września) nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (we wrześniowym „Życiu WSM” pisał na ten temat radca prawny Andrzej Pakuła). Ustawa określa zupełnie nowe warunki prawne – miasto stołeczne Warszawa, tak jak wszystkie gminy, do 31 grudnia 2025 roku musi uchwalić plan ogólny dla całego miasta. W naszej ocenie może dojść do paraliżu inwestycyjnego w stolicy. Tam, gdzie nie mamy prawa własności i żadnych planów inwestycyjnych, moglibyśmy nawet stracić grunty – a tereny w Warszawie są coraz droższe. Dlatego, wyprzedzająco, chcieliśmy złożyć wnioski o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na wzniesieniu nowych budynków mieszkalno-usługowych oraz nadbudowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych dwoma kondygnacjami, jeszcze na starych warunkach prawnych. Warunki zabudowy stanowią wytyczne, które pozwalają bądź nie pozwalają na sporządzenie dokumentacji budowlanej, będącej podstawą do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wnioski dotyczą terenów, na których nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Do 22 września takie wnioski o wydanie warunków (WZiZT) na naszym terenie mógł złożyć każdy, nie tylko spółdzielnia. Na Żoliborzu sytuacja wygląda inaczej – wszystkie tereny, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest WSM, są objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Większość wniosków dotyczy jednak nadbudowy.

Mamy coraz więcej wniosków od mieszkańców, żeby budynki niskie, wybudowane w latach 60. czy 70., wyposażyć w windy. Taka inwestycja jest bardzo kosztowna, trzeba spełnić wiele wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, często trzeba też wybudować drogę – stary budynek dostosowujemy wtedy do nowych wymogów prawa budowlanego. Dodatkowo w tym zakresie mamy wewnętrzne regulacje, bowiem Rada Nadzorcza uchwaliła regulamin usuwania barier architektonicznych w WSM, w którym opisana jest procedura wnioskowania, finansowania i realizacji takiego przedsięwzięcia.

Instalacja windy pomaga wszystkim mieszkańcom, nie tylko tym z niepełnosprawnościami. Można ją zainstalować na przykład w ramach nadbudowy. Ale na taką okoliczność musimy dostać warunki zabudowy, by dowiedzieć się, czy taka możliwość jest w ogóle realna. Warunki wydaje Urząd Dzielnicy. Potem możemy przedstawić mieszkańcom informację, że jest szansa na nadbudowę. Przy okazji usuwamy wszelkie bariery architektoniczne. Nadbudowa sfinansowałaby wszystkie te prace remontowe i koszty zrealizowania decyzji administracji państwowej.

Urząd Dzielnicy Bielany pozostawił wnioski bez rozpoznania. Dlaczego?

Urząd odesłał nam pisma, żebyśmy uzupełnili dokumentację o szczegóły. My jeszcze takich szczegółowych planów nie posiadamy, dlatego poprosiliśmy o zawieszenie postępowania. Urząd nie tylko nie rozpoznał wniosków, ale przy okazji rozpętała się afera. Każdy zarządca ma prawo złożyć podobny wniosek, Zarząd nie przekroczył swoich uprawnień. Trzeba zaznaczyć, że wniosek o warunki zabudowy to jeszcze nie jest pozwolenie na budowę.

Inwestycje wymagają konsultacji, zgody mieszkańców i odpowiednich organów WSM. Jednak, żeby cokolwiek zaproponować mieszkańcom, musimy wiedzieć, czy prawo nam na to pozwala. Nie wiem w jakim celu wywołano takie emocje. Chodziło pewnie o wystraszenie mieszkańców, że nagle, na podstawie warunków zabudowy, dojdzie do zagęszczenia zabudowań. To nieprawda. Musieliśmy działać w interesie członów Spółdzielni, bo od 25 września prawo nie przewiduje wydawania warunków zabudowy (WZiZT).

Urząd powinien dbać o interesy naszych mieszkańców i zrozumieć, że nasze wnioski właśnie temu służyły. Zamiast tego Stowarzyszenie Razem Dla Bielan zaatakowało Spółdzielnię. Radni nie przyszli do nas, żeby porozmawiać i zapytać, czy możemy sobie wzajemnie pomóc.

Poza tym Stowarzyszenie miało dostęp do wszystkich informacji – w Radzie Nadzorczej WSM i jednocześnie w Radzie Dzielnicy Bielany działa, reprezentujący właśnie Razem dla Bielan, pan Radosław Sroczyński. Informowaliśmy o naszych planach na posiedzeniach Rady Nadzorczej i na Komisjach, więc radny wiedział, co się dzieje. Pewnie to początek kampanii przed wyborami do samorządu.

Post odbił się bardzo szerokim echem, był wielokrotnie udostępniany i komentowany. Pojawiły się też głosy mieszkańców z budynków, które chcieliby państwo nadbudować. Na przykład adres Wrzeciono 8a – mieszkanka uważa, że fundamenty nie wytrzymają takiej inwestycji. Na ile, przed złożeniem wniosku, badali państwo sytuację poszczególnych budynków i to, co w każdym przypadku jest możliwe do zrobienia.

To wymagałoby już przygotowania przez nas dokumentacji, co oczywiście kosztuje. Dlatego wybraliśmy odwrotną drogę – zapytaliśmy, czy w przypadku tych budynków w ogóle istnieje możliwość nadbudowy. Złożyliśmy wnioski na wszystkie niskie budynki w Osiedlach Piaski, Młociny i Bielany z myślą, że w przyszłości będziemy mogli tam usunąć bariery architektoniczne. W przypadku terenów, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w praktyce zawsze najpierw występuje się o warunki, żeby dowiedzieć się, czy jest w ogóle o czym rozmawiać. Bez problemu można potem z czegoś zrezygnować, ale po 24 września nie można już składać nowych wniosków o warunki zabudowy.

Doprecyzujmy kwestię możliwości składania wniosków o warunki zabudowy. „Gazeta Stołeczna”, pisząc o dokumentach, które złożyła WSM w Urzędzie Bielan, stwierdziła, że po zmianie ustawy nadal można składać wnioski o WZ, a procedury, które zostaną rozpoczęte przed 1 stycznia 2026 r., będzie można kontynuować nawet później.

Tak, ale nowe warunki zabudowy będą ważne tylko trzy lata. Na starych zasadach można było wnioskować o warunki wydawane bezterminowo – obecne przepisy są dla nas mniej korzystne.

Dlaczego nie mogli państwo zacząć od jakiejś, nawet szczątkowej, formy konsultacji z mieszkańcami?

Chodziło o czas. Oczywiście, że w każdym przypadku będziemy rozmawiać o nadbudowie z mieszkańcami, tylko że groziła nam sytuacja, w której w ogóle nie byłoby o czym rozmawiać. Brak złożenia wniosków zamknąłby nam możliwość usunięcia w przyszłości barier architektonicznych – mieszkańcy mieliby do nas o to pretensje. Chcieliśmy zabezpieczyć interes spółdzielców i to zupełnie bezkosztowo.

W dyskusji pod postem Razem dla Bielan zwracano uwagę, że większa liczba mieszkań to także wzrost liczby samochodów, w pewnym momencie dłuższe kolejki do lekarza czy trudniejsze starania o miejsce w żłobku czy przedszkolu. Czy pani zdaniem Bielany są gotowe na dogęszczenie?

Takie dogęszczenia są wszędzie stosowane, nawet w ścisłych centrach miast. A tam nie ma przestrzeni na dodatkowe miejsca parkingowe. Za to dzięki nadbudowie można sfinansować inne prace, poprawić warunki życia mieszkańców. Jeśli spółdzielcy nie zgodzą się na takie działania, to oczywiście się z nich wycofam, ale jako Zarząd chcieliśmy dać możliwość rozwiązania problemów spółdzielców.

Czy WSM będzie się odwoływać od decyzji Urzędu?

Tak, zaskarżymy decyzję do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, aby SKO zobowiązało Zarząd Dzielnicy do rozpoznania naszych wniosków o zawieszenie postępowania i wydanie w określonym terminie postanowienia o zawieszeniu postępowania, toczącego się w sprawie o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie.

Jeżeli WSM uda się uzyskać rozstrzygnięcie po myśli Zarządu, to jak będzie wtedy wyglądała dyskusja z mieszkańcami na temat szczegółów?

W listopadzie chcieliśmy zacząć na Radach Osiedlach informować, jakie mamy propozycje. Nie będzie to dotyczyło nowych Osiedli – Hery, Latyczowskiej i Ceramicznej. Na pozostałych terenach przedstawimy, jakie mamy pomysły na uporządkowanie zieleni, stworzenie miejsc wypoczynku w każdym Osiedlu, a także gdzie możliwe są nadbudowy. Czas szybko minął, między innymi w związku z pracami nad inwestycją Lindego, dlatego dyskusję o zmianach w Osiedlach przeniesiemy na kwiecień-maj, kiedy odbędą się Zebrania Mieszkańców. Przedstawimy pomysły mieszkańcom i będziemy dyskutować, jakie mają jeszcze potrzeby.

Przenieśmy się na Żoliborz. 3 listopada Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wykreślił z gminnej ewidencji zabytków układ urbanistyczny Osiedla Zatrasie. Postanowienie jest na razie nieprawomocne. Dlaczego w ogóle zdecydowali się państwo na zaskarżenie zarządzenia prezydenta o wpisaniu Zatrasia do GEZ?

Po pierwsze wpłynął wniosek Zebrania Mieszkańców-Członków Spółdzielni z Zatrasia, z którego wynikało, że Osiedle chce wyjść z gminnej ewidencji. Następnie Rada Osiedla podjęła uchwałę o podobnej treści. Na podstawie tych dokumentów Zarząd zaczął działać. Najpierw skierował wniosek do Rzecznika Praw Obywatelskich, w którym zaznaczyliśmy, że nasze zdanie, jako właściciela nieruchomości, zostało pominięte w procedurze, która ogranicza nam prawa. Później złożyliśmy skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sprawa została zawieszona na czas postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym dotyczącym właśnie przepisów o GEZ. Po wyroku, WSA wznowił sprawę i orzekł na naszą korzyść.

To ważne, bo wpis do GEZ generuje dodatkowe koszty, a nie usprawnia życia. Wszelkie prace wymagają uzgodnienia z konserwatorem zabytków. Nie wystarczy standardowa dokumentacja, jak przy Osiedlach, które nie mają takiej ochrony. Mieszkańców Zatrasia nie stać na dodatkowe koszty utrzymania własnego Osiedla. Bo wszelkie prace prowadzone są z własnych pieniędzy, nie ma na nie żadnych środków od konserwatora. Osiedle Zatrasie nie nie ma żadnych szczególnych walorów, które należałoby pielęgnować i ponosić dodatkowe koszty ochrony konserwatorskiej.

Czy rzeczywiście Osiedle nie ma czym się pochwalić? Dotychczas raczej podkreślano zalety projektu prof. Jacka Nowickiego, przypominano że Zatrasie to „jednostka sąsiedzka”. Jeden z budynków dostał nawet w 1966 roku tytuł wicemistera Warszawy.

Na Zebraniach Mieszkańców Zatrasia nigdy nie słyszałam, żeby spółdzielcy byli dumni z układu urbanistycznego Osiedla i zabudowy. Byli raczej zdenerwowani tym, że rosną koszty utrzymania, koszty remontów oraz narzekają na brak remontów.

Z perspektywy mieszkańca ochrona konserwatorska może się jednak kojarzyć pozytywnie – ktoś zadba o to, że blisko mojego bloku nie powstanie wieżowiec, a budynki będą wyglądać spójnie.

Dla mieszkańca ta ochrona nie daje nic pozytywnego. Po pierwsze, nie można zmienić ani materiału wykonania elewacji, ani technologii, ani wyglądu. Dobrym przykładem jest ciągnąca się od 2016 roku sprawa altanki śmietnikowej. Zwiększyła się liczba pojemników na odpady, dlatego, by pojemniki nie stały na zewnątrz, zdecydowano się na rozbudowę altanki. Wtedy jeden z mieszkańców napisał do konserwatora, że w planie Osiedla w tym miejscu takiej altanki w ogóle nie było. Konserwator wstrzymał prace i nakazał rozbiórkę altanki. Teraz sprawa, o zwykłą altankę śmietnikową, toczy się teraz przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.

Przecież od wielu lat mamy budynki w eksploatacji, musimy żyć dalej, naprawiać balkony, schody. Kolejny przykład: jeżeli pierwotnie schody zrobiono z betonu, to nie możemy teraz wykorzystać nowocześniejszych materiałów. Utrudnione jest też docieplanie budynków.

Niezależnie od ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie GEZ, Spółdzielnia musi się odnieść do kolejnego tematu – 27 października Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków wszczął procedurę wpisania do rejestru zabytków układu urbanistycznego Zatrasia.

Nie możemy się na to zgodzić. Rada Osiedla i Rada Nadzorcza podjęły uchwały, aby w interesie członków i mieszkańców Zatrasia, Osiedla nie wpisywać do rejestru zabytków. Ochrona Osiedla w zakresie wszelkich nowych inwestycji opisana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w 2007 r. przez Radę m.st. Warszawy. Wczoraj, jako właściciel nieruchomości, złożyliśmy do konserwatora nasze stanowisko, dołączyliśmy nieprawomocny wyrok WSA i uchwały. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, że na Zatrasiu może powstać tylko inwestycja na miejscu pawilonów przy Broniewskiego, może też dojść do nadbudowy budynku biura Zarządu przy Elbląskiej 14. Nie będzie żadnych innych dogęszczeń. Nawet bez ochrony konserwatorskiej Osiedle jest chronione. Mieszkańcy nie mają powodu do obaw.

Kolejny temat mieszkaniowy to Włościańska 12. Do końca września trwał konkurs architektoniczny na koncepcję budynku na tym terenie. Do Zarządu nie wpłynęła jednak żadna praca konkursowa. Jakie są państwa dalsze plany w tym zakresie?

W związku z brakiem zgłoszeń rozwiązaliśmy sąd konkursowy. Obecnie chcemy dokończyć procedowanie inwestycji Lindego, a potem zaproponujemy Radzie Nadzorczej koncepcję przetargu na wybór wykonawcy robót na zasadzie „zaprojektuj i wybuduj”. Będziemy się opierać na zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ta inwestycja również budzi obawy części mieszkańców. Na łamach „Życia WSM” wyjaśniała pani, że potrzebna była interwencja Zarządu, ponieważ istniało zagrożenie, że właściciele spółdzielczych praw do lokali użytkowych w pawilonie przy Włościańskiej 12, mogą sprzedać te prawa deweloperowi. Dlatego WSM dogadała się z właścicielami, wygasiła te prawa i spłaciła dawnych użytkowników pawilonu. Teraz Spółdzielnia sama chce wybudować nowy obiekt. Dla mieszkańców okolicznych budynków będzie się to wiązało z wieloletnimi uciążliwościami. Czy skoro udało się uratować ten teren przed deweloperem, to Spółdzielnia musi w ogóle coś tam wybudować? Nie można odnowić pawilonów lub zrobić skweru z ławeczkami?

A kto teraz za to zapłaci? Wygaszenie spółdzielczych praw wiązało się z kosztami, musimy je teraz jakoś pokryć. Miejscowy plan określa, że grunt nadaje się pod taką zabudowę. Tu także, podobnie jak na Bielanach, pojawia się problem, że właścicielem terenu jest miasto st. Warszawa, a my użytkownikiem wieczystym. Jeśli go nie zabudujemy (a właśnie w takim celu go otrzymaliśmy), to Miasto może nam wygasić prawo użytkowania wieczystego i zabrać te grunty.

Pawilony pod względem technicznym są wyeksploatowane i nie nadają się już do dalszego użytkowania. Poza tym, na innym, nienależącym do WSM, odcinku Włościańskiej już jest budowany budynek. Głównym zadaniem Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Zadbamy też o okoliczne budynki. Wykonawca będzie miał za zadanie poprawić stan estetyczny i techniczny wokół budynków sąsiadujących. W ramach kosztów inwestycji poprawimy warunki życia sąsiadów. Powinniśmy wykorzystać nasze możliwości.

Rozmawiał Bartłomiej Pograniczny